대전지방법원 2026타경600653. 대전 대덕구 덕암동 신원주택 에이동 303호, 1991년 사용승인된 4층 다세대주택의 3층 호실입니다. 감정가와 최저가는 모두 57,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 소유자는 황송연이며, 2025.01.09 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 등기된 거래가액은 45,000,000원입니다.

등기부만 보면 복잡하지 않습니다. 과거 한국주택은행과 대전대덕신용협동조합의 근저당은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2026.04.01 강제경매개시결정입니다. 이후 국민건강보험공단의 압류가 설정됐지만 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 권리분석은 여기서 끝나지 않습니다. 박미선의 전입신고가 강제경매개시결정보다 먼저 이루어졌기 때문입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 최종 판정할 수 없습니다. 점유 및 임대차 성립 요건이 충족된다면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 위험이 있습니다. 따라서 배당계산상 인수액 0원이라는 숫자를 실제 권리상 안전과 동일시해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기부는 단순하지만 선순위 점유가 변수

핵심은 등기부의 근저당이 아니라 임차인 전입일과 말소기준권리의 선후관계입니다. 과거 근저당권은 모두 말소됐으므로 현재 살아 있는 근저당으로 인한 별도 인수는 확인되지 않습니다. 2026.04.01 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 2026.05.08 국민건강보험공단 압류도 소멸 예정입니다.

반면 박미선의 전입신고는 2022.04.07입니다. 말소기준권리보다 앞선 전입이므로 임차권이 매수인에게 대항할 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만 전입 사실만으로 대항력의 모든 요건이 확정되는 것은 아닙니다. 실제 임대차계약, 주택 인도 및 점유의 계속 여부, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 추가 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 우선

현황조사 및 매각물건명세서상 전입 점유자 기준. 대항력 가능·미상은 법률상 대항력이 최종 확정됐다는 의미가 아니며, 승계·인수 가능 역시 실제 미배당 보증금 확인을 전제로 하는 조건부 위험입니다.

예를 들어 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 낮아져도 인수액이 증가해 실질취득원가가 보증금 수준에 머무를 수 있습니다. 이 사건은 보증금이 확인되지 않았으므로 그 구조가 실제로 적용되는지 판단할 수 없습니다. 유찰 후 낮아진 최저가만으로 가격 메리트를 계산하는 것은 위험합니다.

③ 시세 비교 — 신건 5,700만원은 과거 평균의 125.3%

신원주택(A동)의 확인된 매매 표본은 2021년부터 2023년까지의 거래입니다. 비교 집계 평균은 45,500,000원(5건), 최신 확인 거래는 2023.03의 45,000,000원입니다. 반면 이번 경매 최저가는 57,000,000원입니다.

거래 행은 확인된 기록을 그대로 표시했습니다. 2023.03의 동일 금액·면적·층 거래가 중복 표시되어 있어 독립 거래 건수는 별도 확인이 필요합니다. 비교 집계 평균과 건수는 제공된 집계값 기준입니다.

비교 거래 평균 45,500,000원보다 신건 최저가가 11,500,000원 높습니다. 최신 확인 거래 45,000,000원과 비교해도 12,000,000원 높습니다. 따라서 이 가격을 과거 거래 기준으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

같은 단지의 경매 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계됩니다. 그러나 이를 이번 물건의 신건 낙찰 가능성이나 적정가격을 보장하는 근거로 삼을 수는 없습니다. 특히 이 물건은 일반 매매가격 문제에 더해 임차보증금 인수 위험이 별도로 존재합니다.

④ 예상배당표 (매각가 57,000,000원 가정)

현재 계산상 집행비용과 신청채권자 청구액을 반영하면 소유자에게 잔여금이 발생합니다. 다만 임차인 보증금·우선변제 및 당해세 등의 영향이 반영되지 않은 조건부 계산입니다. 실제 배당순위와 인수관계를 확정한 결과로 해석해서는 안 됩니다.

집행비용 1,426,000원, 신청채권자 배당 31,500,000원, 소유자 잠정 잔여 24,074,000원의 합계는 57,000,000원입니다. 임차보증금과 우선변제, 당해세 등이 확인되면 배당액 및 잔여금은 달라질 수 있습니다. 임차보증금은 위 금액 합계에 포함되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 실질원가 하락은 아니다

감정가 대비 80%, 64%로 낮아지는 가정 시나리오에서는 명목상 매각가가 감소합니다. 하지만 대항력 있는 임차보증금의 미배당분을 매수인이 인수한다면, 낙찰가 인하분의 일부 또는 전부가 인수액 증가로 상쇄될 수 있습니다.

