* 배당계산상 인수액 0원은 확인된 채권과 배당 가정에 따른 수치입니다. 신고일·보증금 미상 임대차에 대항력이 인정되고 보증금이 배당되지 않는다면 추가 인수부담이 발생할 수 있습니다.

대전지방법원 2026타경10116. 충남 천안시 서북구 백석동 천안마치에비뉴4의 1층 154호입니다. 감정평가상 또래오래치킨 상가로 이용 중인 근린시설로, 일반 아파트와 달리 임차관계·영업 점유·상가 수익성과 환금성을 함께 살펴야 하는 물건입니다. 소유자 박정자는 2021년 6월 7일 거래가액 374,500,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 도솔신용협동조합에 채권최고액 228,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.

이후 2025년 3월 국의 압류가 등기되고, 도솔신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 신청채권자의 청구금액은 191,887,261원입니다. 근저당권과 압류의 말소 여부는 비교적 명확하지만, 입찰자가 실제 부담할 금액은 임차인 조사와 배당 가능성을 확인해야 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당·압류는 소멸, 임대차는 별도 판단

권리 흐름의 중심은 2021.06.07 도솔신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준으로 제시되어 있고, 그 이후 등기된 2025년 국의 압류와 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

2020년에 설정된 교보자산신탁주식회사 명의 신탁등기는 2021년 이미 말소됐습니다. 현재 등기상 소유자는 박정자이며, 과거 신탁등기를 현재 존속하는 매수인 인수권리로 해석할 사안은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 가장 중요한 미확정 변수

현황조사에는 정창순(또래오래 백석점)이 154호를 점유하는 임차인으로 조사되어 있습니다. 매각물건명세서에는 또래오래 명의의 임대차관계 미상 기재가 별도로 존재합니다. 상호가 연결되므로 동일한 영업장에 관한 중복 기재일 가능성은 있지만, 동일한 임차인·동일 계약이라고 단정할 수 없습니다.

실제 임차인 수는 두 기재의 동일성 확인 전까지 확정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않으며, 기재된 보증금 10,000,000원과 미상 보증금을 임의로 합산하지 않았습니다.

특히 감정평가에서는 해당 호실을 또래오래치킨 상가로 확인하는 반면, 별도 임차 기재의 용도는 주거로 표시되어 있습니다. 실제 이용상태와 임대차 기재 사이의 불일치도 확인이 필요합니다. 현황조사에서 확인된 임차인이 명세서에 상호로 다시 기재된 것인지, 별개의 임대차계약이 존재하는지 판단해야 합니다.

③ 가격 검증 — 과거 거래가가 현재 시세는 아니다

소유권이전 당시 기록된 거래가액은 374,500,000원입니다. 현재 감정가는 374,000,000원으로, 과거 소유권이전 거래금액과 비슷한 수준입니다. 하지만 이 거래는 2021년 매매에 관한 것이므로 현재 상가의 시장가격이나 낙찰가의 적정성을 직접 입증하지는 못합니다.

④ 예상배당표 (매각가 374,000,000원 가정)

현재 신건 가격으로 매각되는 경우를 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용은 추정치이며, 도솔신용협동조합 근저당권은 실제 청구액이 아닌 채권최고액 228,000,000원을 기준으로 계산되어 있습니다. 조세채권과 임차인 우선변제금 등에 따라 실제 배당금액은 달라질 수 있습니다.

근저당 배당은 채권최고액 기준의 시뮬레이션이며, 신청채권자의 경매 청구액은 191,887,261원입니다. 당해세·국세 압류 관련 배당·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순위와 소유자 잔여금이 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당 0원과 인수위험은 다르다

각 회차별로 제시된 매각대금과 근저당권 배당 결과를 비교하면, 현재 회차부터 2회 유찰 가정까지 근저당 채권 미배당액은 모두 0원입니다. 그러나 이것은 근저당권 배당에 관한 결과이지, 임대차 인수위험이 완전히 해소됐다는 의미가 아닙니다.

