대전지방법원 2026타경600682. 세종특별자치시 조치원읍 죽림리에 있는 죽림우방유쉘 104동 1505호가 경매로 나왔습니다. 전용면적은 84.8058㎡, 15층 건물의 15층이며 소유자는 박성옥입니다. 이 물건은 한국자산관리공사가 임의경매개시결정을 받은 사건으로, 청구금액은 131,057,775원입니다.
현재 경매 최저가는 감정가와 같은 287,000,000원입니다. 그러나 최근 같은 평형의 평균 거래가격은 248,875,000원, 최신 거래로 표시된 가격은 237,000,000원입니다. 신건에서 최저가 그대로 응찰하면 최근 평균은 물론 최신 거래가격보다도 높은 수준으로 취득하게 됩니다.
권리분석에서도 주의가 필요합니다. 말소기준권리로 산정된 것은 2022년 에스비아이저축은행 근저당이지만, 그보다 앞선 2016년 근저당권에 2025년 한국자산관리공사로의 권리이전 기록이 있습니다. 원등기와 이전등기의 말소 상태를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600682 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 72 죽림우방유쉘 104동 15층 1505호 |
| 도로명주소 | 세종특별자치시 조치원읍 산막길 17 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.8058㎡ · 15층 중 15층 |
| 소유자 | 박성옥 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 287,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 131,057,775원 |
| 말소기준권리 산정 | 2022.02.24 에스비아이저축은행 근저당권 (채권최고액 199,200,000원) · 선행 권리 재확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.12 · 대전지방법원 세종등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 담보권을 확인하라
현재 말소기준권리로 산정된 등기는 2022.02.24 설정된 주식회사에스비아이저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 199,200,000원이고, 이후 접수된 한국자산관리공사의 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
권리이전은 기존 근저당권의 권리자가 바뀌는 것이므로, 별개의 신규 근저당권으로 보거나 원등기의 말소 표시만으로 소멸을 단정해서는 안 됩니다. 2016년 담보권이 유효하게 존속하는지, 2022년 근저당보다 선순위인지, 경매에서 어떻게 배당·소멸되는지 원본 등기부와 사건기록을 대조해야 합니다.
특히 경매 신청채권자인 한국자산관리공사의 청구액은 131,057,775원인데, 현재 배당 시나리오에는 한국자산관리공사에 대한 예상배당이 0원으로 표시되어 있습니다. 선행 근저당권 이전 기록과 함께 배당순위 산정이 일치하는지 확인해야 하는 중요한 부분입니다.
② 시세 비교 — 감정가가 최근 실거래보다 높다
죽림우방유쉘은 513세대, 사용승인 관련 준공 기준일은 2008.04.30입니다. 이번 물건과 유사한 전용 84.73~84.81㎡의 최근 거래 12건을 비교하면 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.73㎡ | 1 | 237,000,000원 |
| 2026.08 | 84.73㎡ | 1 | 237,000,000원 |
| 2026.08 | 84.73㎡ | 6 | 261,000,000원 |
| 2026.07 | 84.73㎡ | 12 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.73㎡ | 12 | 255,000,000원 |
| 2026.06 | 84.73㎡ | 3 | 257,500,000원 |
| 2026.02 | 84.73㎡ | 14 | 259,000,000원 |
| 2026.02 | 84.81㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2026.02 | 84.81㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2026.02 | 84.81㎡ | 15 | 245,000,000원 |
| 2026.01 | 84.81㎡ | 15 | 250,000,000원 |
| 2025.12 | 84.81㎡ | 8 | 250,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 248,875,000원 |
최근 거래가격은 220,000,000원~261,000,000원에 분포합니다. 최근 12개월 평균은 248,875,000원이고, 최신 거래로 표시된 가격은 237,000,000원입니다.
반면 이 물건의 최저가는 287,000,000원으로 최근 평균보다 38,125,000원 높으며, 평균 대비 115.3%입니다. 최근 거래 중 가장 높은 261,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 최저가에 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 287,000,000원 가정)
아래는 에스비아이저축은행 근저당권을 기준으로 계산한 잠정 배당 시뮬레이션입니다. 앞서 설명한 2016년 근저당권의 권리이전 및 한국자산관리공사 청구채권 문제가 해소되기 전에는 확정 배당표로 받아들여서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,818,000원 |
| 1. 근저당 · 에스비아이저축은행 | 199,200,000원 | 199,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(잠정) | — | 82,982,000원 |
집행비용 4,818,000원은 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영되어 있으며, 한국자산관리공사의 선행 담보권 관련 채권도 이 배분에 반영된 것으로 확인되지 않습니다. 실제 배당과 소유자 잔여금은 크게 달라질 수 있습니다.
