대전지방법원 2025타경502523. 대전 중구 문화동 소재 의료시설과 장례식장, 관련 토지가 함께 매각되는 대형 근린시설 경매입니다. 건물은 의료시설·근린생활시설로 사용되며, 1동은 요양병원 등, 2동은 장례식장 용도로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2022년 9월 2일 설정된 농협은행 근저당권 7,426,800,000원입니다. 그 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 점유와 임대차관계는 별도로 살펴야 합니다.
실제 이 물건에는 말소기준권리보다 앞선 전입·점유 기록이 3건 있습니다. 그중 시민장례식장의 임대차보증금은 1,200,000,000원으로 확인되며, 배당 추정상 전액 매수인 인수로 처리됩니다. 나머지 2명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 부담을 확정할 수 없습니다. 따라서 12,196,150,400원은 모든 위험을 반영한 확정 취득총액이 아니라, 확인된 보증금 인수만 더한 금액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502523 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 문화동 11-3 도로명주소: 대전광역시 중구 보문산로 359 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 의료시설·장례식장 |
| 건물 이용상태 | 1동: 의료시설(요양병원 등), 주차장·창고·기계실 등 2동: 의료시설·근린생활시설(장례식장 등) |
| 토지 | 지목 대 · 상업용 이용 · 제2종일반주거지역 토지면적 2,966.0㎡(토지 조사 기준) |
| 소유자 | 곽지헌 (2025.06.04 상속에 의한 소유권이전 등기) |
| 감정가 | 11,053,630,400원 |
| 최저매각가 | 10,996,150,400원 (신건 · 감정가의 약 99.48%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 농협은행 주식회사 |
| 청구금액 | 5,941,094,067원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.02 농협은행 근저당권 (을구 26번) 채권최고액 7,426,800,000원 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 일부 토지 도로 이용 · 인접 필지와의 경계 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 선순위 점유는 남는다
핵심은 2022.09.02 농협은행 근저당권입니다. 이 권리가 등기상 말소기준이 되므로 이후 등록된 상수도사업본부 압류, 한국전력공사 가압류, 중구 압류, 국민건강보험공단 압류, 서울보증보험 가압류, 농협은행 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 설정되었던 다른 근저당권들도 등기상 이미 말소되었습니다.
다만 등기상 권리 소멸과 임차보증금 인수는 별개입니다. 김영선은 2019.04.08, 시민장례식장은 2019.08.06, 정무순은 2003.06.23부터 전입·점유 기록이 있어 모두 말소기준일에 앞섭니다. 시민장례식장은 대항력 있는 임차인으로 분류되어 보증금 1,200,000,000원의 인수가 산정되어 있습니다. 반면 보증금과 확정일자가 미상인 김영선·정무순은 대항력 가능·미상 상태로 보수적으로 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 확인된 12억보다 미상 보증금이 더 중요할 수 있다
임차인·점유자로 조사된 주체는 3명(법인 포함)입니다. 모두 말소기준권리 이전의 전입·점유 기록이 있지만, 보증금과 우선변제권 판단에 필요한 정보의 확인 수준은 서로 다릅니다. 보증금이 미상인 점유자를 대항력 확정 임차인으로 단정하지 않는 것이 중요합니다.
| 임차인 / 점유자 | 전입·점유일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정무순 | 2003.06.23 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 없음 | 2025.09.08 |
| 김영선 | 2019.04.08 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 없음 | 2025.08.20 |
| 주식회사 시민장례식장 2동 |
2019.08.06 | 1,200,000,000원 | 기록상 있음 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 |
우선변제 여부는 확정일자·권리 성립요건과 배당요구 등을 확인해야 합니다. 승계는 임차보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고 여부를 뜻합니다.
