대전지방법원 천안지원 2024타경6365. 충청남도 아산시 음봉면 신수리 297-1, 아산온천지구 안에 위치한 기타 건물 및 토지 경매입니다. 철근콘크리트조 지하 1층·지상 5층 건물이며, 감정평가 당시 1층은 로비·휴게실·강의실, 2~5층은 객실구조로 조사됐습니다. 일반 아파트나 주거용 다세대가 아니라 관광지 내 객실형 시설이라는 점에서 권리뿐 아니라 실제 운영 가능성, 수요, 용도 규제까지 따져야 하는 물건입니다.

현 소유자는 주식회사브라운컴퍼니입니다. 2015년 주식회사대한공경매사협회 명의로 소유권이 이전됐고, 2024년 상호변경이 등기됐습니다. 말소기준권리는 2019년 2월 28일 설정된 하나은행 근저당권으로 채권최고액은 864,000,000원입니다. 이후 국 명의의 납세담보 근저당권 900,229,296원, 여러 압류 및 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 경매의 출발점인 담보권 자체는 명확하지만, 세금채권의 실제 우선순위와 공매절차의 현재 상태를 별도로 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행, 세금·공매는 별도 변수

② 임대·점유 관계 — 확인된 신고 없음, 그러나 임대관계 미상

확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계 조사 결과는 미상입니다. 객실형 건물이라는 특성상 단순히 신고된 임차인이 없다는 이유만으로 모든 층과 객실이 소유자에 의해 직접 점유되고 있다고 볼 수 없습니다.

특히 1층의 강의실·휴게실 및 상층 객실에 실제 사용자가 있는지, 운영주체가 누구인지, 보증금 또는 임대차계약이 있는지 확인해야 합니다. 상가건물임대차보호법 적용 여부와 대항력 성립 여부 역시 개별 점유·계약관계에 따라 검토할 사항입니다.

③ 가격·시세 — 19.61억이 저렴한지는 아직 판단 불가

이 물건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 1,961,339,880원입니다. 그러나 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 거래를 비교할 수 있는 물건이 아닙니다. 아산온천지구에 위치한 객실형 건물과 대지의 일괄매각이므로 건물 상태, 수익창출 가능성, 관광지 수요, 토지가치, 용도 규제가 가격에 직접 영향을 줍니다.

객관적으로 비교할 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 특히 본건은 아직 유찰되지 않은 신건이므로, 감정가가 곧 적정 거래가격이라는 전제 자체를 검증해야 합니다.

유찰 시나리오는 감정가 대비 100%·80%·64% 조건으로 작성된 예상치입니다. 매각가와 미배당액은 주어진 배당계산 가정을 따른 것이며, 실제 기일 진행 및 세금채권 우선배당 결과를 보장하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,961,339,880원 가정)

산출된 배당금은 채권자 몫 1,764,229,296원, 집행비용 22,013,399원, 소유자 잔여 175,097,185원으로 구성됩니다. 집행비용은 추정치이며 하나은행과 국의 근저당권 배당은 채권최고액 기준입니다.

특히 신청채권자의 청구금액은 732,004,867원인 반면, 예상배당표에서는 하나은행의 채권최고액 864,000,000원을 배당하는 것으로 가정합니다. 채권최고액은 실제 피담보채권액과 동일하다고 단정할 수 없으므로, 실제 배당액과 소유자 잔여금은 확정채권액에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·토지의 환금성 검토

