대전지방법원 2026타경600626. 세종특별자치시 종촌동 가재마을11단지 1108동 302호, 전용 84.8154㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 박소영이며, 2014년 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 등기부에는 금융기관과 대부업체의 근저당 설정 및 말소 이력이 다수 등장하지만, 과거 근저당 대부분은 이미 말소됐고 현재 경매에서 핵심이 되는 권리는 현대캐피탈과 오케이저축은행의 근저당입니다.

2017년 3월 6일 설정된 현대캐피탈 근저당권의 채권최고액은 294,000,000원이며 말소기준권리입니다. 이후 2022년 설정된 오케이저축은행 근저당권의 채권최고액은 309,600,000원입니다. 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 따라서 경매대금으로 채권자들이 전액 배당받지 못하더라도, 그 미배당 채무를 낙찰자가 자동으로 인수하는 구조는 아닙니다.

반면 가격을 보면 최저매각가가 최근 실거래 평균보다 높습니다. 특히 같은 3층 거래 사례가 545,000,000원~550,000,000원이라는 점에서, 신건 입찰은 별도의 가격 검토가 필요한 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 두 건과 중복 경매개시결정

권리분석의 핵심은 2017년 3월 6일 현대캐피탈 근저당권입니다. 이 권리보다 앞서 설정된 농협은행 근저당권들은 이미 말소되었습니다. 이후 설정된 오케이저축은행 근저당은 후순위이므로 정상적인 매각절차에서 소멸합니다.

현대캐피탈이 신청한 2026타경600626 외에도 오케이저축은행이 신청한 2026타경600590의 임의경매개시결정이 기재되어 있습니다. 두 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후에 등기된 것으로, 매각 시 소멸하는 권리로 분류됩니다. 별도 경매 사건의 진행관계와 실제 매각 범위는 입찰 전 확인해야 합니다.

신고된 임차인은 0명입니다. 그러나 현장조사 당시 이해관계인이 부재하였고 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 소유자가 실제 거주한다고 단정하거나, 점유자가 전혀 없다고 확정해서는 안 됩니다. 미신고 점유자와 임대차 여부는 매각물건명세서 및 현황조사 원본과 현장 확인으로 보완해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 4.6% 높은 신건

가재마을11단지 동일 평형인 전용 약 84.82㎡의 최근 실거래 12건을 비교합니다. 2025년 10월부터 2026년 9월까지의 거래이며, 최근 12개월 평균은 557,250,000원입니다.

실거래 가격 범위는 510,000,000원~600,000,000원으로 편차가 큽니다. 가장 최근 거래인 2026년 9월의 전용 84.82㎡ 6층 거래는 590,000,000원으로 최저매각가보다 높습니다. 그러나 같은 달의 다른 거래는 510,000,000원이었으며, 최근 12개월 전체 평균 역시 최저매각가보다 낮습니다.

특히 본건은 3층입니다. 제공된 동일 전용면적의 3층 실거래를 비교하면 2026년 4월과 7월 모두 545,000,000원이고, 2025년 10월은 550,000,000원입니다. 본건 최저가인 583,000,000원은 이들 3층 거래보다 높습니다.

층별 가격 차이, 내부 상태, 향, 수리 여부 등의 조건을 고려해야 하지만, 실제 내부 확인이 이루어지지 않았다는 점에서 고가 응찰을 뒷받침할 추가 근거도 확보되지 않았습니다. 최근 최고가 거래만 기준으로 가격 매력을 평가하는 것은 적절하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 583,000,000원 가정)

매각대금에서 집행비용을 차감한 뒤 현대캐피탈 근저당권과 후순위 오케이저축은행 근저당권에 배당하는 시뮬레이션입니다. 채권액은 채권최고액 기준이며 실제 배당액과 다를 수 있습니다.

