* 0원은 현재 배당 계산에 반영된 금전 인수액만 의미합니다. 선순위 가등기의 비금전적 권리위험, 미완성 공사비, 사용승인 비용 및 세금 관련 비용이 없다는 뜻이 아닙니다.

대전지방법원 2025타경842. 충남 아산시 용화동 우민늘사랑아파트 101동 7층 706호입니다. 서류상 용도는 아파트이고 내부는 방 3개·화장실 2개 구성으로 평가되어 있지만, 일반적인 아파트 경매와는 성격이 크게 다릅니다. 감정평가서에 따르면 건축공사가 중단된 뒤 장기간 방치된 상태로, 내·외장 마감과 위생·난방·주방·문·조명 등의 설비공사가 완료되지 않았습니다. 건축법상 사용승인도 받지 않았고 건축물대장도 없는 상태입니다.

권리관계 역시 단순하지 않습니다. 현재 소유자인 주식회사라온알앤씨가 2022년 3월 소유권을 취득한 당일, 삼구대부주식회사 명의의 소유권이전청구권가등기가 설정되었습니다. 이후 여러 압류가 붙었고, 2025년 12월 같은 삼구대부주식회사의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 매각대금만 납부하면 모든 문제가 정리되는 구조라고 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 가등기를 먼저 봐야 한다

권리관계의 핵심은 갑구 20번 소유권이전청구권가등기입니다. 2022년 3월 11일 삼구대부주식회사 명의로 설정됐으며, 말소기준인 2024년 2월 22일 국세 압류보다 앞섭니다. 현재 권리분석상 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리로 분류되어 있습니다.

기존 근저당권의 상태도 구분해야 합니다. 2015년 삼구대부주식회사 명의 채권최고액 270,000,000원의 근저당은 2022년 3월 말소됐습니다. 2022년 4월 설정된 최지영 명의 채권최고액 400,000,000원의 근저당 역시 이미 말소된 권리로 표시됩니다. 따라서 이들 과거 근저당을 현재 유효한 배당채권이나 매수인 인수액으로 중복 계산하면 안 됩니다.

반면 2024년 국세 압류 이후의 부산광역시 남구·울산광역시 남구·아산시 압류와 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 그러나 국세·지방세의 실제 배당 우선순위와 당해세 여부는 등기 말소와 별개로 확인해야 합니다.

② 임차관계 및 실제 인수위험

확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 되어 있어 점유·사용관계가 명확하게 확정된 상태는 아닙니다. 점유자나 임차인이 확인되지 않았다는 이유만으로 대항력 있는 임차인이 절대 존재하지 않는다고 단정할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 127,000,000원 가정)

현재 산출된 배당표는 집행비용과 소유자 잔여금만을 배분한 제한적인 산술 계산입니다. 신청채권자의 청구액은 589,859,637원이지만 채권자 배당 항목에는 반영되어 있지 않습니다. 따라서 표상 소유자 교부액을 실제 배당 가능 잔여금으로 해석하면 안 됩니다.

집행비용 2,578,000원을 매각가 127,000,000원에서 차감한 124,422,000원은 채권배당 미편성 상태의 산술 잔액입니다. 실제 소유자 교부액이나 확정 배당표가 아닙니다. 국세·지방세, 우선배당채권 및 가등기 관련 법률관계에 따라 배당결과는 크게 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오와 배당 구조

* 모든 회차의 금전 인수 0원은 제한된 계산 결과입니다. 선순위 가등기 및 사용승인·공사 관련 위험이 해소된다는 의미가 아닙니다. 계산상 잔여금 역시 채권자 배당이 반영되지 않은 산술 값입니다.

⑤ 건물 상태 — 일반 아파트와 다른 환금성

이 물건의 가장 큰 물리적 위험은 건물이 사실상 완공된 주거시설이 아니라는 점입니다. 감정평가서에는 골조가 갖춰져 있지만 내·외장 마감과 각종 설비가 완성되지 않았으며, 공사중단 상태로 장기간 방치되어 있다고 기재되어 있습니다.