• 입지. 충청남도 아산시 음봉면 신수리의 아산온천지구 내에 위치합니다. 주변에는 숙박시설과 근린시설 등이 분포하는 온천관광지대로 조사됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건축물. 1998.03.16 사용승인된 철근콘크리트조 지하 1층·지상 5층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비 등이 갖추어진 것으로 탐문됐으나 실제 작동상태와 노후도 확인이 필요합니다.
• 이용상태. 지하는 주차장 및 기계실, 1층은 로비·휴게실·강의실, 2~5층은 객실구조로 조사됐습니다. 객실구조라는 사실만으로 현재 숙박업이 정상 운영 중이라고 볼 수는 없습니다.
• 토지. 면적 883.8㎡, 지목 대, 상업용 토지이용상황입니다. 평지·가로장방형이며 소로각지에 해당합니다. 공시지가 자료상 단가는 373,500원/㎡입니다.
• 용도 규제. 계획관리지역, 관광·휴양개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 관광지, 온천원보호지구 및 가축사육제한구역에 포함됩니다. 사용 가능한 업종과 시설 변경은 관광지조성계획 및 관계 규정 검토가 선행돼야 합니다.
• 건축물 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않고 공부와의 차이도 별도로 보고되지 않았습니다. 다만 시설의 현행 인허가·소방·안전 적합성까지 보증하는 자료는 아닙니다.
• 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 관광지 수요, 객실 운영 및 시설 활용 가능성에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다. 비교 가능한 거래사례와 실질 수익을 확보하기 전까지 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 전 확인 체크리스트

• 공매절차 상태. 한국자산관리공사 공매공고(2023-08669-003)의 현재 진행 여부와 처분결과를 확인하고, 법원경매와의 관계를 대조하세요.
• 압류·조세채권. 아산시·안산시·국의 압류 현황을 말소 이력과 구분해 확인하고, 국세·지방세의 법정기일, 당해세 해당 여부 및 교부청구 내역을 검토하세요.
• 공동담보. 하나은행 근저당권에는 신수리 297-1 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다. 건물과 토지의 등기를 모두 확인해 공동담보 범위 및 배당관계를 점검하세요.
• 임대차·점유조사. 객실과 1층 시설의 실제 점유자, 계약 주체, 보증금·차임, 사업자등록, 점유 개시시점 등을 현장 및 관계서류로 확인하세요.
• 시설 상태. 객실·승강기·기계실·난방·급배수·소방설비의 작동상태와 노후도를 점검하고, 사용 재개 또는 리모델링 비용을 추산하세요.
• 운영 가능성. 관광지조성계획상 시설 용도, 숙박 관련 인허가, 현재 운영 여부 및 수익성을 확인하세요.
• 시세 및 적정가. 동일 지역의 유사 용도 건물·토지 거래사례, 감정평가 세부내역 및 수익성을 비교해 입찰 상한을 별도로 산정하세요.
• 일괄매각 범위. 건물과 토지 외 포함되는 부속시설·설비·제시외 물건이 있는지 매각물건명세서와 감정평가 원본으로 대조하세요.
• 관리비·공과금. 전기·수도·가스·시설관리비 등의 미납 여부 및 매수인에게 실제 귀속될 수 있는 비용을 확인하세요.
• 최신 서류. 매각기일 2026.10.26에 앞서 최신 건물·토지 등기, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 세금 관련 서류를 다시 확인하세요.

⑦ 종합 판단 — 권리 확인은 시작점, 가격 판단은 보류

맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 모든 위험 해소”

이 물건은 전형적인 주거용 아파트 경매와 다릅니다. 아산온천지구 내 객실형 건물과 토지를 일괄매각하는 물건으로, 등기상 말소기준은 2019년 하나은행 근저당권입니다. 산출된 인수금액은 0원이지만, 그 결과는 확인된 권리와 배당가정의 범위에서만 유효합니다.

특히 한국자산관리공사의 공매공고 이력은 반드시 확인해야 합니다. 조세채권의 우선순위와 실제 배당관계, 현재 점유·임대 상황, 시설의 운영 및 재사용 가능성도 판단에 필수적입니다. 시세자료가 확인되지 않은 상황에서 신건 가격이 적정하거나 저렴하다고 평가할 근거 역시 부족합니다.

결론은 조건부 검토, 즉시 입찰 보류입니다. 먼저 공매절차와 조세채권을 확인하고, 실제 점유자·시설 상태·관광지 시설계획을 점검해야 합니다. 그다음 거래사례와 운영수익을 통해 적정 매입가격을 산정하는 순서가 합리적입니다. 유찰로 가격이 내려가더라도 이러한 위험요소가 해결되지 않는다면 가격 하락 자체를 투자 매력으로 보기는 어렵습니다.