대전지방법원 천안지원 2025타경626. 천안시 서북구 두정동 성정두정로 70에 있는 '아크로텔천안두정' 8층 B-813호입니다. 전용면적 17.37㎡의 소형 집합건물이며, 물건 용도는 오피스텔로 분류되어 있지만 감정평가상 실제 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 사용승인은 2015년 7월 31일, 단지 규모는 297세대입니다.
등기부에 나타난 소유권 변동은 다소 복잡합니다. 최초 대한토지신탁주식회사 명의의 신탁등기를 거쳐 유경범, 김세연으로 소유권이 이전됐으며, 현재 소유자인 주식회사아이인더스트리가 2024년 2월 29일 대물변제를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이후 김정희와 주식회사이도그린 명의의 근저당권이 설정됐고, 정우석이 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 말소기준권리는 2024년 4월 1일 김정희 명의 근저당권입니다. 뒤이어 설정된 근저당권과 강제경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 따라서 현재 확인된 등기상 부담만 보면 매수인이 기존 근저당 채무를 인수하는 구조는 아닙니다.
문제는 등기상 권리보다 실제 점유관계와 환금성입니다. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고, 경매신청채권자 정우석의 주소가 이 사건 B-813호와 일치합니다. 이것만으로 임차인이라고 단정할 수는 없지만, 누가 언제부터 어떤 권원으로 점유하고 있는지를 확인하기 전에는 매수인 인수액 0원을 확정된 결론으로 받아들여서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 천안지원 2025타경626 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 두정동 1464 아크로텔천안두정 8층 B-813호 도로명주소: 충청남도 천안시 서북구 성정두정로 70 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 감정평가상 도시형생활주택(원룸형) 이용 |
| 면적 / 층수 | 전용 17.37㎡ · 지하 4층~지상 12층 중 8층 |
| 건물 규모 / 사용승인 | 297세대 · 2015.07.31 |
| 소유자 | 주식회사아이인더스트리 (2024.02.29 대물변제 원인 소유권이전) |
| 이전 거래 이력 | 2021.04.02 김세연 명의 소유권이전 · 거래가액 60,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 46,000,000원 / 32,200,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 정우석 / 60,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.04.01 · 을구 5번 근저당권 · 김정희 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 임대관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 공부와의 차이 | 특이사항 없음 |
| 위반건축물 관련 | 위반 표시 없음 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 점유는 별도 확인
핵심은 을구 5번 김정희 근저당권입니다. 2024년 4월 1일 설정됐고 채권최고액은 120,000,000원입니다. 현재 감정가보다 채권최고액이 크지만, 채권최고액은 채무 원리금의 담보 한도이지 매수인이 그대로 부담하는 금액은 아닙니다.
2024년 8월 27일에는 주식회사이도그린의 근저당권 300,000,000원이 추가됐습니다. 이후 2025년 7월 22일 정우석이 강제경매를 신청했고, 2025년 12월 22일에는 국 명의의 압류가 등기됐습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 발생한 등기상 권리입니다.
② 점유·임차관계 — 이번 사건의 핵심 확인 사항
현재 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계 관련 기재는 미상입니다. 따라서 이를 곧바로 '임차인 0명으로 확정' 또는 '명도 부담 없음'으로 해석해서는 안 됩니다.
| 확인 대상 | 확인된 사실 | 권리 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 현황 | 확인된 임차인 없음 | 실제 점유 확인 필요 |
| 감정평가상 임대관계 | 임대관계 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 경매신청채권자 | 정우석 · 등기상 주소가 본건 B-813호와 일치 | 점유·채권 성격 미확인 |
| 매수인 인수 가능성 | 현재 확인된 권리 기준 0원 | 확정 전 검증 필요 |
이 사실만으로 정우석이 임차인이라거나, 청구액 60,000,000원이 임차보증금이라고 판단할 수는 없습니다. 다만 실제 점유자와 채권 발생 원인을 확인해야 할 구체적인 사유는 됩니다.