③ 가격 구조 — 낙찰가와 실제 취득부담은 다르다
현재 최저매각가는 10,996,150,400원입니다. 감정가 11,053,630,400원의 약 99.48%로, 신건 단계의 가격 인하폭은 제한적입니다. 그러나 이 물건에서 중요한 금액은 낙찰가 하나가 아닙니다. 시민장례식장 보증금 1,200,000,000원을 인수금액으로 더한 취득부담을 기준으로 판단해야 합니다.
+ 확인된 인수보증금 1,200,000,000원
= 실질취득 12,196,150,400원 이상
확인된 보증금 인수만 더해도 실질취득금액은 감정가보다 1,142,520,000원 높습니다. 이는 감정가가 시세라는 뜻은 아닙니다. 의료시설·장례식장과 토지의 개별 이용상태에 따른 가치평가가 필요하며, 보증금 미상 점유자와 취득 부대비용까지 더하면 실제 부담은 더 커질 수 있습니다. 최저가만을 근거로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 가정 낙찰가 | 확인된 인수 | 실질취득 하한 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 10,996,150,400원 | 1,200,000,000원 | 12,196,150,400원 |
| 1회 유찰 시 | 8,796,920,320원 | 1,200,000,000원 | 9,996,920,320원 |
| 2회 유찰 시 | 7,037,536,256원 | 1,200,000,000원 | 8,237,536,256원 |
각 시나리오는 시민장례식장 보증금 1,200,000,000원 전액 인수를 가정합니다. 김영선·정무순의 잠재적 인수액, 취득세·명도비·기타 비용은 포함하지 않았습니다. 유찰 시 가격은 시나리오상 가정이며 실제 매각 결과를 보장하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 10,996,150,400원 가정)
현재 최저매각가를 낙찰가로 가정한 배당 추정입니다. 농협은행 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산되어 있으며, 시민장례식장 보증금은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액으로 처리됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 112,361,504원 |
| 인수 · 시민장례식장 보증금 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 26번 · 농협은행 근저당 | 7,426,800,000원 | 7,426,800,000원 |
| 3. 갑구 15번 · 한국전력공사 | 53,114,250원 | 53,114,250원 |
| 4. 갑구 18번 · 서울보증보험 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 5. 갑구 21번 · 서울보증보험 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 2,963,874,646원 |
현재 회차 추정 채권 배당총액은 7,919,914,250원, 미배당액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 채권최고액을 기준으로 한 근저당 배당은 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 신용보증기금의 근저당권 일부이전분은 중복 가산하지 않았습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 중구 문화동 소재 충남대학교 보운캠퍼스 남동측 인근입니다. 충남대학교병원, 근린생활시설, 단독주택, 상가주택 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 인근 시내버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.
- 1동 이용상태. 지하 1층은 의료시설·주차장·창고 등, 지상 1층부터 4층까지는 요양병원 등 의료시설로 이용됩니다. 5층 및 옥탑층은 계단실·기계실 등의 용도입니다.
- 2동 이용상태. 지상 1층부터 2층까지 장례식장 등으로 이용됩니다. 시민장례식장의 보증금과 월 차임이 확인되어 임대차계약의 유효성 및 실제 운영·점유 상태 확인이 중요합니다.
- 건축. 1동은 일반철골 및 철근콘크리트 구조의 5층 건물로, 사용승인일은 2001.11.07이며 2009.07.31과 2018.12.21 증축 이력이 있습니다. 2동은 철근콘크리트 구조의 2층 건물로 사용승인일은 2018.12.21입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 및 경보설비, 스프링클러 등이 설치되어 있습니다. 의료시설과 장례식장의 실제 영업·안전 관련 적합성은 별도로 확인해야 합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역을 중심으로 지구단위계획구역(문화4구역 주거환경개선사업), 정비구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등 여러 제한이 적용됩니다.
- 토지. 지형은 완경사·부정형이며 인접토지와 경계가 불분명합니다. 특히 일부 토지는 도로로 이용되고 타인 소유로 추정되는 제시외 건물도 있어 일반적인 독립 필지와 동일하게 평가하기 어렵습니다.
