대전지방법원 2025타경504078. 대전광역시 유성구 지족동 열매마을아파트7단지 702동 204호가 경매에 나왔습니다. 해당 아파트는 지상 19층 건물 중 2층에 있고, 단지는 886세대로 구성돼 있습니다. 현재 소유자 요약에는 서지원이 기재되어 있으며, 경매신청채권자는 도량새마을금고, 청구금액은 140,103,368원입니다.

이 물건은 가격과 권리를 분리해서 판단할 필요가 있습니다. 가격만 보면 최근 거래 평균보다 낮지만, 저층인 점과 면적이 다른 거래의 평균 포함 여부를 감안해야 합니다. 권리 측면에서는 2017년 하나은행 근저당을 말소기준권리로 분류하고 후순위 권리가 소멸하는 것으로 산출돼 있습니다. 다만 2016년 하나은행 근저당의 말소 상태, 2024년 근저당 이전·질권 이력, 임대관계 미상은 입찰 전 반드시 원본으로 확인해야 할 부분입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 소멸 구조, 선순위 확인 필요

말소기준으로 분류된 권리는 2017.06.29 설정된 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 22,000,000원이고, 2024.08.08 변경등기에 19,500,000원으로 기재돼 있습니다. 이를 기준으로 2024년 전세권과 후순위 근저당권, 2025년 가압류·압류 및 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다.

현재 등기에는 씨피크라우드대부주식회사 명의 전세권이 기록돼 있습니다. 전세금은 5,000,000원, 범위는 건물 전부이며, 기재된 존속기간은 2024.08.13부터 2026.08.12까지입니다. 해당 전세권은 분류상 말소기준권리 이후 설정된 것으로 매각 소멸 대상입니다. 다만 전세권 설정 사실만으로 실제 주거 임차인이 존재한다고 단정할 수는 없고, 반대로 임차인 신고가 없다는 이유만으로 점유관계가 명확하다고 판단해서도 안 됩니다.

2025.05.12 도량새마을금고의 가압류 청구금액은 150,000,000원이며, 2025.12.16 같은 채권자 명의로 강제경매가 개시됐습니다. 안동시 압류와 주식회사다인테크 근저당권부채권에 대한 아산시 압류도 확인됩니다. 등기 소멸 여부와 별개로 실제 배당에서 조세채권 및 제3자 권리의 순위를 검토해야 합니다.

② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 저층 보정 필수

열매마을7단지(현대1차)의 최근 실거래 12건 평균은 467,250,000원입니다. 본건의 최저매각가 425,000,000원은 이 평균의 91.0%로, 전체 표본 평균보다는 낮은 수준입니다.

다만 이 12건에는 전용 77.05㎡ 거래와 84.72㎡ 거래가 함께 들어 있습니다. 본건의 전용면적은 77.046㎡이므로, 실제 응찰가격을 판단할 때는 77.05㎡ 거래를 우선 살펴야 합니다.

가장 최근 거래로 제시된 565,000,000원은 전용 84.72㎡, 10층의 거래입니다. 본건과 면적이 다르므로 이 가격을 직접적인 기준으로 삼는 것은 적절하지 않습니다. 같은 전용 77.05㎡의 2026년 8월 거래는 18층 450,000,000원, 12층 490,000,000원이지만, 2026년 7월에는 4층이 420,000,000원에 거래됐습니다.

즉 본건의 최저가 425,000,000원은 전체 평균보다 낮아도, 더 높은 4층의 420,000,000원 거래보다 높은 금액입니다. 층별 선호도와 개별 세대 상태를 확인하지 않고 평균 대비 할인율만으로 저평가됐다고 판단하는 것은 위험합니다.