특히 점유자가 임차인으로 확인된다면 전입·인도 시점, 확정일자, 임대차보증금, 배당요구 여부를 대조해야 합니다. 대항력 요건을 갖춘 임차인이 존재하고 보증금을 전부 배당받지 못한다면 매수인의 인수 부담이 발생할 수 있습니다.
현재 판단: 대항력 있음으로 확정할 근거는 없지만, 대항력 가능성도 배제할 수 없는 상태입니다.특히 말소기준일인 2024.04.01보다 앞서 대항요건을 갖춘 주택임차인이 존재하는지 여부가 중요합니다. 실제 주거용 임대차에 해당하는지와 대항요건을 갖췄는지는 건축물의 용도 표시만으로 확정할 수 없습니다. 반드시 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 관련 자료 및 임대차 관련 증빙을 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 하락 추세를 반영해야 한다
아크로텔천안두정의 전용 17.37㎡ 및 인접 면적 17.6㎡ 거래를 살펴보면, 전체 12건 평균은 56,791,666원입니다. 그러나 이 평균에는 2025년 5월의 상대적으로 높은 거래가 많이 포함되어 있습니다.
보다 중요한 지표는 최근 12개월 실거래 2건의 평균 52,250,000원과 2026년 6월 최신 거래가 52,500,000원입니다. 최근 거래가격은 과거 거래 구간 대비 9.4% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 17.37㎡ | 10 | 52,500,000원 |
| 2026.01 | 17.37㎡ | 9 | 52,000,000원 |
| 2025.05 | 17.60㎡ | 8 | 58,000,000원 |
| 2025.05 | 17.60㎡ | 9 | 58,000,000원 |
| 2025.05 | 17.37㎡ | 10 | 57,500,000원 |
| 2025.05 | 17.60㎡ | 9 | 58,000,000원 |
| 2025.05 | 17.60㎡ | 10 | 58,000,000원 |
| 2025.05 | 17.37㎡ | 3 | 57,500,000원 |
| 2025.05 | 17.37㎡ | 10 | 57,000,000원 |
| 2025.05 | 17.37㎡ | 10 | 57,000,000원 |
| 2025.05 | 17.60㎡ | 8 | 58,000,000원 |
| 2025.05 | 17.60㎡ | 9 | 58,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 17.37㎡ | 2건 | 52,250,000원 |
| 전체 평균 | 17.37~17.60㎡ | 12건 | 56,791,666원 |
현재 최저가 32,200,000원은 최근 12개월 평균 52,250,000원보다 20,050,000원 낮습니다. 비율로는 최근 시세의 61.6%이며, 최신 거래가 52,500,000원과 비교해도 낮은 금액입니다.
따라서 현재 최저가에는 실거래 기준의 가격 할인폭이 존재합니다. 다만 이것이 곧 실제 시장에서 같은 가격으로 재매각할 수 있다는 의미는 아닙니다. 최근 거래는 2건에 불과하고, 가격 추세 자체도 하락 중입니다. 특히 2025년 5월의 57,000,000~58,000,000원 거래를 현시점의 대표 시세로 사용하는 것은 신중해야 합니다.
가격 메리트 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균이 아니라 최근 12개월 거래와 현재 환금 가능성을 중심으로 해야 합니다.
집계 표본 수와 기간이 확인되지 않아 이를 전체 물건의 낙찰 가능성으로 일반화할 수는 없습니다. 다만 높은 평균 유찰 횟수와 낮은 낙찰 지표는 입찰 수요와 환금성을 보수적으로 평가해야 할 이유입니다.
소형 원룸형 집합건물은 실거래가격이 존재하더라도 실제 매도 시점의 매수 수요가 충분한지 별도로 확인해야 합니다.④ 예상배당표 (현재 최저가 32,200,000원 낙찰 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 979,600원 |
| 1. 근저당 · 김정희 | 120,000,000원 | 31,220,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사이도그린 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권자 · 정우석 | 60,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 32,200,000원에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 추정액 979,600원을 제외한 31,220,400원이 선순위 김정희 근저당권에 배당되는 계산입니다.