- 환금성. 의료시설·장례식장은 일반 주거시설과 매수 수요, 운영요건, 시설전환 비용이 다릅니다. 대형 일괄매각에 토지 경계 문제까지 있어 보수적인 환금성 평가가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시민장례식장 계약원본. 보증금 1,200,000,000원, 월 차임 9,800,000원, 임대차 목적물(2동), 계약당사자, 사업자등록 및 대항요건, 확정일자와 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 김영선·정무순 보증금. 각각 2019.04.08 및 2003.06.23의 전입 기록과 배당요구 내역이 있습니다. 계약 존재, 점유 부분, 보증금, 대항요건, 확정일자와 배당액을 확인하지 않고 인수금액을 확정해서는 안 됩니다.
- 실질취득금액 재계산. 현재 회차의 12,196,150,400원은 확인된 시민장례식장 보증금만 반영한 금액입니다. 다른 임차인의 인수액과 취득 관련 비용은 추가될 수 있습니다.
- 공동담보 및 근저당 일부이전. 농협은행의 2022.09.02 근저당권, 공동담보목록 제2022-203호, 신용보증기금 299,323,841원 일부이전 관계를 대조해야 합니다.
- 세금·공과금. 압류권자의 채권 성격과 법정기일, 당해세 여부를 확인해 실제 배당순위와 매수인 부담 가능성을 검토해야 합니다.
- 지적측량. 목록 4·5·6의 정확한 경계, 도로 이용 부분, 인접 필지 소유 추정 건물의 현황을 측량 및 공부 대조로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 건물과 매각 대상 토지 위에 존재하는 타인 소유 추정 건물을 구별해야 합니다. 소유권, 사용관계, 철거·사용제한 가능성을 확인해야 합니다.
- 의료·장례시설의 운영. 실제 시설 가동 상태, 시설 인허가 승계 가능성, 용도변경 제한, 설비 상태, 소방·안전 관련 비용을 검토해야 합니다.
- 임대수익 검증. 시민장례식장의 월 차임 9,800,000원이 실제로 지급되고 있는지, 연체나 상계 관련 분쟁이 있는지 계약서와 지급내역을 대조해야 합니다.
- 입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차계약서와 최신 권리 변동을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “110억에 낙찰받아도 취득부담은 110억이 아니다”
이 물건의 핵심은 근저당권 자체보다 선순위 점유, 보증금 인수, 일괄매각 토지의 이용 제한입니다. 농협은행 근저당권과 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 시민장례식장 보증금 1,200,000,000원은 별도 인수로 계산되고, 김영선·정무순의 보증금과 대항력은 아직 확정하기 어렵습니다.
현재 최저가 10,996,150,400원에서 확인된 보증금만 더해도 12,196,150,400원 이상의 취득부담이 발생합니다. 이는 감정가보다 1,142,520,000원 높은 수준입니다. 여기에 일부 도로 이용, 경계 불명확, 타인 소유 추정 건물, 의료·장례시설의 특수한 용도까지 반영하면 단순히 감정가보다 낮다는 이유만으로 가격상 메리트를 인정하기 어렵습니다.
유찰되면 낙찰가 자체는 낮아질 수 있습니다. 그러나 시민장례식장의 보증금 인수는 유찰만으로 해소되지 않으며, 미상 점유자의 추가 인수 여부도 여전히 남습니다. 또한 전문 용도 부동산의 매각 가능성과 실제 가치를 확인하지 않고 가격 경쟁력을 확정할 수 없습니다.
결론은 권리·점유·토지 현황의 선확인, 가격 판단은 그 다음입니다. 시민장례식장 임대차 원본과 두 점유자의 보증금, 경계측량 및 제시외 건물의 법적 관계를 확인하기 전에는 보수적인 입찰 판단이 필요합니다. 현재 회차에서는 권리분석 난도와 취득비용 불확실성이 모두 높은 물건으로 평가합니다.
