대전지방법원 2026타경600573. 대전 유성구 봉명동 라온팰리스 1동 303호, 전용 29.64㎡의 도시형생활주택입니다. 지하 2층·지상 12층 건물의 3층에 위치하며, 현재 소유자는 주식회사단비산업개발입니다. 2022년 10월 5일 설정된 신순옥의 채권최고액 270,000,000원 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 주택도시보증공사 가압류와 국세 압류, 강제경매개시결정이 이어졌습니다.

말소기준 이후 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부에서 끝나지 않습니다. 김남이의 전입일은 2021년 8월 20일로, 근저당권 설정일보다 앞섭니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 대항 가능한 임차인으로 나타나며, 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성도 명시되어 있습니다. 따라서 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 이유만으로 인수금 0원인 깨끗한 경매라고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선순위 임차인은 남는다

권리 흐름의 기준점은 2022.10.05 신순옥 근저당권입니다. 채권최고액은 270,000,000원이고, 공동담보목록 제2022-670호가 기재되어 있습니다. 주택도시보증공사의 150,000,000원 가압류, 동대구세무서장의 압류, 김남이의 강제경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따른 말소 대상으로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 인수보증금이 핵심 위험

실제 신고된 임차인은 1명입니다. 김남이의 전입일이 말소기준권리보다 앞서고, 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있다는 취지가 기재되어 있습니다. 다만 확정일자, 보증금, 배당요구 여부와 배당요구일은 확인되지 않습니다. 따라서 실제 우선변제 범위와 인수할 금액은 현재 확정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세의 110%

라온팰리스는 80세대, 2019년 10월 25일 준공된 건물입니다. 비교 대상은 전용 29.64~29.97㎡의 유사 평형 실거래 12건입니다. 전체 평균은 119,625,000원이지만, 최근 12개월 6건 평균은 115,500,000원으로 더 낮습니다. 최신 거래 역시 115,000,000원이며, 최근 거래 추세는 -6.7%입니다.

감정가와 신건 최저매각가인 127,000,000원은 최근 12개월 평균보다 11,500,000원 높고, 최신 거래가 115,000,000원도 웃돕니다. 최근 시세 대비 비율은 110.0%로, 신건 최저가 자체에 가격 메리트가 없습니다.

더 중요한 것은 최근과 과거 거래의 차이입니다. 전체 12건 평균은 119,625,000원이지만 최근 평균은 115,500,000원으로 낮아졌고, 거래 추세도 -6.7%입니다. 과거 높은 거래가격까지 평균에 포함해 현재 시세를 낙관적으로 판단해서는 안 됩니다. 더욱이 임차보증금 인수액이 발생하면 실제 매수비용은 최저매각가보다 커집니다.

④ 예상배당표 (매각가 127,000,000원 가정)

다음은 제시된 채권과 집행비용을 기준으로 한 예상배당입니다. 근저당권 채권최고액을 기준으로 배당을 계산했으며, 대항력 임차인의 미상 보증금, 우선변제 여부 및 당해세 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당순위와 배당금액은 달라질 수 있습니다.

예상 집행비용은 2,578,000원, 채권자 예상배당은 124,422,000원, 채권 미배당 합계는 412,578,000원입니다. 이는 주어진 채권 배당 가정이며 임차보증금 인수액과 동일한 금액이 아닙니다. 신청채권자 김남이의 예상배당 0원 역시 별도의 임차보증금 인수 문제가 해소되었다는 의미가 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 곧 취득비용 하락은 아니다

수치상으로는 유찰 시 최저매각가가 101,600,000원, 81,280,000원으로 내려갑니다. 하지만 이 가격은 임차보증금 인수액이 포함되지 않은 금액입니다. 매수인에게 인수되는 미배당 보증금이 있다면 실질취득금액은 낙찰가보다 높아지고, 보증금 규모에 따라 유찰 효과가 줄거나 사라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 유성구 봉명동 소재 홈플러스 서측 인근입니다. 주변에는 도시형생활주택과 각종 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 물건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남측으로 중로에 접하고 있어 기본적인 차량 및 대중교통 접근 여건은 보통입니다.
• 건물. 2019년 10월 25일 준공된 80세대 건물입니다. 철근콘크리트구조로 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이며 관광특구·온천원보호지구·지구단위계획구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 토지면적은 825.3㎡, 공시지가는 3,410,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 거주자 부재로 내부를 직접 확인하지 못해 유사 평형의 표준적 이용상황 등을 기준으로 감정평가했습니다.
• 환금성. 최근 12개월 실거래 평균은 115,500,000원으로 전체 표본 평균 119,625,000원보다 낮고, 거래 추세는 -6.7%입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수 6.2회까지 고려하면 매도가격과 매각 소요기간을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 최우선 확인. 김남이의 실제 임대차계약서, 보증금, 지급내역, 확정일자, 배당요구 여부 및 점유 지속 여부를 확인해야 합니다. 이 정보 없이는 매수인 인수액과 실질취득금액을 확정할 수 없습니다.
• 동일 이름의 관계 확인. 임차인 김남이와 강제경매신청채권자 김남이의 관계, 청구채권의 원인, 임대차의 실질을 확인해야 합니다. 이름이 같다는 이유만으로 허위 임대차라고 판단하지 마세요.
• 매각물건명세서 확인. 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 문구를 반드시 확인하고, 실제 보증금 및 배당가능액과 함께 검토해야 합니다.
• 가격 기준 재설정. 신건 최저가 127,000,000원은 최근 실거래 평균보다 높습니다. 인수보증금까지 더한 실질취득금액으로 최신 거래 및 최근 12개월 평균과 비교해야 합니다.
• 유찰 후에도 신중. 평균 유찰 6.2회라는 단지 경매 특성을 고려하되, 1회 또는 2회 유찰만으로 매수에 유리한 가격이 확보되었다고 판단해서는 안 됩니다.
• 내부 상태와 점유. 감정 당시 거주자 부재로 내부 확인이 제한되었습니다. 실제 내부 상태, 수리 필요성, 점유 및 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 세금·관리비·공동담보. 국세 압류와 미납 관리비, 당해세, 공동담보목록 및 다른 담보목적물의 처리관계가 실제 배당과 취득부담에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 증빙과 배당요구 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 싸 보여도, 인수금이 남으면 싸지 않다”

이 물건은 권리분석에서 주의해야 할 요소가 뚜렷합니다. 2022년 신순옥 근저당이 말소기준권리이고 그 이후의 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 2021년부터 전입한 임차인 김남이의 대항력 문제는 별도입니다. 매각물건명세서에는 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있다는 내용까지 있습니다.

가격도 매력적이지 않습니다. 신건 최저가 127,000,000원은 최근 12개월 평균 실거래 115,500,000원의 110.0%이고, 시장의 최근 거래 추세는 -6.7%입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 6.2회에 이릅니다.

유찰로 낙찰가가 내려가더라도 미배당 임차보증금을 인수한다면 실질취득금액은 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다. 먼저 임차보증금과 배당관계를 확인하고, 다음으로 실질취득금액을 계산한 뒤, 마지막에 최근 시세와 비교해야 합니다. 이 순서가 바뀌면 낮아진 최저매각가가 오히려 투자 판단을 흐릴 수 있습니다.

결론은 권리위험 미해소·가격 메리트 부족에 따른 입찰 보류입니다. 보증금 인수액과 임차관계가 명확해지기 전에는 낮은 낙찰가만을 근거로 접근해서는 안 되는 사건입니다.