대전지방법원 2026타경108. 세종특별자치시 장군면 송학리 87에 있는 토지와 건물 관련 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 동·식물관련시설과 근린생활시설 등이 있으며, 공부상 용도와 실제 이용상태, 점유관계를 함께 살펴야 하는 물건입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 1,611,382,640원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
현재 소유자는 정진구이며, 2021년 1월 12일 과거 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득한 이력이 있습니다. 이후 2024년 4월 29일 부여새마을금고 근저당이 설정됐고, 2024년 7월 19일 양규송의 근저당이 추가됐습니다. 이번 경매는 부여새마을금고가 신청했습니다.
등기상 근저당의 처리만 보면 비교적 분명합니다. 문제는 등기 외부의 점유·임대차관계입니다. 장주식과 (주)글로리아 이진규의 전입일이 각각 2020년으로 확인되지만, 이들이 현재 어떤 법적 지위로 점유하는지, 보증금이 존재하는지, 과거 경매를 거치면서 관련 권리가 어떻게 정리됐는지는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경108 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 장군면 송학리 87 |
| 도로명주소 | 세종특별자치시 장군면 의당전의로 649-1 |
| 물건 용도 | 대지·토지 및 관련 건물 일괄매각 · 동·식물관련시설·근린생활시설 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 4는 상업용 건부지 및 일부 현황 도로 |
| 토지 조사치 | 443.0㎡ · 지목 대 · 평지·부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 정진구 (2021.01.12 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 | 1,611,382,640원 |
| 최저매각가 | 1,611,382,640원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 부여새마을금고 |
| 경매 청구액 | 788,260,510원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준권리 | 2024.04.29 을구 17번 부여새마을금고 근저당권 · 채권최고액 900,000,000원 |
| 점유 조사 | 장주식 · (주)글로리아 이진규 (2건, 임차관계 및 보증금 미확정) |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 검토
말소기준권리는 2024년 4월 29일 접수된 을구 17번 부여새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 900,000,000원이며 공동담보목록 제2024-233호가 기재돼 있습니다. 후순위 을구 19번 양규송 근저당권의 채권최고액은 200,000,000원으로, 두 근저당 모두 이번 경매의 매각으로 소멸할 예정입니다.
② 점유자·임차관계 — 가장 중요한 확인 대상
현황조사 및 매각물건명세서 등에 나타나는 점유 관련 대상은 2건입니다. 모두 이번 말소기준권리보다 앞선 전입일이 확인되지만, 실제 임대차계약의 존재와 보증금은 확정되지 않았습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장주식 | 주건축물 제1동 | 2020.06.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| (주)글로리아 이진규 | 2층 | 2020.01.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
대항력 및 우선변제 여부는 확정 판정이 아닙니다. 전입일 외에 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 관련 대항요건을 확인해야 합니다. 승계 위험은 법적 승계가 확정됐다는 의미가 아니라 추가 조사 대상임을 나타냅니다.
여기에 감정평가상 동·식물관련시설 및 근린생활시설의 현황은 공실로 조사되어 있어, 기존 전입·점유 기록과 실제 현장 상태 사이의 차이도 확인해야 합니다. 현재 사용하지 않는 공간이라 하더라도 과거 계약관계와 보증금 반환의무가 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
③ 실질취득비용 — 낙찰가만으로 계산하면 안 된다
신건 최저매각가는 1,611,382,640원입니다. 하지만 현재 확인되지 않은 임차보증금 승계의무가 남아 있다면, 실제 경제적 취득비용은 낙찰가에 그 인수액을 더한 금액으로 평가해야 합니다.
배당모형에서는 인수액을 0원으로 처리하지만, 두 점유자의 보증금 자체가 확인되지 않아 실질취득 총액을 계산할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰대금보다 크고 배당 등으로 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가를 낮춰도 그만큼 인수액이 증가하여 실질취득비용이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 이번 사건이 실제 그런 구조인지는 아직 확인되지 않았습니다.
따라서 유찰로 최저가가 내려간다는 이유만으로 가격상 유리하다고 판단해서는 안 됩니다. 임차보증금의 존재와 인수 여부를 확인한 뒤, 최저가가 아닌 실질취득 총액으로 가격 메리트를 평가해야 합니다.
④ 가격과 유찰 시나리오 — 실거래 비교는 보류
이번 사건은 인근의 직접 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 감정가 1,611,382,640원이 시세보다 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다. 또한 농촌지대의 동·식물관련시설·근린생활시설과 토지 일괄매각이라는 특성상 일반 아파트처럼 정형화된 평형별 거래가격으로 평가하기 어렵습니다.
| 회차 | 최저매각가 가정 | 채권자 예상배당 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 임차 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 1,611,382,640원 | 1,100,000,000원 | 0원 | 492,868,814원 | 미확정 |
| 1회 유찰 (80%) | 1,289,106,112원 | 1,100,000,000원 | 0원 | 173,815,051원 | 미확정 |
| 2회 유찰 (64%) | 1,031,284,889원 | 1,018,572,040원 | 81,427,960원 | 0원 | 미확정 |
회차별 가격과 배당은 가정 시나리오입니다. 채권 미배당은 근저당권자 관련 채권의 부족분으로, 임차인의 보증금 인수액과 다릅니다. 각 회차의 배당모형상 매수인 인수액은 0원이지만 미확인 임차보증금과 선순위 임대차 위험은 계산에 반영되지 않았습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 1,611,382,640원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 18,513,826원 |
| 1. 을구 17번 근저당 · 부여새마을금고 | 900,000,000원 | 900,000,000원 |
| 2. 을구 19번 근저당 · 양규송 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 492,868,814원 |
부여새마을금고의 경매 청구액은 788,260,510원이며, 배당모형은 근저당 채권최고액 900,000,000원을 기준으로 산정합니다. 후순위 양규송 근저당 채권최고액 200,000,000원까지 반영한 총 채권액은 1,100,000,000원입니다.