③ 예상배당표 (매각가 425,000,000원 가정 · 검증 전 추정)

위 표는 매각가 425,000,000원을 가정한 배당 시뮬레이션을 그대로 표시한 것입니다. 실제 확정 배당표가 아니며, 동일 채권자 채권의 중복 여부와 변경등기 금액 등을 재검토해야 합니다. 당해세·최우선변제 및 실제 채권잔액에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

유찰 시 가격·배당 시나리오

각 회차의 매수인 인수액은 현재 권리분류에 따른 산출치입니다. 채권별 실제 배당액과 미배당금은 중복 청구, 실제 채권잔액, 우선순위에 따라 달라집니다. 미배당이 곧 매수인 인수를 의미하지는 않지만, 선순위 권리나 대항력 있는 점유자가 확인되면 별도 판단이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 유성구 지족동 소재 상지초등학교 남측 인근입니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 형성된 주거지역입니다.
• 교통. 단지 내 차량 통행이 가능하며 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 원만한 것으로 조사됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 금속기와지붕의 지상 19층 중 2층입니다. 위생·급배수, 승강기, 소방 및 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 단지 규모. 11개 동 886세대이며, 준공일은 2000.12.11입니다. 거래 사례는 확인되지만, 저층 세대의 실제 환금성은 동일면적·유사층 거래를 중심으로 검토해야 합니다.
• 도로. 단지 동측 및 남측으로 중로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
• 토지이용계획. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(노은1지구 택지개발사업)에 해당합니다. 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 관련 지정사항도 확인됩니다.
• 공시지가 및 건축 상태. 토지 공시지가는 1,398,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 임대관계. 감정평가에서 임대관계 미상으로 조사됐습니다. 실제 점유 상태를 확인하지 않은 채 명도 부담이 없다고 판단해서는 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 검증. 2016.07.12 하나은행 근저당권의 명시적 말소등기 및 2024.08.08 변경등기를 대조하고, 2017.06.29 근저당권을 기준으로 해도 되는지 확인하세요.
• 근저당권 이전·질권 확인. 2024년 씨피크라우드대부 근저당권과 한강자산관리대부로의 이전, 메리츠캐피탈 질권설정의 현존·말소 여부를 확인하세요.
• 전세권 확인. 씨피크라우드대부 명의 전세금 5,000,000원 전세권의 소멸 여부와 실제 점유관계가 연결되는지 확인하세요.
• 임차인·점유 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 전입세대확인서, 매각물건명세서, 현황조사, 확정일자 및 현장점유를 대조하여 대항력 가능성을 판단하세요.
• 저층 시세 보정. 전체 12건 평균 467,250,000원뿐 아니라 전용 77.05㎡의 4층 420,000,000원 거래를 함께 검토하세요.
• 배당 중복 점검. 도량새마을금고 가압류 150,000,000원과 신청채권 140,103,368원이 독립된 채권인지 확인하세요. 변경된 근저당 채권최고액과 실제 채권잔액도 확인해야 합니다.
• 세금·관리비 확인. 안동시 압류 및 아산시 근저당권부채권 압류의 성격과 배당순위를 확인하고, 공용부분 미납 관리비 등 매수인이 별도로 부담할 비용을 점검하세요.
• 매각기일 확인. 2026.10.26 입찰 전에 법원 공고의 최저가, 매각조건, 입찰보증금, 변경·취하 여부를 확인하세요.

맺으며 — “91.0% 할인율보다 중요한 것은 비교 기준과 권리의 확정”

이 물건은 전체 실거래 평균과 비교하면 관심을 가질 만한 가격에서 시작합니다. 최저가 425,000,000원은 최근 12건 평균 467,250,000원의 91.0%입니다.

하지만 이 평균에는 본건보다 넓은 평형이 포함돼 있으며, 같은 전용 77.05㎡의 4층 거래가격은 420,000,000원입니다. 본건은 2층이므로 신건 가격에 확실한 할인 여유가 있다고 보기 어렵습니다.

권리 측면에서는 산출 인수액 0원과 후순위 소멸 구조가 긍정적이지만, 2016년 선순위 근저당권의 말소 확인, 2024년 권리이전·질권 관계, 임대관계 미상, 배당 중복 가능성은 반드시 정리해야 합니다.

종합 판단은 B등급입니다. 시세 평균 대비 낮은 최저가와 산출 인수액 0원은 장점이지만, 현재 상태에서 적극적인 신건 응찰을 권하기에는 권리 확인과 저층 가격 보정이 부족합니다. 가격은 관심 대상, 입찰은 권리 확인 후 판단. 이 물건의 핵심은 평균가격 대비 할인율보다 실제 취득 가능한 권리상태와 2층의 적정가격입니다.