대전지방법원 2026타경600508. 대전 중구 오류동 소재 로즈마리빌 5층 503호, 전용 32.3㎡의 다세대주택(도시형생활주택·원룸형)입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 120,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 이원구이며, 현재 경매는 임차권자인 박세희의 강제경매 신청으로 진행되고 있습니다.

이 사건에서 가장 중요한 것은 2025년 7월 21일 가압류보다 앞선 임차인의 전입과 임차권등기입니다. 박세희는 2023년 8월 29일 전입·점유를 시작했고, 2023년 8월 2일 확정일자를 받았습니다. 이후 2025년 7월 2일 보증금 120,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 매각물건명세서에도 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

즉 최저가가 떨어져도 보증금 채무가 함께 사라지는 물건이 아닙니다. 오히려 낙찰가가 낮아질수록 배당받지 못한 보증금이 늘어나므로, 입찰가만 비교하면 실제 취득 부담을 잘못 판단하기 쉽습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

2018년에 설정된 후포수산업협동조합 및 주식회사루프펀딩대부의 근저당권은 2019년 8월 8일 이미 말소되었고, 2020년 광탄농업협동조합 근저당권 역시 2020년 4월 9일 말소되었습니다. 과거 신탁등기와 가처분, 종전 경매개시결정 역시 말소 처리된 상태입니다.

현재 권리 판단의 출발점은 2025.07.21 남대전농업협동조합 가압류입니다. 해당 가압류는 이번 매각으로 소멸하는 권리지만, 그보다 먼저 대항요건을 갖추고 등기한 박세희의 임차권은 별개의 문제입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음

박세희는 임대차계약일 2023.08.01, 전입 및 점유개시일 2023.08.29, 확정일자 2023.08.02로 확인됩니다. 배당요구가 접수되어 우선변제권을 행사할 수 있고, 보증금 전부가 배당되지 않는 경우에는 대항력에 기초하여 매수인에게 잔액을 청구할 수 있는 구조입니다.

이 사건의 실제 임차인은 1명이며, 보증금 총액은 120,000,000원입니다. 매수인이 인수하는 금액은 이 보증금 중 실제 배당에서 충당되지 않은 부분입니다.

③ 시세 비교 — 실질취득이 비교 거래가보다 높다

로즈마리빌은 16세대 규모의 다세대주택입니다. 동일 전용면적 32.3㎡의 확인된 실거래는 2025년 2월, 3층, 120,000,000원입니다. 집계된 비교 거래 표본이 1건에 불과해 이 금액만으로 현재 시세를 확정하기는 어렵습니다.

최저가 120,000,000원은 실거래 비교 기준과 정확히 같아 최저가 기준 시세 대비 100.0%입니다. 따라서 신건 가격 자체에도 할인 매력은 확인되지 않습니다. 더 중요한 것은 대항력 있는 임차보증금의 미배당분입니다.

신건 가격으로 낙찰받더라도 예상 인수액을 더한 실질취득은 122,480,000원입니다. 확인된 실거래 120,000,000원보다 2,480,000원 높습니다. 취득세, 등기비용 및 기타 취득 부대비용은 별도이므로 실제 자금 소요는 더 커질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)

신건 매각대금 120,000,000원에서 추정 집행비용 2,480,000원을 공제하고 임차인 박세희에게 117,520,000원이 배당되는 시뮬레이션입니다. 박세희의 강제경매 신청채권 120,000,000원은 동일인 보증금 채권과의 관계를 확인해야 하며, 별도의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락분을 인수액이 메운다

유찰 시 가격이 내려가더라도 대항력 있는 보증금의 미배당분이 증가하는 구조를 확인해야 합니다. 아래는 현재 신건과 1회·2회 유찰을 가정한 배당 시뮬레이션입니다.

신건의 낙찰가와 인수액을 합하면 122,480,000원, 1회 유찰 시 122,128,000원, 2회 유찰 시 121,782,400원입니다. 낙찰가는 120,000,000원에서 76,800,000원으로 크게 낮아지지만, 실질취득은 여전히 120,000,000원을 초과합니다.

