대전지방법원 2026타경177. 대전 서구 관저동 관저스포월드의 3층 301호가 경매에 나왔습니다. 건축물대장상 운동시설(체육도장)로 등재되어 있으나, 감정 당시에는 라라키즈클럽이라는 놀이형 운동시설로 사용되고 있습니다. 내부에는 트램폴린·볼풀장·튜브슬라이딩·정글짐·짚라인 등 다양한 놀이시설과 휴게시설이 설치되어 있습니다. 이 시설들은 건물과 분리하는 데 상당한 비용이 들고 분리 시 경제적 가치가 현저히 감소하는 것으로 판단되어 구분건물의 감정평가에 포함되었습니다.

권리 구조만 보면 구즉신용협동조합 근저당권을 기준으로 이후 압류와 경매개시결정이 정리되는 형태입니다. 문제는 등기부상의 담보권보다 선순위 점유 관계에 있습니다. 주식회사 점핑스퀘어와 유한회사 라라카페는 각각 2019.03.18과 2024.08.29 신고된 것으로 조사되어, 2025.06.13 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 신고일만으로 상가임대차의 대항력을 확정할 수 없으며, 보증금과 점유·사업자등록 요건, 임대차계약의 유효성까지 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 먼저 신고된 점유 관계

현재 말소기준권리는 2025.06.13 설정된 구즉신용협동조합의 채권최고액 4,104,000,000원 근저당권입니다. 과거 신탁 및 근저당권 가운데 이미 말소된 권리들은 현재 인수대상 담보권으로 보지 않습니다. 말소기준권리 이후의 지방자치단체 압류, 임의경매개시결정 및 국세 압류는 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상입니다.

② 임차인·점유자 분석 — 보증금 확인이 선결 과제

현황조사 및 매각물건명세서에 확인되는 점유 관련 신고는 총 4건입니다. 그중 2건은 말소기준권리보다 앞서고 나머지 2건은 이후입니다. 보증기관의 대위변제·승계 중복신고로 표시된 건은 없지만, 일부 점유부분이 겹쳐 실제 임대차계약의 수와 각자의 점유범위는 별도로 대조해야 합니다.

신고일은 대항력 판단을 위한 참고자료입니다. 상가임대차의 대항력은 실제 인도·점유, 사업자등록 등 법률상 요건을 충족하는지에 따라 최종 판단해야 합니다. 확정일자와 우선변제 순위는 확인되지 않았습니다.

③ 실질취득금액 — 낙찰가만으로 판단할 수 없다

현재 회차의 최저매각가는 5,390,000,000원입니다. 그러나 선순위 가능 임차인의 보증금이 확인되지 않아 매수인의 실질취득금액을 정확하게 계산할 수 없습니다.

특히 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는, 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 매수인의 실질취득금액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 경우 가격 비교 기준은 낮아진 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득금액입니다.

아울러 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않아 현재의 5,390,000,000원이 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 유찰 후 최저가가 내려가더라도 이를 곧바로 저가 매수 기회로 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 5,390,000,000원 가정)

배당 모형은 근저당권 채권최고액을 기준으로 계산한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제·선순위 임차보증금의 실제 배당 및 인수는 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여금은 확정 배당액이 아니며 실제 배당순위와 채권액에 따라 변경될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 배당과 인수는 별개

