대전지방법원 2024타경121401. 대전 유성구 용산동에 위치한 대덕테크노밸리 푸르지오 하임1단지 105동 601호입니다. 전유면적은 133.976㎡이고, 철근콘크리트구조 7층 건물의 6층에 자리한 아파트입니다. 현재 소유자는 손영준이며, 등기부에는 2016년 9월 30일 500,000,000원의 소유권이전 거래가액이 기재되어 있습니다.

이 물건의 특징은 시세와 경매 최저가 사이의 가격 차이입니다. 감정가 934,000,000원에서 한 차례 유찰되면서 최저가는 653,800,000원으로 낮아졌습니다. 최근 12개월 유사 평형 거래 평균 842,600,000원보다 188,800,000원 낮은 수준입니다. 최신 거래인 2026년 8월 880,000,000원과 비교해도 최저가는 낮습니다.

하지만 등기부에는 과거 근저당권의 이전·질권설정 기록과 여러 압류·가압류가 복잡하게 얽혀 있습니다. 배당표상 인수액은 0원으로 계산되지만, 그 계산의 전제가 되는 말소기준권리와 배당순위를 확인해야 합니다. 권리분석을 마친 뒤 가격을 판단하는 순서가 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리와 선순위 기록

제시된 말소기준권리는 2021.12.28 설정된 세종중앙농업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 228,000,000원이고 채무자는 주식회사티와이에스입니다. 이 권리를 기준으로 하면 이후 설정된 압류·가압류·근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

이후의 주요 권리로는 북대전세무서장과 유성구의 압류, 김은경의 가압류 434,444,138원, 배지연의 근저당권 250,000,000원, 세종부강신용협동조합의 가압류 186,156,942원이 있습니다. 이들 권리는 매각소멸 대상으로 분류되어 있으나, 압류된 조세채권의 배당순위와 당해세 여부는 별도로 검토해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 평균의 77.6% 수준

대덕테크노밸리2차푸르지오1단지는 150세대, 2008.06.25 준공된 단지입니다. 전유면적 133.976㎡ 물건과 면적이 가까운 유사 평형 거래 8건이 확인됩니다. 비교 거래의 면적은 136.04~137.34㎡로 대상 물건과 완전히 동일하지는 않으므로, 아래 실거래는 가격 판단을 위한 참고 표본입니다.

가격 비교에서 우선할 지표는 최근 12개월 평균 842,600,000원입니다. 전체 평균 837,875,000원보다 최근 평균이 높고, 최근 거래 흐름도 과거 대비 +1.5%로 완만한 상승을 나타냅니다. 따라서 전체 기간 평균만으로 현재 시세를 낮게 평가할 필요는 없습니다.

현재 최저매각가 653,800,000원은 최근 12개월 평균의 77.6%로, 평균보다 188,800,000원 낮습니다. 최신 2026.08 거래금액 880,000,000원보다도 226,200,000원 낮은 가격입니다. 유사 평형의 최근 실거래 가격과 비교하면 분명한 할인 구간에 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 653,800,000원 가정)

아래는 2021년 세종중앙농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 적용한 배당 시뮬레이션입니다. 2016년 근저당권의 최종 효력, 조세 우선순위 및 실제 채권액에 따라 배당순위와 금액이 달라질 수 있으므로 확정배당표는 아닙니다.

채권최고액·청구금액 등을 기준으로 한 추정치입니다. 집행비용은 추정액이며 당해세·기타 우선채권은 별도 반영되지 않았습니다. 2016년 근저당권 관련 승계·질권 채권도 위 배당 계산에서 별도로 반영되지 않았습니다.

현재 회차의 채권액 합계는 1,098,601,080원으로, 추정 채권자 배당금은 644,862,000원, 미배당액은 453,739,080원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원으로 계산됩니다. 경매신청 채권자의 청구금액은 306,966,940원이지만, 위 시뮬레이션에서 신청채권자 배당액은 0원으로 표시되어 있어 채권 승계 관계와 배당순위 검증이 필요합니다.

