대전지방법원 2026타경123. 대전역 서측 인근에 위치한 반석시티 9층 902호입니다. 경매상 용도는 아파트로 표시되지만 감정평가서상 실제 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 소유자는 김길균이며, 2020.02.06 소유권이전등기가 이루어졌고 당시 기재된 거래가액은 195,000,000원입니다. 현재는 삼성카드 주식회사의 청구금액 59,413,966원에 따른 강제경매가 진행 중입니다.
이 사건에서 가장 중요한 부분은 두 가지입니다. 첫째, 김병현이 말소기준권리보다 먼저 전입한 것으로 조사되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 둘째, 최저매각가가 최근 실거래 평균보다 높고 최근 가격 추세도 하락세입니다. 따라서 권리확인 없이 신건에 응찰할 이유가 충분하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경123 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 중동 56-7 반석시티 9층 902호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 동구 대전로807번길 58 |
| 물건종류 | 아파트 표기 · 감정평가상 도시형생활주택(원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 중 9층 902호 |
| 시세 비교 기준 면적 | 48.6057㎡ |
| 단지 | 반석시티 · 40세대 · 2019.10.08 준공 |
| 소유자 | 김길균 (2020.02.06 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 삼성카드 주식회사 / 59,413,966원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.19 갑구 8번 압류 · 대전광역시 동구 |
| 임차인 | 김병현 · 2020.01.30 전입 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입과 압류가 핵심
이 사건의 말소기준권리는 2023.05.19 대전광역시 동구의 압류입니다. 이후 등기된 서울보증보험 가압류, 국가 압류, 삼성카드의 강제경매개시결정 및 김병현의 별도 강제경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.
앞서 기재된 하나은행의 가압류와 과거 강제경매개시결정은 이미 등기부상 말소된 상태입니다. 2019년 설정된 무궁화신탁 명의 신탁등기도 2020.02.06 말소되었습니다. 다만 등기상 후순위 권리가 소멸한다고 해서 선순위 점유자의 임차보증금 인수 가능성까지 없어지는 것은 아닙니다.
임차인 현황 — 실제 신고 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김병현 | 2020.01.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사·매각물건명세서에 기재된 임차인입니다. 전입일이 빠르다는 사실만으로 대항력과 보증금 인수액이 확정되는 것은 아닙니다. 배당요구 여부도 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 신건 105.3%, 최근 추세 -2.0%
반석시티의 비교 가능한 면적대 거래는 46.41㎡~49.07㎡ 범위에서 확인됩니다. 전체 7건 평균은 210,857,142원이지만, 과거 거래가 포함되어 있으므로 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 기준으로 삼아야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 46.41㎡ | 5층 | 208,000,000원 |
| 2026.07 | 46.41㎡ | 5층 | 208,000,000원 |
| 2026.04 | 46.41㎡ | 3층 | 210,000,000원 |
| 2025.12 | 48.61㎡ | 3층 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 45.79㎡ | 3층 | 205,000,000원 |
| 2022.05 | 49.07㎡ | 2층 | 225,000,000원 |
| 2021.11 | 49.07㎡ | 8층 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 209,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 210,857,142원 |
최근 12개월 평균은 209,000,000원, 최신 2026.07 거래가는 208,000,000원입니다. 신건 최저가 220,000,000원은 최근 평균보다 11,000,000원 높고, 최신 거래보다 12,000,000원 높습니다. 최근 평균 기준 비율은 105.3%입니다.
또한 최근 거래가격 추세는 이전 기간 대비 -2.0%입니다. 전체 평균 210,857,142원을 기준으로 하더라도 최저가는 시세의 104.3%에 해당합니다. 따라서 어느 평균을 사용하더라도 신건을 시세보다 저렴한 물건이라고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
다음은 제시된 채권액과 배당 추정액을 적용한 계산 결과입니다. 실제 배당표 확정액이 아니며, 선순위 세금채권과 임차인의 보증금·배당요구가 확인되면 배당순서와 금액이 바뀔 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,880,000원 |
| 1. 서울보증보험주식회사 · 가압류 | 54,847,220원 | 54,847,220원 |
| 2. 삼성카드 주식회사 · 강제경매 | 59,413,966원 | 59,413,966원 |
| 3. 김병현 · 별도 강제경매 | 59,413,966원 | 59,413,966원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 42,444,848원 |
김병현 채권에 적용된 59,413,966원은 배당 시뮬레이션에 사용된 금액으로, 별도 사건의 실제 채권액과 동일한지는 검증이 필요합니다. 조세채권·임차보증금·최우선변제 등은 위 배당에 반영되지 않았으므로 소유자 잔여액도 확정 금액이 아닙니다.
