대전지방법원 2025타경502120. 대전 서구 도안동 1414에 위치한 토지·건물 일괄매각 사건입니다. 감정상 건물은 2020.04.03 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 4층이며, 다가구주택과 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 소유자는 송미정이고, 2020.04.09 설정된 한밭새마을금고 근저당권의 채권최고액은 768,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준이므로 이후 등기된 권리들은 원칙적으로 낙찰 후 소멸합니다.

하지만 말소기준이 명확하다는 사실만으로 모든 위험이 해소되는 것은 아닙니다. 여러 호실의 임차권등기, 보증금 미상의 점유자, 조민수의 임차권과 경매신청채권 관계, 세금 및 보험료 관련 압류가 함께 확인됩니다. 특히 배당 추정표에 임차인별 배당이 별도로 반영되지 않아 예상배당액을 실제 배당 결과로 받아들이면 안 됩니다. 신건 가격 역시 비교 가능한 실거래 자료를 확인하기 전까지 적정성을 단정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 선명하지만 확인사항은 많다

말소기준은 2020.04.09 한밭새마을금고 근저당권입니다. 그 이후 등기된 압류 4건, 주택임차권등기 및 경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전되었다고 해서 최초 근저당권의 설정일이 달라지는 것은 아닙니다.

② 임차인·점유관계 — 승계 중복과 미상 점유를 구별해야 한다

실명으로 식별되는 임차·점유 관계인은 7명입니다. 이 가운데 임차권등기로 확인되는 실제 임차인은 3명(조민수·신동훈·주슬기)이며, 나머지 4명은 임차 여부와 보증금 확인이 필요한 점유·배당요구 관계인입니다. 한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고로 분류되어 실제 임차인 수에 추가하지 않습니다. 별도로 인적 사항이 불명확한 기재 2건도 있어 원본 대조가 필요합니다.

후순위 판단은 2020.04.09 말소기준권리와 확인된 전입일을 비교한 결과입니다. 우선변제는 확정일자뿐 아니라 실제 대항요건, 배당요구, 배당순위 등을 함께 확인해야 합니다. 임차권등기 및 배당요구 사실만으로 보증금 전액 배당이 확정되지는 않습니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격의 적정성은 확인 전 보류

현재 최저매각가는 1,452,941,600원으로 감정가와 동일합니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 거래 추세가 확인되지 않아 이 가격이 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다.

특히 이 물건은 단일 아파트 호실이 아니라 다가구주택 및 근린생활시설로 이용되는 건물과 토지입니다. 전체 임대수익, 공실, 보증금 반환관계, 건물 상태 및 토지가치를 함께 고려해야 하므로 일반적인 아파트 평형 평균가와 단순 비교하기도 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,452,941,600원 가정)

