대전지방법원 2026타경600541. 유성구 신성동 삼성한울아파트 102동 13층 1303호입니다. 전용면적 71.95㎡, 방 3개·거실·주방·욕실 1개로 구성된 아파트이며, 1992.12.19 사용승인을 받은 14층 건물의 13층 물건입니다. 현재 소유자인 이정훈은 2009.02.27 소유권을 취득했고, 당시 등기 거래가액은 115,000,000원입니다. 이후 설정된 현대캐피탈 근저당권과 다수의 압류·가압류가 얽혀 채권자 박종경의 신청으로 강제경매가 진행되고 있습니다.
등기에서 가장 중요한 날짜는 2022.11.21입니다. 이날 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당권의 채권최고액은 230,400,000원으로, 이 사건의 말소기준권리입니다. 그 뒤에 등기된 국민건강보험공단·국가·지방자치단체의 압류, 박종경·대전신용보증재단·웰컴저축은행·삼성카드의 가압류와 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기 권리의 소멸과 매수인의 실제 점유·금전 부담은 구별해야 합니다. 임차인으로 확인된 신고 내역은 없지만, 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 확인된 인수액이 0원이라는 분석은 유효하더라도, 현장 점유자와 주민등록·전입관계 등을 확인하기 전까지 임차인이나 명도 위험이 전혀 없다고 확정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600541 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 신성동 160-1 삼성한울아파트 제102동 제13층 제1303호 도로명주소: 대전광역시 유성구 가정로 43 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 71.95㎡ · 방 3·거실·주방/식당·욕실 1 · 14층 중 13층 |
| 사용승인 / 단지규모 | 1992.12.19 · 814세대 |
| 소유자 | 이정훈 · 2009.02.27 소유권이전 · 등기 거래가액 115,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 235,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 박종경 / 51,102,811원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.21 현대캐피탈주식회사 근저당권 · 채권최고액 230,400,000원 |
| 매수인 인수 예상 | 확인된 금액 0원 · 임대관계 및 점유관계 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기 확인일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 다수의 채권자
등기상 핵심은 현대캐피탈 근저당권보다 앞서 남아 있는 인수 대상 담보권이 확인되지 않는다는 점입니다. 과거 우리은행 근저당권들은 이미 말소되었으며, 2022.11.21 현대캐피탈 근저당권이 유효한 말소기준이 됩니다. 이후 등기된 압류·가압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 신건 최저가
시세 비교 대상은 삼성한울아파트의 전용 71.95㎡ 거래입니다. 확보된 실거래는 총 12건으로, 전체 평균은 232,875,000원입니다. 다만 과거 고가 거래가 전체 평균에 섞일 수 있으므로 가격 판단에는 최근 12개월 평균 232,000,000원(5건)과 2026.06 최신 실거래 235,000,000원을 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 71.95㎡ | 3층 | 235,000,000원 |
| 2026.01 | 71.95㎡ | 7층 | 235,000,000원 |
| 2025.11 | 71.95㎡ | 8층 | 225,000,000원 |
| 2025.10 | 71.95㎡ | 13층 | 230,000,000원 |
| 2025.07 | 71.95㎡ | 9층 | 235,000,000원 |
| 2025.06 | 71.95㎡ | 6층 | 237,000,000원 |
| 2025.06 | 71.95㎡ | 5층 | 227,500,000원 |
| 2025.02 | 71.95㎡ | 12층 | 246,000,000원 |
| 2024.06 | 71.95㎡ | 10층 | 234,000,000원 |
| 2024.06 | 71.95㎡ | 8층 | 250,000,000원 |
| 2024.06 | 71.95㎡ | 11층 | 220,000,000원 |
| 2024.05 | 71.95㎡ | 8층 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 71.95㎡ | 12건 | 232,875,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 71.95㎡ | 5건 | 232,000,000원 |
신건 최저가 235,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 232,000,000원보다 3,000,000원 높습니다. 비율로는 101.3%입니다. 최신 거래인 2026.06의 235,000,000원과는 같지만, 이는 최근 시세보다 싸게 산다는 뜻이 아닙니다.
