대전지방법원 2026타경10151. 천안시 서북구 성정동 학산리젠다빌3차 5층 505호에 대한 임의경매입니다. 경매상 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택 등으로 확인됩니다. 따라서 일반 아파트와 동일한 용도나 환금성을 전제해서는 안 됩니다. 등기상 소유자는 최병헌이고, 2016년 3월 31일 설정된 천안신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 근저당 채권최고액은 148,800,000원, 신청채권자의 청구액은 94,841,684원입니다.

등기상 후순위 가압류는 충남신용보증재단과 신한카드 주식회사 명의로 설정돼 있으며, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 국민건강보험공단 압류는 이미 말소됐습니다. 임차인 김혜숙은 보증금 25,000,000원, 월차임 480,000원으로 조사됐지만, 전입일이 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없습니다. 따라서 임차보증금을 낙찰자가 승계하는 유형은 아니며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차인 점유에 따른 명도 절차와 최우선변제 가능성은 별개로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당

권리분석의 중심은 2016.03.31 천안신용협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 등기된 임의경매개시결정 및 가압류는 매각으로 소멸합니다. 국민건강보험공단의 2022년 압류는 같은 해 이미 말소됐으므로 존속하는 압류로 취급하지 않습니다.

임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유 확인 필요

실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고가 아니며, 보증금은 25,000,000원입니다. 전입신고는 2023.04.17로, 말소기준권리 설정일인 2016.03.31보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 매수인에게 대항할 수 없는 것으로 조사됐습니다.

2026.04.01 배당요구는 접수됐지만, 확정일자와 일반 우선변제권 성립 여부는 확인되지 않았습니다. 또한 소액임차인 최우선변제는 대항력과 별도로 요건을 검토해야 하므로, 이 임차인의 배당 가능성을 일률적으로 부정할 수 없습니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 16.8% 높은 최저가

학산리젠다빌3차는 168세대 규모이며, 비교 대상으로 확인되는 전용면적은 47.01㎡ 및 49.72㎡입니다. 본건은 49.72㎡인데 거래 사례 중 다수는 47.01㎡이므로 면적·층수 차이를 함께 고려해야 합니다. 전체 12건의 평균은 106,791,666원이지만, 가격 판단에서는 더 최근의 12개월 거래 평균 102,750,000원을 우선합니다.

최저매각가 120,000,000원은 최근 12개월 평균 102,750,000원보다 17,250,000원 높습니다. 비율로는 116.8%입니다. 전체 거래 평균 106,791,666원과 비교해도 112.4%로 높습니다. 거래 추세는 -5.6%로 하락 방향이므로, 과거 전체 평균만 사용해서 가격 메리트를 높게 평가해서는 안 됩니다.

다만 최신 거래인 2026년 8월 12층 47.01㎡의 132,000,000원은 현재 최저가보다 높습니다. 따라서 모든 최근 거래보다 본건이 비싸다고 단정할 수는 없습니다. 반대로 2025년 3월 거래된 본건과 같은 전용 49.72㎡의 6층 사례는 115,000,000원입니다. 개별 거래의 층·면적 차이와 거래가격의 큰 편차를 감안하면, 신건 가격이 충분히 할인됐다는 근거는 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)

집행비용 2,480,000원은 추정치입니다. 근저당 배당액은 채권최고액 기준으로 산정한 예상액이며, 확정 채권액·당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 위 배당표에는 임차인의 최우선변제가 반영되지 않았습니다.

총 채권액은 257,686,420원이고, 신건 가격에서 집행비용을 제외한 채권자 예상배당 합계는 117,520,000원입니다. 예상 미배당액은 140,166,420원이며, 소유자 잔여금은 0원입니다. 이 미배당액은 채권자에게 남는 회수 부족분이지, 낙찰자가 추가로 지급하는 금액이 아닙니다.

유찰 시 배당 및 취득금액 변화

이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수하는 구조가 아니므로, 유찰에 따라 매각가격이 내려가면 매수인의 예상 실질취득금액도 함께 낮아지는 구조입니다. 단, 취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용은 별도입니다.