유찰 회차는 가격 변화에 따른 가정입니다. 실제로는 현재 유찰 0회의 신건이며, 후속 회차 가격과 배당결과가 확정된 것은 아닙니다. 조세채권·임차인 배당 및 미상 임대차 인수부담은 별도 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안시 서북구 백석동 소재 이마트천안서북점 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지·근린생활시설·공장 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하며 인근에 버스승강장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통이용상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 2층 건물의 1층 154호로, 현재 또래오래치킨 상가로 이용 중입니다. 위생·급배수설비, 소화전설비, 지하주차장 등이 있습니다.
• 접근성. 건물 부지는 동측 및 서측 포장도로와 접하고 있으며, 주변 토지는 판매시설 부지로 이용 중입니다.
• 토지이용규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·물류단지·유통업무설비 등이 해당하며, 중로1류 및 소로3류에 접합니다. 토지 공시지가 자료상 1,170,000원/㎡입니다.
• 물건상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 특이사항이 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 영업시설의 소유·인도범위는 별도로 살펴야 합니다.
• 환금성. 상가는 동일 건물 내에서도 위치·업종·임대수익·공실 여부에 따라 가치 차이가 발생할 수 있습니다. 이 호실의 최근 유사 거래 및 임대수익 수준을 확인하지 않고 환금성이 우수하다고 판단하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 동일성 확인. 현황조사의 정창순(또래오래 백석점)과 매각물건명세서의 또래오래가 동일 계약관계인지 임대차계약서·점유현황을 대조해야 합니다.
• 대항요건 확인. 실제 점포 인도일, 사업자등록 신청일, 사업자등록 유지 여부 및 신고일의 성격을 확인해야 합니다. 미상 임차인의 대항력을 임의로 없다고 판단해서는 안 됩니다.
• 보증금·월세 확인. 확인된 보증금은 10,000,000원, 월차임은 700,000원입니다. 별도 기재 임차인의 보증금과 계약조건을 확인하고 중복 여부를 정리해야 합니다.
• 우선변제·배당요구 확인. 확정일자, 배당요구 유무 및 적법성, 최우선변제 해당 여부와 예상 배당액을 확인해야 합니다. 배당되지 않는 보증금이 매수인에게 승계되는지 별도로 검토해야 합니다.
• 국세 압류 확인. 세종세무서장 관련 압류채권의 세목·법정기일·당해세 해당 여부와 배당순위를 확인해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 신건 최저가는 374,000,000원입니다. 과거 매매가만으로 저평가를 인정하지 말고, 최근 유사 상가 거래·임대수익·관리비·공실위험 및 인수액을 반영해 입찰가 상한을 산정해야 합니다.
• 영업점포 인도. 또래오래치킨 영업에 따른 점유관계, 임대차 종료 여부, 간판·영업설비 및 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다. 건물과 영업시설의 권리관계가 항상 동일한 것은 아닙니다.
• 관리비·원본 대조. 공용부분 체납관리비와 실제 점유를 확인하고, 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 변경사항을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “등기부 말소는 명확해도, 인수위험은 끝나지 않았다”

이 물건의 장점은 분명합니다. 2021년 도솔신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 여기서 권리분석을 끝내면 중요한 부분을 놓칩니다.

현황조사에는 보증금 10,000,000원의 임차인이 있고, 매각물건명세서에는 임대차관계가 미상인 별도 기재가 존재합니다. 실제로 같은 임차인인지, 선순위 대항력을 갖춘 별도 임차인이 있는지, 보증금 잔액이 승계되는지는 확정되지 않았습니다. 그러므로 배당상 인수액 0원을 확정된 실질 인수액으로 취급해서는 안 됩니다.

또한 신건 최저매각가 374,000,000원은 과거 소유권이전 거래가액과 비슷하지만, 그 사실만으로 현재 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다. 매각가가 낮아지더라도 미배당 보증금 인수액이 증가할 수 있으므로, 가격 검증의 출발점은 최저가가 아니라 최종 실질취득액이어야 합니다.

종합 판단은 D등급(38점), 입찰 보류 의견입니다. 등기상 권리소멸 구조에는 긍정적인 요소가 있지만, 상가 임대차의 동일성·대항력·보증금 및 실제 취득총액이 불확실하고 현재 시세 대비 가격 우위도 입증되지 않았습니다. 임차관계를 확정하고 최근 상가 거래 및 임대수익을 검증하기 전에는 안전하거나 저렴한 물건으로 평가하기 어렵습니다.