특히 본건과 동일한 13층 거래가 2025.10에 230,000,000원으로 확인됩니다. 개별 내부 상태·향·거래 조건에 따른 차이는 있으나, 동일 층의 실제 거래가격도 현재 최저가보다 낮은 사례가 있다는 점은 입찰가를 판단할 때 참고할 만합니다.
③ 예상배당표 (매각가 235,000,000원 가정)
현재 최저가로 매각된다는 가정에서 집행비용은 4,090,000원으로 추정됩니다. 현대캐피탈 근저당권에는 채권최고액 기준 230,400,000원이 배당되는 것으로 계산되어, 남은 510,000원이 박종경 가압류 항목에 배분되는 구조입니다. 현대캐피탈의 실제 채권 잔액과 조세채권의 우선순위가 확인되기 전까지는 확정 배당표로 취급할 수 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 / 기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,090,000원 |
| 1. 근저당 · 현대캐피탈 | 230,400,000원 | 230,400,000원 |
| 2. 가압류 · 박종경 | 62,917,640원 | 510,000원 |
| 3. 가압류 · 대전신용보증재단 | 29,999,860원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 웰컴저축은행 | 31,938,248원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 | 31,256,919원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시 · 박종경 | — | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권총액 386,512,667원 · 예상 채권자 배당 230,910,000원 · 미배당 추산 155,602,667원 · 소유자 잔여 0원. 집행비용 및 근저당 배당은 추정치입니다. 조세·공과금 우선채권, 실제 피담보채권액, 임차인 우선변제 등은 확정적으로 반영되지 않았습니다. 신청채권자 청구액과 개별 가압류 배당의 관계도 실제 배당절차에서 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액보다 입찰가격이 관건
현재 회차와 유찰 시 가격 시나리오를 비교하면 다음과 같습니다. 아래의 금액은 현재 확인된 인수액 0원을 전제로 한 것이며, 실제 점유·임대차 및 추가 비용 조사에 따라 취득 부담은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 235,000,000원 | 155,602,667원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 188,000,000원 | 201,944,667원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 150,400,000원 | 239,018,267원 | 0원 |
신건에서는 최근 시세 대비 가격 우위가 없습니다. 반면 1회 유찰 가정의 188,000,000원, 2회 유찰 가정의 150,400,000원은 현재 신건 가격과 분명히 다른 가격 구간입니다. 다만 이 금액들은 최저매각가 시나리오이지 실제 낙찰가가 아니며, 유찰이 현실화되거나 해당 가격으로 매각된다는 보장은 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 신성동 KT&G중앙연구원 북측 인근에 자리합니다. 주변에 아파트단지, 각급 학교, 근린생활시설, 다가구주택, 공공·편의시설 및 기업연구소가 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 용이하고, 인근에 시내버스 승강장이 있습니다. 단지 주변으로 대로·중로·소로가 접하고 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 1992.12.19 사용승인을 받은 철근콘크리트조 및 벽식조의 14층 건물 중 13층입니다. 방 3개·거실·주방/식당·욕실 1개·현관·발코니 등으로 이용되며, 위생·급배수·소방·승강기·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역에 해당하며, 연구개발특구·국가산업단지 관련 지정과 교육환경보호구역 등의 제한이 있습니다. 해당 토지는 평지의 부정형 토지이고, 공시지가는 1,378,000원/㎡입니다.
- 공부와의 일치. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태나 실제 수리 필요 여부까지 확인되었다는 뜻은 아닙니다.