위 금액은 회차별 경매 배당을 계산한 결과일 뿐 실제 매각가격이나 낙찰 가능성을 뜻하지 않습니다. 근저당권 미배당이 발생하더라도 그 금액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 반대로 근저당권 채권이 전액 배당되는 회차라고 해서 선순위 임차인의 보증금 인수 위험까지 없어진다는 뜻도 아닙니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 서구 관저동 대전선암초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 상업용·주거용 건물, 아파트 단지와 공원이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 서측 왕복 6차선 도로, 남측과 동측 왕복 2차선 도로에 접합니다.
• 건물구조. 철골철근콘크리트구조의 지상 5층 건물 중 3층이며, 위생·급배수·승강기·천정형 냉난방·소방·방범설비가 설치되어 있습니다.
• 용도 차이. 공부상 운동시설(체육도장)이지만 실제 이용은 운동시설(놀이형시설, 라라키즈클럽)입니다. 향후 영업형태 변경 또는 시설 재활용 시 용도 관련 적법성과 인허가 요건을 확인해야 합니다.
• 시설 가치. 트램폴린·볼풀장·슬라이딩·정글짐·짚라인·복층 놀이방 등과 보호자 휴게시설이 있습니다. 감정평가에는 분리 시 가치가 크게 감소하는 시설과 인테리어가 포함되어 있어, 실제 인수·존치 가능성과 철거비용을 점검해야 합니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역, 관저2지구 지구단위계획구역 및 체육시설용지 관련 지정사항이 있습니다. 교육환경 상대보호구역과 택지개발지구에도 해당합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 2,034,000원/㎡이며, 토지 전체 면적은 3,023.7㎡입니다. 이는 개별 경매 구분건물의 전용면적이나 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 환금성. 놀이형 운동시설은 일반적인 주거용 부동산보다 활용 목적이 특수합니다. 내부 시설의 재활용 여부와 영업 목적에 따라 매수 수요가 달라질 수 있어 일반 아파트 수준의 환금성을 전제해서는 안 됩니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 선순위 점유자 원본 확인. 주식회사 점핑스퀘어와 유한회사 라라카페의 실제 임대차계약서·보증금·임대인·사업자등록 및 점유 개시 경위를 대조해야 합니다.
• 배당요구 및 확정일자. 각 점유자의 배당요구 여부, 확정일자, 우선변제 자격과 보증금의 미배당 가능성을 확인해야 합니다.
• 점유범위 확인. 3층, 3층 301호 및 3층 1호로 기재된 점유부분이 실제 경매 목적물과 어떻게 대응하는지, 동일 공간의 중복신고나 전대차가 있는지 확인해야 합니다.
• 근저당권 양도 확인. 구즉신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권에 관하여 경매절차상 채권자 승계 및 현재 채권액을 확인해야 합니다.
• 국세·지방세 확인. 서구의 압류와 서대전세무서장의 압류가 있으므로 실제 조세채권액과 법정기일, 당해세 여부 및 배당순위를 확인해야 합니다.
• 내부 시설 인수. 놀이기구·복층구조·인테리어·냉난방설비의 소유관계와 정상 작동 여부, 철거·수선 비용을 확인해야 합니다.
• 이용제한·인허가. 체육시설용지, 지구단위계획 및 교육환경 관련 규제 아래에서 예정 업종을 실제로 운영할 수 있는지 확인해야 합니다.
• 관리비와 명도. 미납 관리비, 공용부분 부담, 시설 운영자의 퇴거 또는 인도 협의 가능성을 검토해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가만으로 저평가 여부를 판단하지 말고 유사한 운동시설·상업용 구분건물의 거래와 임대수익성을 별도로 검토해야 합니다.
• 매각기일 원본 확인. 2026.10.26 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각조건을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당이 말소돼도 보증금까지 사라지는 것은 아니다”

관저스포월드 301호는 단순한 상업용 부동산 경매가 아닙니다. 5,390,000,000원이라는 큰 취득금액, 선순위 점유 신고 2건, 미확인 보증금, 특수한 놀이형 운동시설이 함께 얽혀 있습니다.

등기부상의 근저당권과 후순위 압류는 매각을 통해 정리되는 구조이지만, 그 사실만으로 매수인의 권리 인수 위험이 0원이라고 말할 수 없습니다. 특히 유한회사 라라카페와 주식회사 점핑스퀘어의 대항력과 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저매각가가 곧 실질취득금액이라는 전제 자체가 성립하지 않습니다.

더구나 감정가의 적정성을 판단할 실거래 비교 근거가 없고, 감정에 포함된 대규모 놀이시설의 활용 가능성까지 불확실합니다. 현재로서는 가격상의 매력도 인정하기 어렵습니다.

결론은 ‘선순위 임차관계 해소 전 입찰 보류’입니다. 두 선순위 가능 임차인의 법적 지위와 보증금 인수액을 확인하고, 시설의 실제 가치와 환금성을 검토한 뒤에야 적정 응찰가를 산정할 수 있습니다. 이 물건은 최저가가 아니라 실질취득금액과 장래 활용 가능성을 기준으로 판단해야 합니다.