대전지방법원 2026타경152. 대전 서구 월평동 한아름아파트 102동 1405호, 전용 101.85㎡의 아파트입니다. 1994년 사용승인을 받은 780세대 단지이며, 해당 호실은 지상 15층 건물의 14층에 위치합니다. 소유자 이상훈 씨는 2018년 12월 13일 매매를 원인으로 2019년 2월 11일 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 308,000,000원입니다.

같은 날 하나은행이 채권최고액 218,900,000원의 근저당을 설정했습니다. 이후 하나은행 추가 근저당, 국민은행 근저당, 페퍼저축은행 근저당과 카드·캐피탈사 가압류가 차례로 붙었습니다. 현재 경매는 하나은행이 신청했으며 청구금액은 278,347,974원입니다. 이처럼 채권자가 여럿이어서 등기부는 복잡하지만, 현재 확인되는 담보권은 모두 말소기준권리 또는 그 후순위에 해당합니다.

핵심은 그다음입니다. 입찰자가 보는 최저매각가 525,000,000원은 최근 거래 평균보다 높습니다. 따라서 권리가 소멸한다는 이유만으로 이 가격을 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 특히 실제 매수인의 비용은 낙찰가 외에도 취득 관련 비용, 점유 정리 비용, 미납 관리비 등에 따라 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 점유관계는 별도 확인

이 사건에서 가장 중요한 날짜는 2019년 2월 11일입니다. 이날 설정된 하나은행의 을구 11번 근저당권이 말소기준권리입니다. 그보다 앞선 서부농업협동조합의 근저당권들은 같은 날 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 후순위 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기상 특이사항으로, 2024년 8월 30일 페퍼저축은행이 신청한 종전 임의경매가 있습니다. 이 사건은 2025년 7월 15일 취하됐고, 관련 경매개시결정 등기는 2025년 7월 21일 말소됐습니다. 현재 진행 중인 경매는 2026년 3월 11일 하나은행이 신청한 별도 사건입니다. 종전 사건의 취하 이력을 현재 사건의 유찰로 계산해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 5.2% 높은 신건

한아름아파트의 전용 101.85㎡ 및 101.91㎡ 실거래 12건을 비교했습니다. 거래시점은 2026년 3월부터 9월까지이며, 최근 12개월 평균은 499,208,333원입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 525,000,000원으로, 최근 평균의 105.2%에 해당합니다.

거래가 범위는 448,000,000원~540,000,000원으로 넓습니다. 가장 최근인 2026년 9월 거래는 각각 540,000,000원(12층), 515,000,000원(10층)입니다. 따라서 현재 최저가가 최근 최고 수준의 거래보다 높다고 할 수는 없습니다. 실제로 최신 거래 540,000,000원보다는 낮습니다.

그러나 최신 거래 한 건만으로 적정가를 판단하는 것도 위험합니다. 같은 9월의 다른 거래는 515,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 499,208,333원입니다. 현재 최저가는 최근 평균보다 높으며, 거래 표본 대부분보다도 높은 가격대입니다. 대상 호실은 14층이므로 층별 가격 차이가 반영될 수 있지만, 내부 수리 상태·향·실제 관리 상태까지 확인하지 않고 가격 프리미엄을 정당화할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 525,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정에서 집행비용은 7,650,000원으로 추정됩니다. 채권자 배당액은 517,350,000원, 전체 신고 채권액은 693,881,816원으로, 예상 미배당액은 176,531,816원입니다. 채권이 전부 변제되지 않더라도 후순위 등기상 권리는 매각으로 소멸하며, 예상 인수액은 0원입니다.

집행비용 추정액과 채권최고액 등을 반영한 예상 배당입니다. 당해세·우선변제채권 및 실제 배당요구와 확정 채권액에 따라 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다. 표의 미배당액은 매수인 인수액과 구별해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 배당 부족은 커진다

현재 사건은 0회 유찰된 신건입니다. 예정된 최저가 525,000,000원에서 매각되지 않아 후속 회차로 진행될 경우의 가격 및 예상 배당 시나리오는 다음과 같습니다.

회차가 내려갈수록 예상 채권 미배당액은 커지지만, 확인된 소멸 대상 권리 때문에 매수인이 직접 떠안는 금액은 위 시뮬레이션에서 계속 0원입니다. 이는 선순위 대항력 임차인 등 별도 인수사항이 확인되지 않는다는 전제의 수치입니다.