주식회사이도그린과 강제경매 신청채권자 정우석에게 돌아갈 예상배당은 각각 0원이며, 소유자에게 지급되는 잔여금도 0원입니다. 모델상 채권 합계는 480,000,000원, 채권자 총배당액은 31,220,400원, 미배당액은 448,779,600원입니다.
현재 확인된 후순위 근저당권과 강제경매 관련 권리는 매각으로 소멸하는 구조이므로, 미배당액을 낙찰자가 그대로 승계하는 것은 아닙니다.
다만 실제 임차인의 대항력·보증금, 체납세금의 법정기일과 우선순위 등이 확인되면 배당순위와 매수인 부담 판단이 달라질 수 있습니다. 국 명의의 압류가 말소 대상이라는 점과 세금 배당의 우선순위는 구별해야 합니다.⑤ 회차별 낙찰 시나리오 — 유찰되어도 점유 위험은 남는다
현재는 1회 유찰된 상태로 감정가의 70%입니다. 이후에도 낙찰되지 않는 경우의 가격과 예상배당은 다음과 같습니다.
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차(70%) | 32,200,000원 | 31,220,400원 | 448,779,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 22,540,000원 | 21,734,280원 | 458,265,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 15,777,999원 | 15,093,995원 | 464,906,005원 | 0원 |
회차별 예상 인수 0원은 현재 확인된 권리만을 반영한 조건부 계산입니다. 실제 점유자 및 대항력 있는 임차인이 확인되면 달라질 수 있으며, 미래 회차 가격은 해당 회차가 실제 진행되는 경우의 시나리오입니다.
현재 회차 이후 추가 유찰되면 예정 매각가격은 22,540,000원, 15,777,999원으로 낮아지는 시나리오입니다. 이때 채권자 미배당액은 늘어나지만, 후순위 근저당권의 미배당액이 증가한다는 사실 자체가 매수인 인수액의 증가를 의미하지는 않습니다.
그러나 별도의 대항력 있는 임차인이 확인되고, 낙찰가가 그 임차인의 보증금보다 낮아지며 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않는 구조라면 미배당 보증금을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.
그러한 경우 실질취득액은 낙찰가 + 인수보증금으로 계산해야 합니다. 특히 보증금 전액을 사실상 부담하는 구조에서는 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총 취득부담이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다. 따라서 점유관계가 확인되기 전에는 추가 유찰가격만 보고 투자 메리트가 커진다고 판단해서는 안 됩니다.⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 실거래 기준)
- 입지. 충청남도 천안시 서북구 두정동 '성정공원' 북동측 인근입니다. 주변에는 상업용·업무용시설과 주거용 건물이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남서측 근거리에 두정전철역이 위치해 감정평가상 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 12층 건물로 사용승인일은 2015.07.31입니다. 위생·급배수, 승강기, 소방설비 및 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 물건 분류는 오피스텔이며, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 소형 주거용 공간의 임대 수요와 매매 수요를 구분하여 검토해야 합니다.
- 토지·규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)· 지구단위계획구역(북부2지구)입니다. 토지는 가로장방형 평지이며, 주변 대로·중로·소로에 접합니다. 토지 공시지가는 1,977,000원/㎡입니다.
- 환금성. 297세대 규모로 동일·유사 면적 거래가 확인되지만, 최근 12개월 거래는 2건에 불과합니다. 최근 거래가격 하락률 -9.4%와 경매 평균 유찰 5.8회를 감안하면 현금화까지 걸리는 기간과 매도가격에 보수적인 가정이 필요합니다.
- 건물 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 특이사항이 없고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 점유 현황은 별도 확인 대상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 신원 확인이 최우선. 경매신청채권자 정우석의 등기상 주소가 본건과 일치합니다. 실제 점유 여부, 점유 원인, 채권 성격을 먼저 확인해야 합니다.
- 임대차·대항력 조사. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사서·전입세대 관련 자료를 확인하고, 임차인이 존재한다면 보증금·전입·확정일자·배당요구를 검토해야 합니다.
