수원지방법원 2025타경51845. 광주시 퇴촌면 관음리 석정힐 A동 302호, 전용 76.11㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 황의주이고 2021.07.02 거래가 157,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 말소기준은 2022.10.24 국민건강보험공단 압류이며, 이후 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
핵심은 등기 날짜만 보면 말소기준 뒤에 있는 2023.06.23 주택임차권입니다. 임차인 서미연은 임대차계약 2021.05.11, 전입·점유 2021.06.10, 확정일자 2021.05.11로 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 보증금 157,000,000원이 최저가 80,850,000원을 크게 웃돌아 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘고 실질취득 총액은 사실상 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51845 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 246-4 석정힐에이 3층 302호 |
| 도로명 | 경기도 광주시 퇴촌면 천진암로694번길 17-5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 76.11㎡ · 방3·거실·주방·욕실2 · 지상4층 중 3층 |
| 소유자 | 황의주 (2021.07.02. 거래가 157,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 80,850,000원 (7회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 157,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 인수 해소
2014년 성남중앙신용협동조합 근저당과 오창건 임차권, 2016년 삼성화재해상보험 근저당은 모두 이미 말소되었습니다. 현재 분석의 기준은 2022.10.24 국민건강보험공단 압류이고, 2025.03.24 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 신고는 중복합산 금지
| 구분 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 서미연 전유부분 전부 | 2021.06.10 확정일자 2021.05.11 | 157,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 실질 인수 0원* |
| 시보증 보증기관 대위·승계 신고 | 2021.06.10 확정일자 2021.05.11 | 0원 | 우선변제 승계 중복합산 금지 |
실제 임차인은 서미연 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 서미연 보증금에 관한 승계관계를 나타내는 것이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 서미연은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 하락 추세와 거래 희소성 동시 확인
석정힐(A동)은 8세대 규모이고 2014.07.18 준공됐습니다. 전용 76.11㎡ 확인 거래는 2021.07 157,000,000원, 2022.01 157,000,000원, 2022.10 120,000,000원입니다. 전체 평균은 144,666,666원이고, 최근 12개월 평균 지표는 138,500,000원입니다. 최신 확인 거래는 2022.10 120,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 76.11㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2022.01 | 76.11㎡ | 2 | 157,000,000원 |
| 2021.07 | 76.11㎡ | 3 | 157,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 144,666,666원 |
확약 적용 후 실질취득 80,850,000원은 최근 12개월 평균의 58.4%입니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군보다 11.8% 낮은 하락 추세이고, 단지의 경매 평균 유찰 횟수도 5.6회인데 이 물건은 이미 7회 유찰됐습니다. 단순히 감정가 대비 49%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 · 확약 적용 전 배당계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,855,300원 |
| 1. 임차인 서미연 보증금 | 157,000,000원 | 78,994,700원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 157,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 미배당액은 78,005,300원입니다. 다만 2026.06.09 확약서에 따라 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 본 리포트의 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전 인수액은 계속 커진다
| 회차 | 매각가 | 확약 전 인수 | 확약 적용 후 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 80,850,000원 | 78,005,300원 | 실질 인수 0원* |
| 8회 유찰 시 | 64,680,000원 | 93,884,240원 | 실질 인수 0원* |
| 9회 유찰 시 | 51,744,000원 | 106,587,392원 | 실질 인수 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 80,850,000원에서 64,680,000원, 51,744,000원으로 낮아질수록 인수액이 78,005,300원, 93,884,240원, 106,587,392원으로 증가합니다. 즉 대항력 임차보증금 157,000,000원 때문에 “낙찰가가 내려가니 싸진다”는 해석이 성립하지 않습니다. 이번 건은 확약이 그 구조를 끊어준 사례입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 다세대주택으로 이용 중이며 방3·거실·주방·욕실2 구조입니다.
- 입지. 관음리보건진료소 남동측 근거리에 위치하고, 주변은 다세대주택·단독주택·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측의 사유지 관음리 246-6 토지를 통해 노폭 약 6.5미터 공도와 연결됩니다. 단지 진출입로가 사인 소유라는 점은 경매 참여 시 반드시 확인할 항목입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·역사문화환경보존지역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 720.0㎡, 공시지가 329,800원/㎡, 완경사·부정형 토지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상4층 건물이며 위생·급배수·도시가스 개별난방설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.09 제출 확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 문구와 적용 대상이 서미연 임차권에 정확히 대응하는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 주의. 시보증 신고는 서미연 보증금의 대위·승계 관계이므로 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 감정가 165,000,000원에서 80,850,000원까지 내려온 상태입니다. 단지 평균 유찰도 5.6회인 만큼 현장성·환금성 리스크 점검이 핵심입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -11.8%입니다. 전체 평균 144,666,666원만 보고 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 사유지 진출입로. 관음리 246-6이 사인 소유이므로 통행관계와 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 확약으로 풀렸지만, 7회 유찰의 이유는 따로 봐야 한다”
이 물건의 첫인상은 매우 위험합니다. 보증금 157,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 80,850,000원에서는 배당만으로 보증금을 모두 돌려줄 수 없기 때문입니다. 실제 배당계산도 78,005,300원의 부족분을 보여줍니다. 하지만 2026.06.09 주택도시보증공사의 확약으로 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 해, 그 임차인에 대한 실질 인수는 0원*입니다.
가격만 보면 실질취득 80,850,000원은 최근 12개월 평균 138,500,000원의 58.4%까지 내려왔습니다. 다만 최근 거래 추세는 -11.8%이고, 8세대 다세대가 7회나 유찰됐으며 진출입로가 사유지입니다. 따라서 이 물건은 “권리 해결 = 무조건 좋은 물건”이 아니라, “권리는 확약으로 정리됐고, 이제 7회 유찰의 원인을 현장에서 검증해야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
* 확약 적용 전 배당계산상 현재 회차 미배당 인수액은 78,005,300원이지만, 2026.06.09 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 적용해 해당 임차인에 대한 실질 인수액을 0원으로 판단했습니다.