유찰 시나리오 — 낮은 최저가와 실질취득은 다르다
| 구분 | 최저가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 220,000,000원 | 0원 | 42,444,848원 | 미확정 |
| 1회 유찰 (80%) | 176,000,000원 | 939,152원 | 0원 | 미확정 |
| 2회 유찰 (64%) | 140,800,000원 | 35,646,352원 | 0원 | 미확정 |
채권 미배당액과 임차보증금 인수액은 서로 다른 개념입니다. 위 채권 미배당액을 곧바로 매수인 인수액으로 볼 수 없으며, 모형상 인수 0원 가정도 확정된 권리분석 결과가 아닙니다.
유찰되면 표면적인 최저매각가는 낮아지지만, 실제 인수할 임차보증금이 있다면 가격 하락분이 그대로 절약되는 것은 아닙니다. 따라서 선순위 점유자의 보증금 및 대항력 여부를 확인한 뒤 낙찰가와 인수액을 합산해 최근 시세와 비교해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전역 서측 인근에 위치하며 주변에는 상업시설과 주거시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철역, 기차역이 위치합니다. 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 건물 이용상태. 경매상 아파트로 표시되지만 실제 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 위생·급배수·공용승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다. 공시지가는 1,783,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 특이사항이 없습니다.
- 환금성. 40세대 규모의 도시형생활주택으로, 일반적인 대단지 아파트와 거래시장 구조가 다를 수 있습니다. 최근 거래가격은 과거보다 낮아진 추세이며, 비교 거래의 층·면적 차이도 감안해야 합니다.
- 공용 창고. 건물의 일부 공용부분에 개별 호수 표시가 부착된 창고가 설치되어 있습니다. 전용사용권 성립과 승계에 관한 관리단 결의 및 관리규약은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 김병현의 실제 지위. 2020.01.30 전입 당시 임대차계약의 존재, 점유·인도 여부, 계약 상대방 및 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 보증금과 확정일자. 보증금 미상 상태에서 인수액을 0원으로 확정하면 안 됩니다. 매각물건명세서와 임대차 관련 증빙, 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
- 동일 성명 채권자. 2026.07.24 강제경매 채권자 김병현과 임차인 김병현의 관계, 채권 원인, 별도 사건의 채권액을 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 대전광역시 동구 압류와 국가 압류에 관한 체납액 및 배당순위를 확인해야 합니다. 등기상 소멸 여부와 매각대금 배당 문제를 구분해야 합니다.
- 가격 상한. 신건 최저가 220,000,000원은 최근 12개월 평균 209,000,000원보다 높고 가격 추세는 -2.0%입니다. 실질취득가 기준으로 시세와 다시 비교해야 합니다.
- 창고 사용권. 공용 창고의 독점적 사용 및 승계 가능 여부를 관리규약과 관리단 결의로 확인해야 합니다.
- 실거래 및 환금성. 40세대 규모, 원룸형 이용상태, 거래 층·면적 차이를 반영해 실제 매도 가능한 가격을 검토해야 합니다.
- 입찰 전 최종 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역과 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “시세보다 비싼 신건에 인수액까지 미상”
이 물건은 권리만 정리하면 되는 단순한 경매가 아닙니다. 말소기준권리 이후의 등기상 권리들은 소멸 대상으로 분류되지만, 그보다 앞선 2020.01.30 전입자 김병현의 임차관계가 불명확합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인 인수액 및 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
가격도 불리합니다. 신건 최저가 220,000,000원은 최근 12개월 평균 209,000,000원의 105.3%이고, 최근 가격 추세는 -2.0%입니다. 경매물건의 감정가가 현재 시세보다 높을 뿐 아니라 잠재적인 보증금 인수까지 고려해야 하므로, 신건에 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
종합 판단은 D등급(35점)입니다. 최근 시세 이상인 신건 가격, 선순위 전입자의 보증금 미상, 동일 성명 경매채권자의 존재, 소규모 도시형생활주택의 환금성 검토 필요성을 반영한 평가입니다. 권리 확인이 먼저이고, 가격 판단은 그다음입니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 임차인의 실제 인수 가능액을 파악하기 전에는 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.
