대전지방법원 2026타경600597. 대전광역시 서구 갈마동 403-46 소재 토지와 5층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트조이며, 1층은 제2종근린생활시설(사무소)과 계단실, 2~4층은 다가구주택으로 이용됩니다. 5층은 건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)이지만, 실제로는 501호 주거공간으로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 일반적인 단일 아파트 한 채가 아니라 여러 임차인과 주거·비주거 용도가 혼재된 건물입니다.

소유자는 이광민이고, 2024년 7월 17일 한밭새마을금고 명의로 채권최고액 624,000,000원·468,000,000원·48,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 세 건의 채권최고액 합계는 1,140,000,000원입니다. 이후 가압류와 세금 압류가 이어졌고, 한밭새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 2026년 9월 3일에는 세 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다.

등기상 후순위 권리가 소멸하는 구조라는 점은 긍정적입니다. 다만 알려진 임차보증금만 400,000,000원이고, 그 밖의 임차인 세 명은 보증금 규모가 확인되지 않습니다. 권리분석은 단순한 말소 여부를 넘어 배당순위·점유 인도·건물 용도·실제 매입가격을 함께 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유관계는 복잡하다

다만 권리 소멸과 임차인 보증금 회수는 구분해야 합니다. 후순위 임차인이 배당을 받지 못해도 매수인에게 보증금 반환채무가 승계되지 않는 경우가 있지만, 실제 점유 인도 과정에서는 별도의 협의와 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 또한 국세·지방세 압류는 등기상 후순위라도 조세채권의 법정기일 및 당해세 여부에 따라 배당순위에 영향을 줄 수 있습니다.

실제 임차인 6명 — 대항력·우선변제·승계 검토

대항력 표시는 확인된 전입일과 2024.07.17 말소기준권리를 비교한 결과입니다. 실제 대항력은 주택 인도·주민등록의 계속성, 선행 점유 및 임대차의 연속성 등을 함께 검토해야 합니다. 우선변제는 확정일자만으로 전액 지급이 보장되지 않으며, 소액임차인 최우선변제 여부는 별도 판단 대상입니다.

임차권등기 3건의 핵심 날짜

세 사람 모두 확정일자가 있으나, 그 확정일자와 전입일은 말소기준인 2024.07.17보다 늦습니다. 임차권등기 또한 경매개시 이후에 이루어졌습니다. 따라서 임차권등기가 있다는 이유만으로 선순위 보증금 인수권리가 생기는 것은 아닙니다. 다만 소액임차인 최우선변제 해당 여부와 실제 배당 가능성은 각 계약 및 적용 기준을 별도로 확인해야 합니다.

실제 임차인은 6명이며, 확인된 보증금은 주은미 120,000,000원, 정현석 160,000,000원, 김근수 120,000,000원으로 합계 400,000,000원입니다. 이 금액은 매수인이 그대로 인수할 금액을 뜻하지 않으며, 나머지 세 명의 미확인 보증금도 포함하지 않습니다.

② 가격 판단 — 감정가 1,643,323,300원이 곧 시세는 아니다

현재 회차는 유찰 없는 신건으로, 감정가와 최저매각가가 1,643,323,300원으로 같습니다. 매수인에게 별도의 임차보증금 인수가 발생하지 않는다는 현재 가정을 적용하면, 최저가 낙찰 시 권리 인수액을 합한 예상 실질취득금액 역시 1,643,323,300원입니다. 이는 취득세·등기비용·명도비용·수선비용 등을 제외한 금액입니다.

그러나 가격의 적정성을 판단하려면 갈마동 일대의 토지·다가구주택·근린생활시설 혼합건물 거래사례와 비교해야 합니다. 일반 아파트 거래가격이나 일부 호실의 임대보증금만으로 이 건물 전체의 시장가격을 판단할 수 없습니다. 감정가가 시장가격보다 낮다는 근거가 확인되지 않은 상황에서 신건 최저가를 시세보다 저렴한 가격이라고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.

유찰 회차는 제시된 매각가격 시나리오이며 실제 유찰을 예측하거나 보장하는 것이 아닙니다. 실질취득은 매수인 인수액 0원 가정이며 별도 부대비용은 포함하지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,643,323,300원 가정)

현재 매각가격으로 계산된 배당 시뮬레이션에서는 집행비용을 먼저 차감하고, 근저당권 3건과 후순위 일반채권자에게 순차적으로 배당합니다. 근저당권은 실제 확정 채권액이 아닌 채권최고액 기준으로 계산돼 있습니다. 특히 임차인 최우선변제 및 국세·지방세의 우선 배당은 반영되지 않았으므로 아래 표를 법원이 확정한 배당표로 받아들여서는 안 됩니다.

시뮬레이션상 채권자 청구금액 합계는 1,685,848,331원, 채권자 예상 배당액 합계는 1,624,490,067원이고, 미배당액은 61,358,264원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다. 이 미배당액은 후순위 채권자가 받지 못하는 금액으로, 매수인이 자동으로 인수하는 금액은 아닙니다.