유찰 회차별 배당·인수 시나리오

유찰이 거듭되면 최저매각가는 낮아지지만 채권자의 미배당 규모는 커집니다. 제시된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 다만 이 수치는 현재 설정된 말소기준권리와 배당순위가 타당하다는 전제의 계산 결과입니다. 미배당금 자체가 곧 매수인 인수금액이 되는 것은 아니며, 반대로 배당표에서 인수액이 0원이라는 이유만으로 모든 인수 위험이 검증되었다고 볼 수도 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 유성구 용산동 소재 용산초등학교 남동측 인근으로, 주변에 주택·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 7층 건물 중 6층이며, 위생·급배수설비와 공용승강기설비가 구비되어 있습니다. 아파트로 이용 중입니다.
• 토지. 대체로 사다리형의 아파트 부지이며, 주변 중로 등에 접합니다. 제1종일반주거지역 및 대덕테크노밸리조성사업 지구단위계획구역에 해당합니다.
• 규제. 연구개발특구·지방산업단지 관련 구역과 교육환경 보호구역 관련 지정이 확인됩니다. 개별 행위 시 적용되는 제한은 별도로 확인해야 합니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이에 특이사항이 없으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 150세대 규모로, 유사 평형 실거래 8건이 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 5건으로, 매도 시 가격 형성은 개별 상태와 수요에 영향을 받을 수 있습니다.
• 시세 흐름. 최근 거래 평균은 842,600,000원이며, 과거 대비 최근 거래 추세는 +1.5%입니다. 다만 거래 표본이 제한적이므로 향후 가격 상승을 보장하지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2016.09.30 근저당권과 2024.12.30 권리이전·질권설정 기록을 확인하여, 2021.12.28 근저당을 말소기준으로 보는 판단의 적정성을 검증해야 합니다.
• 채권 승계 구조. 세종신용협동조합, 충절로신용협동조합, 에스제이와이자산관리대부주식회사 사이의 권리 변동과 채권의 현재 귀속을 확인해야 합니다.
• 조세채권. 북대전세무서장·유성구의 압류와 관련한 체납액, 당해세 여부, 법정기일 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 공매 절차. 한국자산관리공사 공매공고 이력과 현재 경매 절차의 관계를 확인해야 합니다.
• 점유·임대차. 임차인 신고 내역은 없으나 임대관계가 미상이므로, 실제 점유자·전입세대·확정일자 관련 사항을 확인해야 합니다. 소유자 등 점유자의 인도·명도 문제도 별도로 검토해야 합니다.
• 배당표 검증. 현재 계산에서는 경매신청 채권자 배당액이 0원입니다. 2016년 근저당권과 채권 승계 및 질권설정 관계를 포함한 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 아파트 공용부분 관리비 체납 여부를 관리사무소에서 확인하고, 낙찰 이후 부담할 가능성이 있는 비용을 점검해야 합니다.
• 시세 비교. 최근 12개월 평균 842,600,000원, 최신 거래 880,000,000원과 대상 호수의 면적·층·향·상태 차이를 반영해 입찰가를 판단해야 합니다.
• 원본 서류. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 합격, 권리는 확인 후”

이 물건은 감정가 934,000,000원에서 1회 유찰되어 653,800,000원까지 내려온 아파트입니다. 최근 12개월 유사 평형 실거래 평균 842,600,000원과 비교하면 약 22.4% 낮고, 최신 거래가와 비교해도 할인 폭이 큽니다. 시세만 보면 현재 최저가에서 충분히 관심을 가질 만한 물건입니다.

그러나 법원경매에서 중요한 것은 낮은 가격뿐 아니라 그 가격으로 어떤 권리관계를 정리한 상태에서 취득하는가입니다. 이 사건에는 과거 근저당권의 복수 이전 및 질권설정, 국세·지방세 압류, 공매공고 이력, 임대관계 미상이라는 확인사항이 있습니다. 특히 2016년 근저당권의 효력과 2021년 말소기준권리 판단의 관계는 배당순위 검토의 핵심입니다.

결론은 가격 경쟁력은 인정하되, 권리 확인 전 입찰 판단은 보류하는 것입니다. 등기 원본을 통해 선순위 권리와 실제 배당순위를 확정하고, 점유·임대차 및 조세채권 문제까지 확인된다면 현재 최저가의 할인 매력을 보다 신뢰성 있게 평가할 수 있습니다.