수원지방법원 2025타경51845. 광주시 퇴촌면 관음리 ‘석정힐에이’ 3층 302호, 전용 76.11㎡ 다세대주택입니다. 감정 이용상태는 방 3개·거실·주방·욕실 2개이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층에 위치합니다. 등기에는 ‘석정힐에이’, 현황에는 ‘석정힐 A’로 표시되어 있습니다.
권리관계의 핵심은 임차보증금 157,000,000원입니다. 서미연은 2021.06.10 전입·점유를 시작해 2022.10.24 말소기준 압류보다 앞선 대항력을 갖추었고, 2021.05.11 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 원칙적으로 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있지만, 주택도시보증공사가 2026.06.09 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 미변제액이 있어도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했습니다. 따라서 이 임차보증금의 인수액은 실질 0원*으로 봅니다.
그러나 이 결론은 해당 확약의 대상인 서미연·주택도시보증공사 관계에만 적용됩니다. 오창건의 과거 임차권등기는 2016.01.07 말소됐지만 전입신고일과 현재 점유 여부가 확인되지 않아, 이를 곧바로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 완전히 배제할 수도 없습니다. 확약 밖 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51845 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 246-4 석정힐에이 3층 302호 도로명: 경기도 광주시 퇴촌면 천진암로694번길 17-5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 76.11㎡ · 방3·거실·주방·욕실2 · 지상4층 중 3층 |
| 소유자 | 황의주 (2021.07.02 매매, 거래가액 157,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (5회 유찰 이력, 현재 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 157,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 준공 / 세대수 | 2014.07.18 / 8세대 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인이 있었지만 확약 제출
등기상 과거 근저당권 2건과 오창건의 임차권등기는 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.10.24 국민건강보험공단 압류입니다. 서미연의 주택임차권등기는 2023.06.23로 기준권리보다 늦지만, 실제 대항력 판단일인 전입·점유일은 2021.06.10으로 더 빠릅니다. 따라서 확약이 없었다면 미배당 보증금의 인수 문제가 발생할 수 있는 구조입니다.
② 임차인·승계 분석
실제 임차인 기록은 2명입니다. 보증기관 대위·승계 신고 1건은 실제 임차인이나 별도 보증금이 아니므로 인원과 보증금에 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오창건 건물 전부 · 임차권등기 | 30,000,000원 | 전입 미상 확정일자 미상 | 가능·미상 전입일 불명 | 미상 | 등기 말소 2016.01.07 말소 현 점유 별도 확인 |
| 서미연 전유부분 전부 · 주택임차권 | 157,000,000원 | 2021.06.10 2021.05.11 | 대항력 有 기준권리보다 선행 | 우선변제 有 배당요구 확인 | HUG 승계 실질 0원* 대항력 포기·말소 확약 |
보증기관 대위·승계 신고는 별도 임차인이 아니며, 보증금 합계에 추가하지 않습니다. * 인수 0원 판단은 2026.06.09 확약의 당사자인 서미연·주택도시보증공사 관계에 한정됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 실거래 평균보다 높다
석정힐(A동) 동일면적 76.11㎡의 확인 실거래는 3건입니다. 표본이 2021~2022년 거래에 한정되고 8세대 소규모 건물이라 현재 시세를 정밀하게 대표한다고 보기는 어렵지만, 확인 가능한 거래 범위에서는 현재 최저가가 가장 높은 거래가보다도 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 76.11㎡ | 1층 | 120,000,000원 |
| 2022.01 | 76.11㎡ | 2층 | 157,000,000원 |
| 2021.07 | 76.11㎡ | 3층 | 157,000,000원 |
| 평균 | 76.11㎡ | 3건 | 144,666,666원 |
확인 실거래 범위는 120,000,000원~157,000,000원, 평균은 144,666,666원입니다. 현재 최저매각가이자 확약 반영 실질취득액인 165,000,000원은 평균보다 20,333,334원 높고, 평균의 114.1%입니다. 최고 실거래 157,000,000원보다도 8,000,000원 높습니다.