유찰 회차별 배당·미배당 시나리오

시뮬레이션에서는 신건과 유찰 시나리오 모두 신청채권자의 청구금액 985,748,670원을 충족하는 것으로 계산됩니다. 그러나 이는 근저당 채권최고액과 정해진 배당 가정에 따른 수치로, 세금·임차인 최우선변제 및 실제 채권 신고액에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표·토지 현황 기준)

• 입지. 대전광역시 서구 갈마동 소재 대전둔원고등학교 서측 인근입니다. 주변에는 단독주택·공동주택·학교·근린생활시설이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통 여건은 보통인 편입니다.
• 토지. 지목은 대, 면적은 261.4㎡입니다. 지형은 평지이며 세로장방형, 도로접면은 소로각지입니다. 공시지가는 1,088,000원/㎡입니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에도 해당합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감됐고, 위생·급배수·승강기·난방·전기설비가 설치돼 있습니다.
• 1층 이용. 제2종근린생활시설(사무소)로, 조사 당시 공실 상태입니다. 실제 활용 가능성과 임대수익은 별도로 검토해야 합니다.
• 2~4층 이용. 다가구주택으로 이용되며, 201호·202호·301호·302호·401호·402호 임차인이 확인됩니다. 점유 인도 및 임대차 현황 확인이 중요합니다.
• 5층 이용. 건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)이지만, 현황은 다가구주택 501호로 이용 중입니다. 적법한 용도변경 여부와 시정 필요성을 확인해야 합니다.
• 환금성. 주거·근린생활시설 혼합건물과 토지를 일괄 취득하는 형태이므로, 개별 아파트 한 채와는 매수층 및 자금조달 구조가 다를 수 있습니다. 임대수익, 토지가치, 사용승인 관련 상태를 함께 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준과 근저당 승계. 2024.07.17 을구 1번 근저당권이 말소기준인지 최신 등기부로 재확인하고, 2026.09.03 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 세 근저당권의 채권액과 배당관계를 확인하세요.
• 임차인 6명의 개별 계약 확인. 소재희·김유진·임재욱의 보증금·확정일자·점유 경위를 확인하고, 주은미·정현석·김근수의 임차권등기와 배당요구 관계를 원본과 대조하세요. 특히 미상 임차인의 선행 점유 및 대항력 가능성을 점검해야 합니다.
• 배당요구 및 최우선변제. 소재희는 2026.06.01, 임재욱은 2026.04.03 배당요구가 접수돼 있습니다. 김유진의 배당요구 여부와 각 임차인의 소액임차인 최우선변제 가능성을 확인하세요.
• 국세·지방세 압류. 유성구·서구·국세 압류 3건의 체납세액, 법정기일 및 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 배당순위 변동은 예상 미배당액을 바꿀 수 있습니다.
• 5층 용도 확인. 제2종근린생활시설(사무소)로 등재된 5층이 501호 주거공간으로 이용되는 경위를 확인하세요. 필요한 경우 용도변경 가능성과 관련 비용을 검토해야 합니다.
• 일괄매각 범위와 토지 권리. 토지와 건물이 일괄매각되는 사건이므로 건물 등기뿐 아니라 토지 등기와 매각 목록 전체의 권리관계를 별도로 대조하세요. 건물의 권리 소멸만으로 토지의 모든 문제까지 해소됐다고 판단해서는 안 됩니다.
• 실거래·수익가치 검증. 신건 최저가 1,643,323,300원의 적정성은 유사한 토지·다가구주택·근린생활시설 혼합건물의 실제 거래가격, 공실 및 임대수익, 유지보수비를 통해 따로 검증하세요.
• 명도·점유 상태. 6개 호실의 실제 점유자와 이사 가능성, 1층 공실 및 5층 501호의 이용 상태를 현장에서 확인하세요. 권리 소멸과 현실적인 건물 인도는 별개의 절차입니다.
• 미납 관리비·공과금. 공용부분 관리비 등 승계 가능 부담과 미납 공과금, 시설 유지보수 상태를 확인하고 추가 취득비용을 검토하세요.
• 입찰 전 원본 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 토지 관련 서류를 최신 상태로 대조하세요.

맺으며 — “말소는 명확하지만, 안전한 취득은 아직 검증이 필요하다”

이 사건은 말소기준이 분명합니다. 2024.07.17 한밭새마을금고 근저당권보다 늦게 발생한 등기상 권리들이 원칙적으로 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인들도 기재된 전입일상 선순위 대항력을 갖추지 못했습니다. 현재 확인된 권리관계상 매수인 인수액 0원이라는 판단에는 근거가 있습니다.

하지만 이 물건을 단순한 권리 청정 물건으로 평가하기는 어렵습니다. 실제 임차인이 6명이고, 그중 3명은 보증금·확정일자가 미상이며, 임차권등기 3건과 국세·지방세 압류 3건이 존재합니다. 5층의 사무소 등록·주거 사용 불일치는 향후 이용과 수익성 판단에 영향을 줄 수 있는 문제입니다.

가격 역시 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저매각가와 인수액 0원을 가정한 실질취득금액은 모두 1,643,323,300원이지만, 이 금액이 실제 시장가치보다 낮다는 근거는 확인되지 않았습니다. 유찰 시나리오에서 매각가가 내려가더라도 적정 가격을 검증하지 않으면 그 자체를 투자 메리트로 볼 수 없습니다.

종합 판단은 C등급, 신중 검토 대상입니다. 등기상 후순위 소멸 구조는 긍정적이지만, 불완전한 임대차 확인, 세금 압류, 건축물 용도 불일치, 혼합건물의 환금성 및 시세 검증 문제로 위험이 남습니다. 이 사건의 승부처는 단순히 근저당권이 지워지느냐가 아니라 얼마에 취득해 어떤 상태로 인도받고, 실제로 어떻게 활용할 수 있느냐에 있습니다.