이 표는 근저당 채권최고액을 기준으로 작성된 단순 배당 추정입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제·선순위 임대차보증금 등은 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여금 492,868,814원은 실제 교부액이 확정됐다는 의미가 아니며, 공동담보 및 실제 채권 잔액에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 세종특별자치시 장군면 송학리 소재 송학1구경로당 동측 근거리에 위치합니다. 주변은 농지·임야와 단독주택, 근린생활시설 등이 형성된 농촌지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 용도와 현황. 기호(2)는 동·식물관련시설, 기호(3)는 근린생활시설, 기호(5)의 1·2층은 근린생활시설이며 옥탑층은 계단실로 이용됩니다. 주요 시설의 감정 당시 현황은 공실로 조사됐습니다.
- 건축 구조. 기호(2)는 경량철골구조 기타지붕 지상 1층, 기호(3)는 철근콘크리트구조 지상 1층, 기호(5)는 철근콘크리트구조 평지붕 지상 2층 건물입니다.
- 토지. 토지 조사치는 443.0㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 소로한면으로 기재돼 있습니다. 공시지가는 230,700원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역에 해당하며 가축사육제한구역에 포함되고 도로구역에 접합니다.
- 현황 도로. 목록 4는 상업용 건부지 및 일부가 현황 도로로 이용되고 있습니다. 실제 이용가능 면적과 통행 관계, 도로 부분의 권리관계 등을 별도로 확인해야 합니다.
- 건물 및 관리 상태. 기본적인 위생·급배수설비가 갖춰져 있고 감정상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실제 유지보수 상태와 사용 가능성은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 일반 주거용 아파트가 아닌 농촌지대의 특수 용도 건물·토지 일괄매각입니다. 매수층이 용도와 사업성에 영향을 받을 수 있어 재매각 가능성과 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 장주식의 신분과 임대차관계. 과거 신탁 수탁자와 동일인인지, 실제 임차인인지, 관계인 점유인지 계약서와 관련 서류로 확인하세요.
- (주)글로리아 이진규의 권리관계. 2층의 실제 점유, 계약 당사자, 사업자등록, 임대차보증금과 관련 대항요건을 확인하세요.
- 보증금과 확정일자. 두 점유자 모두 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미확정입니다. 인수 가능성을 금액으로 산정하기 전에는 안전한 응찰 상한을 정하기 어렵습니다.
- 2021년 선행 경매 서류. 정진구의 경매 취득 당시 매각물건명세서·배당관계·점유관계를 확인해 현재 주장될 수 있는 임차권이 과거 경매에서 소멸했는지 검토하세요.
- 현장 공실 여부. 감정평가상 공실과 점유 조사 기록이 서로 다른 시점 또는 상태를 반영할 수 있습니다. 각 건물과 2층의 실제 사용·점유 상태를 직접 대조하세요.
- 공동담보 확인. 부여새마을금고 및 양규송 근저당에 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 공동담보 대상과 실제 채권 잔액, 배당관계를 확인하세요.
- 토지·도로·제시외 건물. 일괄매각 목록별 면적과 현황 도로 부분, 제시외 건물 포함 범위 및 실제 이용 가능성을 확인하세요.
- 감정가와 시장가치. 실거래 비교자료가 없는 상태이므로 유사 용도 토지·건물의 거래사례, 임대 가능성, 유지보수비용 및 매각 가능성을 별도로 조사하세요.
- 실질취득 총액. 낙찰대금 외에 인수 가능 보증금, 취득 관련 비용 및 현장 정리 비용을 검토하세요. 낙찰가만을 기준으로 수익성을 판단해서는 안 됩니다.
- 입찰 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 선행 경매 기록을 확인하세요.
맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 인수 위험 0원”
이번 세종 송학리 물건에서 확인되는 긍정적인 요소는 현재 등기상 근저당권들이 매각으로 소멸할 예정이라는 점입니다. 부여새마을금고 900,000,000원과 양규송 200,000,000원의 근저당은 매각으로 정리되는 권리입니다.
그러나 입찰 판단을 좌우할 더 중요한 요소가 남아 있습니다. 점유자 2건의 임차관계와 보증금이 미확정이며, 두 전입일 모두 현재 말소기준보다 빠릅니다. 그뿐 아니라 2021년 선행 경매 이전부터 전입 기록이 있어 과거 경매에 따른 권리 소멸과 승계 문제도 함께 검토해야 합니다.
가격 역시 감정가 1,611,382,640원만으로 적정성을 입증하기 어렵습니다. 비교 가능한 최근 거래가격이 확인되지 않았고, 일부 현황 도로와 제시외 건물을 포함하는 농촌지대의 특수 용도 부동산이라는 점에서 실제 활용성과 환금성에 대한 검증이 필요합니다.
결론은 권리관계 추가 확인 전 입찰 보류입니다. 배당모형의 인수 0원을 실제 법적 인수액으로 확정하지 말고, 두 점유자의 임대차관계와 2021년 경매 기록을 먼저 확인해야 합니다. 이후 실제 인수액을 반영한 실질취득비용과 검증된 시장가치를 비교하는 것이 올바른 접근입니다.