세 시나리오의 미세한 차이는 예상 집행비용이 달라지는 데서 발생합니다. 본질적으로는 매각대금 중 임차보증금에 배당되지 않는 부분만큼 매수인 인수가 늘어나기 때문입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 중구 오류동 서대전역 북측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택 및 노변 근린생활시설이 혼재한 주택지대로, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근 및 주정차가 가능하고 인근 도로변에 시내버스승강장이 있습니다. 주변 편의시설 접근성과 차량 운행 여건을 고려한 교통상황은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 중 5층 503호입니다. 2019.07.09 사용승인된 건물로, 전기·위생·급배수·난방·승강기 설비와 1층 주차장이 마련되어 있습니다.
• 이용상태. 전용 32.3㎡의 다세대주택이며, 도시형생활주택(원룸형주택) 1개 호로 이용 중입니다. 일반 아파트와 구분되는 소형 주거상품입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 대전 오류초등학교 상대보호구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 977,900원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
• 현장 확인. 감정평가 당시 이해관계인이 부재하여 건축물 현황도면, 인근 탐문과 외부 관찰에 따른 표준적 이용상황을 기준으로 평가되었습니다. 실제 내부 상태 확인이 필요합니다.
• 환금성. 16세대 규모이고 확인된 동일 면적 실거래 표본도 1건에 불과합니다. 단지 경매 통계에서는 평균 유찰 8.0회, 낙찰률 0.0%로 집계되어 있어 가격 발견과 재매각 가능성을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 인수 확인. 을구 7번 박세희 임차권등기의 대항력 및 잔액 인수 내용을 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다. 인수액 0원을 전제로 입찰해서는 안 됩니다.
• 보증금 배당 검토. 보증금 120,000,000원 중 예상 배당액과 미배당액을 구분하고, 실제 배당순위·세금·집행비용 변동에 따른 인수 금액을 다시 산정해야 합니다.
• 임차인과 신청채권자 관계. 박세희가 임차인이면서 강제경매 신청채권자라는 사실을 확인하고, 임대차계약서, 보증금 지급 증빙, 점유관계 및 신청채권의 성격을 점검해야 합니다. 동일 채권의 중복 계산도 피해야 합니다.
• 실질취득 기준 판단. 현재 122,480,000원, 1회 유찰 122,128,000원, 2회 유찰 121,782,400원이라는 실질취득 추정치를 기준으로 자금 계획을 수립해야 합니다.
• 시세 재검증. 확인된 동일 면적 거래는 2025.02의 120,000,000원 한 건입니다. 해당 거래만으로 2026년 현재 시장가격이나 즉시 처분 가능 금액을 확정할 수 없으므로 인근 유사 다세대 실거래 및 실제 매도 가능 가격을 확인해야 합니다.
• 현장 및 점유 확인. 감정평가 시 내부 직접 확인이 이루어지지 않았습니다. 실제 점유자, 내부 관리상태, 하자, 수리비, 인도 조건과 임차보증금 반환 절차를 확인해야 합니다.
• 관리비 및 추가 비용. 미납 공용관리비, 취득세, 등기비용, 기타 매수 관련 지출을 실질취득원가에 별도 반영해야 합니다.
• 권리 원본 재확인. 2018~2020년 근저당권의 말소 이력, 2025년 종전 강제경매 말소 이력, 현재 가압류와 2026년 강제경매개시결정, 임차권등기의 최신 상태를 입찰 전 다시 검토해야 합니다.

맺으며 — “유찰 할인보다 선순위 보증금이 더 중요하다”

대전 로즈마리빌 503호는 감정가와 최저가가 120,000,000원인 신건이지만, 실질취득 관점에서는 단순한 1.2억 원짜리 물건이 아닙니다.

임차인 박세희의 대항력 있는 보증금이 120,000,000원이고, 신건 매각대금에서 예상 집행비용을 제외하면 2,480,000원이 미배당으로 남습니다. 이 잔액은 매수인에게 인수되므로 실질취득은 122,480,000원입니다.

1회 또는 2회 유찰이 발생하더라도 미배당 보증금이 증가해 실질취득은 각각 122,128,000원과 121,782,400원으로 추정됩니다. 확인된 실거래가 120,000,000원보다 계속 높은 수준입니다.

여기에 16세대 소규모 다세대주택, 1건뿐인 실거래 표본, 단지 경매 평균 8.0회 유찰, 임차인과 신청채권자의 동일인 관계 확인 필요성까지 고려하면 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.

결론은 권리 부담 큼, 가격 메리트 부족, 환금성 주의입니다. 단순히 유찰을 기다리는 전략만으로는 구조적 문제가 해결되지 않습니다. 임차보증금 인수 조건과 실제 시장가격이 충분히 검증되기 전에는 입찰 보류가 합리적입니다.