④ 회차별 인수 시나리오 — 확약이 없을 때와 있을 때
| 시나리오 | 매각가 | 확약 전 인수 | 확약 적용 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 5회 유찰 · 감정가 100% | 165,000,000원 | 0원 | 0원* | 165,000,000원* |
| 6회 유찰 시 감정가 80% | 132,000,000원 | 27,648,000원 | 0원* | 132,000,000원* |
| 7회 유찰 시 감정가 64% | 105,600,000원 | 53,678,400원 | 0원* | 105,600,000원* |
* 확약 반영 수치는 서미연·주택도시보증공사 보증금에 한정됩니다. 오창건 등 확약 밖 점유·대항력 위험이 확인되면 실제 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 매각대금 배분 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 금액 흐름 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 추정 | - | 3,110,000원 |
| 1. 서미연 보증금 우선변제 | 157,000,000원 | 157,000,000원 |
| 2. 후순위 배당 가능 재원 | - | 4,890,000원 |
| 매수인 인수 | - | 0원* |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 방3·거실·주방·욕실2 구조입니다. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 302호입니다.
- 주위환경. 관음리보건진료소 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 진입로. 단지 진출입로로 이용되는 관음리 246-6 도로 토지가 등기상 사인 소유입니다. 해당 사유지의 통행권·사용관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 역사문화환경보존지역 등에 포함됩니다. 공시지가는 329,800원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 다세대이고 확인 실거래가 3건에 그칩니다. 5회 유찰 이력과 사유지 진입로까지 고려하면 대단지 공동주택보다 매수층이 제한될 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
- 건축물. 공부와 현황의 구조상 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.09 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 원문, 제출 주체와 적용 범위를 매각기록에서 직접 확인하세요.
- 오창건 점유 확인. 2016년 임차권등기 말소만으로 현재 점유 종료를 단정하지 말고, 전입세대열람·현황조사·현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 가격 상한 재검토. 현재 실질취득액 165,000,000원은 확인 실거래 평균보다 20,333,334원 높습니다. 표본이 오래되고 적다는 점까지 반영해 별도의 현장 시세를 확인해야 합니다.
- 사유지 진입로 확인. 관음리 246-6의 소유관계, 통행승낙·지역권·도로 이용 분쟁 여부를 등기와 현장에서 확인하세요.
- 말소된 근저당 재확인. 과거 근저당 2건의 말소등기 상태와 현재 유효한 압류·조세채권을 최신 등기사항증명서와 배당요구종기 서류에서 대조하세요.
- 관리비·명도비용. 공용부분 관리비 체납, 열쇠 인도, 잔존물 처리와 명도 협의비용을 입찰가에 반영하세요.
- 매각기일 결과 확인. 기재 매각기일은 2026.07.06입니다. 입찰 전 변경·연기·취하·매각 결과와 최신 최저매각가격을 사건기록에서 확인하세요.
맺으며 — 인수 해소와 가격 메리트는 별개의 문제
이 사건의 가장 큰 권리 위험이던 서미연·주택도시보증공사 보증금은 확약으로 인해 실질 인수 0원*으로 정리됩니다. 이는 분명한 긍정 요소입니다. 그러나 현재 최저가 165,000,000원을 그대로 실질취득액으로 보면 확인 실거래 평균 144,666,666원의 114.1%입니다. 5회 유찰 이력에도 현재 가격은 감정가 100%이고, 8세대 소규모 다세대·오래된 소수 거래 표본·사유지 진입로·확약 밖 임차인 기록까지 남아 있습니다.
주된 인수는 해소됐지만 가격은 높고 환금성은 제한적입니다. 확약만 보고 안전·저가 물건으로 평가하기보다, 실제 점유와 진입로를 재확인하고 현장 시세를 보수적으로 산정한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.