- 말소기준일 확인. 2024.04.01 김정희 근저당권을 기준으로 등기상 소멸 여부를 재확인하되, 등기되지 않은 대항력 있는 임차권은 별도로 판단해야 합니다.
- 공동담보 확인. 김정희 및 주식회사이도그린의 근저당권은 다른 호실과 공동담보입니다. 채권최고액을 본건의 개별 채무 잔액으로 오인하지 않도록 공동담보목록과 실제 채권 잔액을 확인해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 2025.12.22 국 명의 압류가 있습니다. 압류등기 자체의 말소 여부와 별개로 조세채권의 법정기일 및 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 중심 평가. 2025년 5월 거래가 다수 포함된 전체 평균보다 2026년 1월·6월 거래와 최근 12개월 평균 52,250,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다. 현재 시장가격의 추가 하락 가능성도 감안해야 합니다.
- 환금성과 유찰 패턴. 단지 평균 유찰 5.8회, 집계 낙찰률 0%입니다. 낮은 입찰가격만으로 재매각이 쉬울 것이라고 가정하지 말고 실제 매수 수요를 검토해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자가 확인되면 인도 가능 시점과 명도 비용을 검토하고, 공용부분 미납 관리비의 승계 가능성도 확인해야 합니다.
- 용도와 세금. 오피스텔 분류와 도시형생활주택 이용상태를 대조하여 건축물대장상 용도, 실제 사용, 취득 관련 세금 및 금융 취급 조건을 확인해야 합니다.
- 매각기일 전 원본 재확인. 2026.10.26 매각기일에 앞서 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
확인된 등기상 권리가 매각으로 소멸하고, 별도 인수보증금도 없다는 점이 검증된다면 최근 실거래와 비교한 가격 할인폭은 분명합니다.
다만 이러한 가격상 장점은 인수액 0원이라는 전제가 실제로 확인될 때 유효합니다.둘째, 최근 실거래가격이 -9.4% 하락 추세입니다. 과거 전체 평균에 기반한 낙관적인 매도가격을 적용해서는 안 됩니다.
셋째, 단지 평균 유찰 5.8회와 낮은 낙찰 지표가 환금성에 대한 주의를 요구합니다.
따라서 현재 가격만으로 안전한 투자라고 평가할 수 없으며, 점유 확인·인수 위험 해소·실제 처분 가능성 검증이 선행되어야 합니다.맺으며 — “가격은 할인됐지만, 권리 확인은 끝나지 않았다”
천안 아크로텔천안두정 B-813호는 46,000,000원으로 감정평가된 물건이 한 차례 유찰되면서 32,200,000원까지 내려온 사례입니다. 최근 12개월 실거래 평균 52,250,000원과 비교하면 61.6%의 가격으로, 숫자상 할인폭은 분명합니다.
권리분석의 기본 구조도 비교적 명확합니다. 2024년 4월 1일 김정희 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당권·강제경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 현재 확인된 등기상 권리를 기준으로 하면 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
그러나 임대관계가 미상인 데다 경매신청채권자의 주소가 대상 호실과 일치한다는 점은 반드시 해소해야 할 확인 사항입니다. 청구액 60,000,000원을 임차보증금으로 단정할 수는 없지만, 실제 점유·대항력·보증금이 밝혀지지 않은 상태에서 실질취득액을 32,200,000원으로 확정하는 것도 위험합니다.
여기에 최근 거래가격 -9.4% 하락, 평균 유찰 5.8회, 제한적인 최근 거래량까지 고려하면 과거 실거래와의 큰 차이를 곧바로 실현 가능한 수익으로 보아서는 안 됩니다.
종합 판단은 C등급(52점). 가격 조건에는 장점이 있지만, 점유관계와 환금성을 확인하기 전에는 적극적인 입찰 대상으로 평가하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라, 실제 인수 부담과 재매각 가능성을 어디까지 확인하느냐에 있습니다.