• 입지. 아산시 용화동 용화초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 분포합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통이용상황은 보통 수준입니다.
• 건축 상태. 철근콘크리트조 11층 건물의 7층 호실입니다. 장기 공사중단 상태로 위생·난방·주방·문·조명 및 각종 설비가 완공되지 않았습니다.
• 사용승인. 건축법상 사용승인을 받지 않았고 건축물대장이 없습니다. 향후 적법한 사용승인을 받는다는 전제로 평가된 건물입니다.
• 호별 위치. 동·호수 표식이 되어 있지 않아 관계인 진술과 전례에 따라 호실 위치를 확인했습니다. 추후 호별 위치가 변동될 가능성도 기재되어 있습니다.
• 토지 및 공부. 등기상 용화동 423-1 외 2필지로 표시되어 있으나 토지 합병 후 현재 용화동 423으로 기재됩니다. 지목은 전, 현황은 대지입니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 북측 및 동측으로 포장도로에 접합니다. 토지 공시지가는 691,500원/㎡입니다.
• 환금성. 사용승인 미취득과 미완성 상태로 인해 일반적인 아파트 실거래가격이나 입주 가능한 주택의 환금성을 그대로 적용하기 어렵습니다.

⑥ 가격 판단 — 최저가만으로 저렴하다고 말할 수 없다

현재 최저매각가는 127,000,000원이며 신건으로 감정가와 동일합니다. 그러나 정상적으로 거래되는 비교 가능 물건의 실거래가격을 통한 시세 검증은 이루어지지 않았습니다. 더욱이 이 물건은 사용승인을 받지 않은 공사중단 건물이므로 일반적인 아파트의 시세와 단순 비교하는 방식도 적절하지 않습니다.

실질취득 총비용에는 매각대금 외에도 미완성 공사의 처리·승인 관련 비용, 권리 정리 비용, 점유 및 관리 관련 비용이 영향을 줄 수 있습니다. 현재는 이 비용들의 규모가 확정되지 않아 실질취득 총액과 가격 메리트를 산정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 가등기 원인 확인. 갑구 20번 삼구대부주식회사 소유권이전청구권가등기의 계약·매매예약·담보 목적과 관련 서류를 확인하고, 본등기 가능성과 매각에 따른 처리 여부를 검토하세요.
• 매각물건명세서 원본 확인. 가등기 인수 여부 및 사용승인 미취득 관련 비고, 매각조건과 특별매각조건을 반드시 대조하세요.
• 사용승인 가능성 확인. 아산시 관할 건축 담당 부서에서 인허가·공사중단·사용승인 가능성 및 필요한 요건을 확인하세요.
• 공사비와 설비 현황 확인. 내·외장 마감, 위생·난방·주방·문·조명 등의 미시공 범위와 비용을 현장에서 조사하세요.
• 호실 위치 특정. 101동 7층 706호의 실제 위치와 도면상 경계, 호별 위치 변동 가능성을 확인하세요.
• 토지 권리 확인. 합병 후 지번과 대지 관련 권리, 건물과 토지의 관계 및 공부 불일치 사항을 확인하세요.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건의 세목·체납액·법정기일·당해세 여부 및 배당순위를 검증하세요.
• 배당표 재검증. 신청채권 589,859,637원과 실제 배당에 반영될 채권을 확인하고, 소유자 잔여금 및 미배당액을 다시 산정하세요.
• 점유관계 확인. 신고된 임차인이 없더라도 실제 점유와 임대관계, 현장 관리상태를 조사하세요.
• 입찰 전 종합검토. 권리관계, 건축 인허가 및 공사완료 가능성, 자금 부담과 환금성을 전문가와 함께 검토한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “인수액 0원보다 중요한 것은 가등기와 사용승인”

아산 우민늘사랑아파트 706호는 감정가 127,000,000원의 신건입니다. 하지만 가격만 보고 일반 아파트 경매와 같은 방식으로 접근할 대상은 아닙니다. 2022년 설정된 선순위 소유권이전청구권가등기가 존재하고, 건축물은 장기간 공사가 중단된 상태로 사용승인을 받지 못했습니다. 심지어 호별 위치 표시도 확정적으로 갖추어져 있지 않습니다.

배당 계산의 금전 인수액 0원은 이 모든 위험을 없애주지 않습니다. 또한 실제 완공 및 승인에 필요한 비용과 법적 절차가 확인되지 않았으므로 실질취득 총액도 산정할 수 없습니다. 유찰로 매각가격이 내려가더라도 이런 위험이 그대로라면 저가 낙찰이 수익으로 연결된다고 볼 수 없습니다.

결론은 입찰 보류입니다. 선순위 가등기의 법적 효과를 확정하고, 사용승인과 공사완료의 현실적인 가능성 및 비용을 확인하는 것이 선행되어야 합니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가를 낮추는 것이 아니라, 실제로 안전한 소유권과 사용 가능한 건물을 확보할 수 있느냐에 있습니다.