시나리오상 1회 유찰 최저가는 96,000,000원, 2회 유찰 최저가는 76,800,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 102,750,000원과 비교하면 1회 유찰 시나리오부터 가격 부담이 낮아질 여지가 있습니다. 그러나 거래 추세가 하락 중이고 용도 및 개별 상태 확인이 필요하므로, 단순히 최저가가 평균보다 낮아졌다는 이유만으로 수익성을 확정할 수는 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안시 서북구 성정동 롯데마트 동측 인근에 위치하며, 주변은 숙박시설·근린생활시설·다가구주택 등이 혼재하는 상가지대입니다. 일반적인 대단지 아파트 주거환경과는 구분해 평가해야 합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로 및 시내버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 수준으로 평가됐습니다.
• 건물 및 설비. 철근콘크리트구조 12층 건물의 5층으로, 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 있습니다. 다만 현장조사 시 폐문부재 등으로 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 토지. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(북부2지구)에 속합니다. 북측 약 8m, 서측 약 27m 포장도로에 접하며, 공시지가는 2,116,000원/㎡입니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설로 분류되고 감정상 도시형생활주택 등으로 이용 중입니다. 실제 건축물대장 용도, 적법한 주거 사용 여부, 금융 및 거래상 제약 가능성을 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 환금성. 학산리젠다빌3차는 168세대이며, 실거래 12건의 가격 범위는 90,000,000원~132,000,000원입니다. 거래 가격 편차가 크고 최근 추세가 -5.6%이며, 경매 낙찰률은 25.0%로 집계돼 보수적 접근이 필요합니다.
• 공부 및 위반 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 여부는 위반 없음으로 확인됩니다. 입찰 전 최신 공부 재확인은 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 기준 입찰가 검토. 전체 평균 106,791,666원보다 최근 12개월 평균 102,750,000원을 우선 참고하세요. 신건 최저가가 최근 평균의 116.8%인 점을 반영해야 합니다.
• 최신 거래의 비교 가능성. 2026.08 거래 132,000,000원은 47.01㎡·12층이며, 본건은 49.72㎡·5층입니다. 면적·층수·내부 상태가 다른 사례를 그대로 본건 시세로 적용하지 마세요.
• 임차인 명도. 김혜숙의 대항력은 없지만 실제 점유 및 퇴거 여부를 확인하세요. 보증금 25,000,000원의 최우선변제 요건과 배당 관련 사항도 검토해야 합니다.
• 말소기준 및 권리 변동. 2016.03.31 천안신용협동조합 근저당권과 후순위 가압류의 처리 관계를 최신 등기사항전부증명서 및 매각물건명세서로 재확인하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 96,000,000원, 2회 유찰 76,800,000원 시나리오를 참고하되, 실제 매각조건과 일정은 법원 공고를 기준으로 확인하세요.
• 설비 및 관리비. 현장 설비의 작동 여부와 미납 관리비, 공용부분 부담 가능성을 확인하세요. 외관만으로 내부 상태나 수선비를 확정해서는 안 됩니다.
• 용도·환금성. 근린시설 분류와 도시형생활주택 이용상태가 병존하므로, 건축물대장상 정확한 용도와 실제 사용 가능 범위, 향후 매도 및 대출 조건을 점검하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 가격이 높으면 매력은 낮다”

이 물건은 권리와 가격의 평가가 분명히 갈리는 경매입니다. 천안신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 가압류는 소멸하며 임차인도 대항력이 없습니다. 따라서 예상 인수액은 0원입니다. 다만 보증금 25,000,000원의 임차인이 존재하므로 명도와 배당 관련 확인은 필요합니다.

더 큰 문제는 신건 가격입니다. 최저매각가 120,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 102,750,000원의 116.8%이며, 거래 추세는 -5.6%입니다. 최신 132,000,000원 거래가 있더라도 비교층·면적이 다르고 거래별 편차가 커서, 신건 최저가를 충분히 저렴한 가격으로 평가하기 어렵습니다. 근린시설 분류, 실제 도시형생활주택 이용상태, 단지의 평균 1.3회 유찰과 25.0% 낙찰률까지 고려하면 적극적인 신건 입찰을 정당화할 근거는 제한적입니다.

결론은 권리 인수 부담은 낮지만 가격 메리트는 부족한 물건입니다. 현재 회차에서는 보수적으로 접근하고, 향후 유찰 여부와 실제 매각조건을 확인하면서 최근 실거래 수준, 명도 부담, 용도 적합성을 종합해 입찰가를 재검토하는 전략이 적절합니다.