제시된 추정 배당액을 그대로 표시한 것으로, 실제 법원의 배당표가 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제·임차권자별 배당을 별도로 반영하지 않은 계산이며, 동일 채권의 중복 계산 가능성도 확인해야 합니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치와 주변환경. 대전광역시 서구 도안동 소재 도솔초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 상가주택, 근린생활시설, 다가구주택, 근린공원, 아파트단지 및 교육시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정상 제반 교통여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 2020.04.03 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 4층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 및 드라이비트, 내부는 벽지·타일 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 난방설비 및 태양광설비 등이 있습니다.
• 토지. 면적 246.5㎡, 지목 대, 주상용, 평지·정방형, 소로한면 접도입니다. 개별공시지가 기준 단가는 1,209,000원/㎡입니다.
• 용도지역 및 규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(도안1단계 택지개발사업지구), 택지개발지구, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당하며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
• 공부와의 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 실제 용도와 사용현황은 현장 및 건축물대장으로 재확인해야 합니다.
• 매각 범위. 화단과 조경수는 토지에, 태양광설비는 건물에 포함하여 평가하였습니다. 4층의 이동이 용이한 조립식 창고는 매각에서 제외됩니다.
• 환금성. 다가구주택 및 근린생활시설이 혼합된 수익형 부동산이므로 임대수익, 임차보증금, 공실 및 상가 이용상태가 매각가치에 영향을 미칩니다. 비교 가능한 거래가격이 확인되지 않아 구체적인 환금성 평가는 보류합니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 말소기준권리 및 이전등기. 2020.04.09 근저당권의 설정원인, 채권최고액 768,000,000원 및 2026.01.08 채권양수에 따른 권리이전을 최신 등기부로 확인해야 합니다.
• 임차인별 실제 점유와 대항력. 조민수·신동훈·주슬기 외에 보증금 미상 점유자 4명의 계약서, 점유개시일, 전입일, 확정일자, 배당요구를 호실별로 대조해야 합니다.
• 식별 불명 기재. '기사항전', '한국토'가 실제 별도 점유자인지, 다른 인물이나 기관의 중복·불완전 기재인지 확인해야 합니다. 확인 전 대항력 없음으로 처리해서는 안 됩니다.
• 보증기관 승계. 한국토지주택공사의 보증금 100,000,000원은 조민수 보증금과 중복 집계하지 않아야 합니다. 402호와 202호의 목적물 불일치를 원본으로 확인해야 합니다.
• 조민수 채권관계. 임차보증금 100,000,000원과 경매신청채권 130,000,000원의 발생원인 및 중복 여부를 확인해야 합니다.
• 당해세 및 압류. 국세·지방세·국민건강보험공단 체납채권의 실제 금액과 우선배당 가능성을 확인해야 합니다.
• 배당계산 중복 여부. 한밭새마을금고의 근저당채권과 임의경매 신청채권이 동일 채권을 중복 반영했는지 확인해야 합니다. 임차인 배당액도 별도 검토가 필요합니다.
• 명도와 공실. 여러 호실에 점유자 및 임차권자가 나타나므로 각 호실의 실제 점유, 퇴거 여부, 인도 절차 및 비용을 확인해야 합니다.
• 매각 제외 시설. 4층 조립식 창고의 위치·현황·철거 또는 인도 문제를 확인하고 태양광설비의 포함 범위를 점검해야 합니다.
• 가격 검증. 최근 비교 실거래, 실제 임대수익, 보증금 반환관계 및 건물 유지비를 확인하기 전에는 신건가 또는 유찰가를 저렴하다고 평가하지 않아야 합니다.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차계약 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소 예정”과 “안전한 낙찰”은 다르다

이 사건의 장점은 말소기준권리가 분명하다는 것입니다. 2020.04.09 한밭새마을금고 근저당권을 기준으로 후순위 등기권리의 소멸 구조를 파악할 수 있습니다. 확인된 전입일을 기준으로 임차권자들도 선순위 대항력을 갖추지 못한 것으로 분석됩니다.

그러나 여러 호실의 임차관계, 식별 불명 기재, 보증기관 승계 중복, 채권관계의 중복 가능성 및 압류 4건은 별도로 해결해야 할 문제입니다. 특히 현재 예상배당표는 임차인과 체납채권의 실제 우선순위를 충분히 반영하지 않았으므로 소유자에게 남는 금액이나 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.

감정가와 최저매각가가 동일한 신건이지만, 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 가격 매력도 역시 미확정입니다. 2회 유찰 시 채권 미배당이 109,816,202원으로 계산된다는 사실은 배당 여력의 변화를 보여줄 뿐, 낙찰자가 그 채무를 인수한다는 뜻도, 해당 가격이 시세보다 저렴하다는 뜻도 아닙니다.

결론은 조건부 관망입니다. 후순위 말소 구조는 비교적 명확하지만 임차관계와 배당계산의 불확실성이 남아 있습니다. 임차인별 권리·보증기관 승계·체납채권·실거래 시세를 확인하기 전에는 신건 입찰을 적극적으로 권하기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 단순한 유찰 횟수가 아니라 실제 인수 위험과 적정 취득가격을 얼마나 정확히 검증하느냐에 있습니다.