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 현대캐피탈은 채권최고액 기준 전액을 배당받고, 오케이저축은행에는 28,830,000원의 미배당이 발생합니다. 이는 후순위 채권자의 미회수 금액이지 매수인 인수액이 아닙니다.

예상배당액은 집행비용 추정치와 등기상 채권최고액을 사용한 계산입니다. 신청채권자의 청구액은 239,655,894원이며, 실제 확정 채권액 및 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 당해세와 우선변제 가능 채권은 별도로 확인해야 합니다.

회차별 가격과 미배당 비교

유찰되어 낙찰가가 낮아질수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 매수인 예상 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다. 따라서 매수인의 가격 부담은 낙찰가가 하락할 경우 그만큼 줄어드는 구조입니다. 다만 제시한 유찰 가격은 가정된 시나리오이며 실제 향후 매각조건을 확정한 것은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세종특별자치시 종촌동 연양초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 형성된 주거지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스승강장이 있습니다. 단지 서측은 대로변, 북동측은 중로변과 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 3층 세대로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감입니다. 위생·급배수, 승강기, 소화, 난방설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며, 공시지가는 1,884,000원/㎡입니다. 교육환경보호구역 등의 제한사항이 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 내부는 이해관계인 부재로 확인하지 못해 건축물현황도와 인근 탐문을 토대로 평가했습니다.
• 환금성. 696세대 규모의 아파트단지이며 최근 동일 평형 거래가 확인됩니다. 다만 거래가는 510,000,000원부터 600,000,000원까지 폭이 넓어 층·상태별 가격 경쟁력을 신중하게 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 확인. 감정가 583,000,000원은 최근 실거래 평균 557,250,000원의 104.6%입니다. 최근 평균보다 비싼 가격에 낙찰받지 않도록 응찰 상한을 별도로 검토하세요.
• 동일 층 실거래 비교. 같은 전용면적의 3층 거래가 545,000,000원~550,000,000원에 이루어진 점을 가격 판단에 반영하세요.
• 말소기준권리. 2017.03.06 현대캐피탈 근저당권을 기준으로 등기상 선후순위를 다시 확인하고, 이미 말소된 과거 근저당을 현존 채무로 중복 계산하지 마세요.
• 중복 경매개시결정. 현대캐피탈 및 오케이저축은행이 신청한 각 임의경매 사건의 진행상황과 매각조건을 확인하세요.
• 점유자 확인. 현장조사 당시 이해관계인이 부재하여 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 점유자 및 임대차 관계를 확인하고 명도 절차에 필요한 비용과 기간을 검토하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용과 당해세 등 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인하세요.
• 실제 자금계획. 낙찰대금 외에 취득 관련 세금, 등기비용, 명도비용, 내부 수리비 등 부대비용을 따로 검토하고 입찰보증금은 법원 매각공고로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 합격, 가격은 보류”

세종 가재마을11단지 1108동 302호는 권리관계만 보면 비교적 단순한 경매물건입니다. 현대캐피탈 근저당을 말소기준으로 후순위 오케이저축은행 근저당 및 두 건의 경매개시결정이 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 신고된 임차인도 없습니다.

그러나 현장 내부와 실제 점유관계가 확인되지 않았다는 불확실성은 남아 있습니다. 무엇보다 신건 최저가 583,000,000원이 최근 실거래 평균 557,250,000원을 웃돈다는 점이 가격 평가의 핵심입니다. 2026년 9월에 590,000,000원의 거래가 있었더라도, 그것만을 근거로 신건 가격을 저렴하다고 해석해서는 안 됩니다.

같은 3층의 실거래 사례까지 고려하면 가격 측면에서는 보수적인 판단이 필요합니다. 향후 유찰에 따른 가격 조정이 발생한다면 다시 검토할 여지가 있지만, 현재 신건에서는 적극 응찰보다 가격 재검토가 우선입니다. 종합적으로 등기상 권리의 안정성은 양호하지만 가격 메리트와 점유 확인이 부족한 B등급 물건으로 판단합니다.