최근 평균 시세 499,208,333원과 비교하면, 현재 525,000,000원보다 1회 유찰 시의 420,000,000원이 가격상 유리합니다. 다만 해당 가격으로 실제 매각될지는 확정할 수 없고, 경쟁 입찰로 낙찰가가 높아질 수 있습니다. 현재 신건 가격에 서둘러 응찰하기보다는 적정 입찰가와 유찰 가능성을 구분해 판단할 필요가 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 서구 월평동 성천초등학교 북동측 인근입니다. 주위에 아파트단지, 근린생활시설, 다가구주택, 상가주택, 교육시설, 근린공원 및 관공서가 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치합니다. 단지 주위 대로·중로와 접하며 단지 내 도로를 통해 접근할 수 있어 감정평가상 교통여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 1994.10.19 사용승인을 받은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물입니다. 해당 호실은 14층에 있으며 급배수·위생설비, 승강기, 소화전 및 화재탐지설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지·용도지역. 제3종일반주거지역이며 둔산지구 택지개발사업 관련 지구단위계획구역에 포함됩니다. 토지는 아파트 부지로 이용 중이고 지형은 평지, 형상은 가로장방형입니다. 토지 공시지가는 ㎡당 1,335,000원입니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역 및 둔산선사유적지 관련 역사문화환경보존지역 등의 지정·저촉 사항이 있습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 780세대 규모의 아파트로 유사 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 해당 거래가격이 448,000,000원~540,000,000원으로 분산되어 있어, 개별 층·향·관리 상태에 따라 실제 매도 가능 가격이 달라질 수 있습니다. 준공된 지 오래된 건물인 만큼 내부 상태와 공용시설 관리 상태도 중요한 변수입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 기준으로 입찰 상한 설정. 현재 최저가 525,000,000원은 최근 12개월 평균 499,208,333원의 105.2%입니다. 낙찰 이후 추가 비용과 매도 시 가격 변동까지 고려해 입찰가를 정해야 합니다.
• 임차인·점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 확인과 실제 점유상태를 대조해야 합니다. 소유자가 거주한다고 미리 단정해서는 안 됩니다.
• 말소기준권리 확인. 을구 11번 하나은행 근저당권의 설정일은 2019.02.11입니다. 후순위 근저당 3건과 가압류 2건이 매각으로 소멸하는지 입찰 직전 최신 등기부로 다시 확인해야 합니다.
• 종전 경매와 현재 경매 구분. 페퍼저축은행의 종전 임의경매는 취하 후 관련 등기가 말소됐습니다. 현재 하나은행이 신청한 2026타경152 사건의 진행상태와 매각조건을 기준으로 검토해야 합니다.
• 배당 부족액과 인수액 구분. 예상 미배당액 176,531,816원은 후순위 채권자의 배당 부족입니다. 그 자체를 매수인에게 청구되는 비용으로 처리해서는 안 됩니다. 다만 조세·우선변제채권 등으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
• 내부 상태와 명도. 대상은 14층 아파트입니다. 실제 점유자, 내부 수리 상태, 누수·설비 하자 및 인도 가능 여부를 확인하고 필요한 명도 절차와 비용을 검토해야 합니다.
• 체납 관리비와 부대비용. 미납 관리비 중 공용부분 부담 가능성을 확인하고, 취득세와 등기비용 등 낙찰가 이외의 비용을 별도로 계산해야 합니다.
• 매각 직전 원본 대조. 매각기일은 2026.10.26입니다. 입찰 전 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리가 소멸한다”와 “싸게 산다”는 다르다

대전 한아름아파트 102동 1405호는 근저당 4건과 가압류 2건이 얽혀 있는 물건입니다. 그러나 핵심 말소기준권리는 2019년 하나은행 근저당으로 분명하고, 이후 등기상 담보권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상 배당 부족액이 176,531,816원에 달하더라도 이 금액을 그대로 낙찰자가 갚아야 하는 것은 아닙니다.

그렇다고 권리가 완전히 확인된 것은 아닙니다. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 대항력 있는 임차인 존재 여부는 매각물건명세서 등으로 확인해야 합니다. 이 부분이 정리되어야 예상 인수액 0원이라는 판단의 신뢰도가 높아집니다.

가격도 신중해야 합니다. 최근 12개월 실거래 평균 499,208,333원에 비해 현재 최저가 525,000,000원은 105.2% 수준입니다. 최신 거래 540,000,000원보다는 낮지만, 최근 평균을 웃도는 가격인 만큼 현재 회차의 가격 메리트는 제한적입니다.

결론은 권리 소멸 구조는 양호하나, 점유관계 확인이 선행돼야 하고 신건 가격은 보수적으로 접근해야 한다는 것입니다. 이 물건에서 중요한 것은 복잡한 채권 숫자보다 실제 인수사항이 없는지, 그리고 최근 시세에 비해 얼마에 낙찰받는지입니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 보류.