유찰 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 287,000,000원 | 0원 | 82,982,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 229,600,000원 | 0원 | 26,385,600원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 183,680,000원 | 18,891,520원 | 0원 | 0원 |
시뮬레이션상 1회 유찰 가격은 229,600,000원, 2회 유찰 가격은 183,680,000원입니다. 이 가격은 현재 최근 평균보다 낮지만, 실제로 유찰될지는 알 수 없으며 시세도 변할 수 있습니다.
2회 유찰 가정에서는 채권 미배당이 18,891,520원 발생합니다. 다만 미배당이 있다는 이유만으로 매수인이 그 금액을 인수하는 것은 아닙니다. 반대로 현재 계산상 인수액이 0원이라는 이유로 확인되지 않은 임차권이나 선순위 권리의 위험까지 배제할 수도 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 조치원읍 죽림리의 죽림오거리 북서측 인근에 있습니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통 수준입니다. 아파트단지 주변으로 중로 등에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 15층 건물의 15층 세대입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역 등에 속하며, 상대보호구역에 저촉됩니다. 토지 공시지가는 656,700원/㎡입니다.
- 공부·건축 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부 이용상황은 직접 확인된 사실과 추정된 내용을 구분해 살펴야 합니다.
- 환금성. 513세대 단지로 최근 동일 평형 거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 220,000,000원에서 261,000,000원까지 차이가 있어 층·향·내부 상태에 따른 개별 가격 검토가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2016년 근저당권 확인. 현대라이프생명보험주식회사 명의 근저당권의 말소 여부와 한국자산관리공사로의 이전등기를 등기부 원본에서 함께 확인하세요. 2022년 에스비아이저축은행 근저당권이 실제 말소기준권리인지 확정해야 합니다.
- 신청채권자·배당 확인. 한국자산관리공사의 청구금액 131,057,775원과 배당 시나리오상 예상배당 0원의 관계를 확인하세요. 선행 담보채권이 실제 배당표에서 어떤 순위로 처리되는지 검증해야 합니다.
- 점유·임대차 조사. 임차인 신고가 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대 및 실제 점유관계를 확인하고, 대항력 있는 임차인 또는 인도 관련 부담 여부를 판단하세요.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 248,875,000원과 최신 거래 237,000,000원을 우선 참고하세요. 현재 287,000,000원 신건은 최근 평균보다 높아 가격 메리트가 없습니다.
- 회차별 시나리오 검토. 제공된 유찰 시나리오는 229,600,000원과 183,680,000원입니다. 실제 다음 회차 진행 여부와 새 최저가를 확인한 뒤 검토하세요.
- 관리비·현장 확인. 미납 관리비, 내부 상태, 누수, 수리 필요 여부 등을 확인하세요. 특히 15층 세대의 개별 상태와 관리 상태는 실거래가 비교에 영향을 줄 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “신건 가격은 높고, 권리는 재확인이 먼저”
이 물건의 신건 최저가 287,000,000원은 최근 동일 평형 실거래 평균 248,875,000원의 115.3%입니다. 최근 실거래 최고가격보다도 높아 현재 가격만으로는 매력적인 경매물건으로 평가하기 어렵습니다.
권리 측면에서는 배당 시뮬레이션상 인수액이 0원으로 계산되지만, 2016년 선행 근저당권의 이전등기와 한국자산관리공사의 신청채권 배당이 정리되어야 합니다. 임대관계 역시 미상이므로 점유 확인이 필요합니다.
종합 판단은 C등급(44점). 가격은 최근 시세보다 높고 선순위 권리의 소멸·배당 관계를 검증해야 하므로 현 시점에서는 입찰 보류 및 원본 권리 확인이 적절합니다. 이후 권리 문제가 해소되고 실제 매각가격이 최근 시세보다 충분히 낮아지는 경우에만 재검토할 수 있습니다.