위 유찰 가격과 잠정 잔여금은 가정 시나리오입니다. 실제 유찰 및 차기 최저가가 결정된 것은 아닙니다. 소유자 잔여금은 임차보증금 등의 권리를 반영하지 않은 조건부 추정치입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대덕구 덕암동 새일초등학교 북측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 주상용건물, 근린생활시설 및 소규모 공장이 혼재하는 주거지역으로 입지여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 간선도로 접근성 및 버스승강장과의 거리를 고려한 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 1991.09.28 사용승인된 4층 건물로 외벽은 치장벽돌 마감, 내부는 벽지·일부 타일 마감, 창호는 샷시창호입니다. 위생·급배수·전기설비가 있습니다.
• 도로. 남측 포장도로에 접하며 세장형 토지를 주상용건부지로 이용하고 있습니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며 도시지역, 가축사육제한구역, 절대보호구역 등의 제한이 있습니다. 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
• 토지 지표. 토지면적 300.8㎡, 공시지가 622,400원/㎡이며 지목은 대지입니다.
• 내부 상태. 감정 당시 점유자 부재로 내부 확인이 불가능했습니다. 실제 수리 상태, 누수, 설비 노후도 등의 추가 확인이 필요합니다.
• 환금성. 9세대 소규모 다세대주택이고 최신 확인 거래가 2023.03에 머무릅니다. 거래 유동성과 현재 매수 수요에 대한 불확실성을 고려해 보수적인 매도가격을 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트 — 보증금 확인 전 가격 판단 보류

• 박미선의 임대차계약 확인. 임대차 성립 여부, 최초 보증금, 변경계약 및 보증금 증감 여부를 확인해야 합니다. 실질취득원가를 결정할 핵심 자료입니다.
• 대항력 성립 여부. 2022.04.07 전입과 함께 실제 주택 인도·점유가 있었는지, 해당 요건이 유지됐는지를 확인해야 합니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권과 실제 배당 가능액을 확인해야 미배당 인수 가능성을 계산할 수 있습니다.
• 매각물건명세서 원본 대조. 매수인에게 인수되는 임차권이 있는지, 기재된 임대차 내용과 배당요구 사항을 재확인해야 합니다.
• 실질취득원가 재산정. 낙찰가에 미배당 보증금 인수액과 취득 부대비용을 더해 가격을 판단해야 합니다. 임차인 인수액이 확인되기 전에는 적정 입찰가를 확정하지 않습니다.
• 최신 매매사례 확보. 현재 비교 가능한 거래 중 확인된 최신 시점은 2023.03입니다. 2026년 경매 입찰에 앞서 최근 매매·호가·중개업소 시세를 검증해야 합니다.
• 건물 상태 확인. 감정 당시 내부에 진입하지 못했으므로 누수, 균열, 배관, 보일러, 전기설비와 수리비를 점검해야 합니다.
• 관리비와 점유 이전. 미납 공용관리비와 실제 점유관계를 확인하고 인도·명도에 필요한 비용과 절차를 검토해야 합니다.
• 배당표 재검증. 집행비용, 체납세금, 압류 관련 공과금 및 임차인 우선변제 가능성을 반영한 순위를 확인해야 합니다.
• 입찰 당일 확인. 매각기일, 최저매각가격, 입찰보증금, 사건 진행 여부와 최신 법원 공고를 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당이 없다고 인수 위험까지 없는 것은 아니다”

이 사건의 등기부는 상대적으로 단순합니다. 과거 근저당은 이미 정리됐고, 강제경매개시결정 이후 압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 실제 경매 권리분석에서는 등기부 밖의 선순위 임차인이 더 중요할 수 있습니다.

박미선의 전입일은 말소기준보다 빠르고 보증금은 확인되지 않았습니다. 대항력의 최종 성립 여부와 미배당 보증금 인수액이 모두 불확실합니다. 따라서 계산상 매수인 인수 0원은 안전하다는 결론으로 사용할 수 없습니다.

가격도 신중해야 합니다. 신건 최저가 57,000,000원은 과거 비교 거래 평균 45,500,000원의 125.3%이고, 최신 확인 거래 45,000,000원보다도 높습니다. 과거 표본에서는 가격 상승 추세가 나타났지만 2023년 이후 거래가 확인되지 않아 현재 시세를 단정할 수 없습니다. 9세대 소규모 다세대주택의 환금성, 오래된 건물과 내부 미확인 상태까지 고려하면 신건 가격에 긍정적인 평가를 주기 어렵습니다.

결론은 입찰 보류입니다. 박미선의 임대차보증금·대항력·배당관계를 확인해 실질취득원가를 확정하고, 최신 실거래와 건물 상태를 검증한 뒤에야 입찰 여부를 판단할 수 있습니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 인수액이 늘어날 수 있으므로, 이 사건의 승부처는 낙찰가 자체보다 실제 떠안을 금액을 먼저 밝혀내는 데 있습니다.