- 환금성. 814세대 아파트단지로, 동일 전용면적의 실거래 자료가 존재합니다. 확인된 거래가격은 220,000,000원~250,000,000원에 분포하지만, 최근 12개월 평균은 232,000,000원이고 최근 가격 추세는 -0.6%입니다. 과거 최고가보다는 최근 실제 매수 가능한 가격대를 우선 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 입찰 기준으로. 최저가 235,000,000원은 최근 평균 232,000,000원보다 높습니다. 최신 거래가 235,000,000원과 같다는 이유만으로 할인된 가격이라고 판단하지 마세요. 특히 13층 거래 230,000,000원 사례도 비교해야 합니다.
- 임차인·점유자 실사. 현재 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 주민등록 전입세대, 실제 점유상태와 임대차계약 여부를 직접 확인해야 합니다. 미확인 점유자의 대항력 여부를 미리 단정해서는 안 됩니다.
- 조세·공과금 압류 확인. 국민건강보험공단·국·유성구 압류의 채권 성격과 우선순위를 확인하세요. 당해세 등 우선채권이 있으면 현대캐피탈 및 후순위 채권자의 실제 배당금은 예상배당표와 달라질 수 있습니다.
- 말소기준권리 재확인. 2022.11.21 현대캐피탈 근저당권을 기준으로, 과거 우리은행 근저당권의 말소 상태와 이후 압류·가압류의 소멸 여부를 입찰 직전 등기사항전부증명서로 재확인하세요.
- 강제경매 신청 및 배당 관계. 박종경의 신청채권액은 51,102,811원입니다. 기존 가압류 청구금액 62,917,640원과 본압류 이행 관계가 있으므로 중복 채권 산입 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 유찰 일정 점검. 현재 신건은 감정가의 100%입니다. 1회 유찰 188,000,000원, 2회 유찰 150,400,000원은 비교 시나리오이며, 법원의 실제 매각기일과 최저매각가격을 확인해야 합니다.
- 노후화·수리비. 사용승인일이 1992.12.19인 아파트입니다. 실제 내부 상태, 설비 노후화, 수리·교체 필요 부분을 확인하고, 이에 따른 비용을 입찰가격 판단에 반영하세요.
- 관리비·명도 비용. 관리비 체납 여부와 공용부분 부담 가능성, 점유자 인도 절차, 실제 명도에 필요한 시간과 비용을 확인하세요. 등기상 인수액 0원과 취득 관련 총비용 0원은 서로 다른 개념입니다.
- 원본 문서 확인. 입찰 전 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서· 감정평가서·법원 매각공고 및 실거래 자료를 대조하세요. 배당액과 실제 인수위험은 원본 확인 후 판단해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸은 명확하지만, 가격은 보류”
대전 삼성한울아파트 1303호는 현대캐피탈 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되는 강제경매 물건입니다. 다수의 압류·가압류가 존재하지만, 이들 채권의 미배당액이 매수인에게 그대로 넘어오는 것은 아닙니다. 현재 확인된 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이므로, 실제 점유관계 확인 없이 권리위험이 완전히 해소되었다고 결론 내리기는 어렵습니다.
가격은 더 분명합니다. 신건 최저가 235,000,000원은 최근 12개월 평균 232,000,000원보다 높고, 최신 거래 235,000,000원과 같습니다. 거래 추세 또한 -0.6%로 하락 방향입니다. 과거 최고 거래가 250,000,000원을 기준으로 현재 최저가를 저렴하다고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
결론은 권리 소멸 구조는 비교적 명확하되, 점유 확인은 필수이고 신건 가격에는 안전마진이 부족하다는 것입니다. 현재 가격으로 즉시 응찰하기보다는 실제 점유관계와 조세채권을 확인하고, 최근 실거래 수준을 기준으로 입찰가를 판단하는 접근이 합리적입니다. 본건의 승부처는 복잡한 후순위 채권의 액수가 아니라 실제 매수인 부담을 확인한 뒤 최근 시세보다 충분히 낮은 가격을 확보할 수 있느냐입니다.
