대구지방법원 2024타경1876. 경상북도 영주시 풍기읍 서부리 소재 다세대주택 제1층 제101호입니다. 소유자는 서민석이고, 2024년 11월 28일 주식회사 주하의 신청으로 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 청구액은 560,000,000원입니다.
등기상 말소기준권리로 제시된 것은 2018년 3월 27일 김윤주의 채권최고액 300,000,000원 근저당권입니다. 그러나 그보다 먼저 설정된 2015년 근저당권과 이후의 권리이전 등기가 함께 존재합니다. 특히 2018년 11월 20일 박윤자의 건물철거청구권에 기한 가처분은 매각물건명세서에서 인수권리로 명시되어 있습니다. 일반적인 후순위 권리 소멸 원칙만으로 낙찰 후 권리가 모두 정리된다고 판단하면 위험합니다.
더 중요한 것은 부동산 자체의 구조입니다. 건물만 매각되고 대지사용권은 없으며, 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다. 토지소유자와 건물소유자가 달라 낙찰 후 토지 사용, 건물 존속, 철거 관련 분쟁 가능성을 검토해야 합니다. 감정가 대비 할인율이 크더라도 시세 대비 저가 매수라고 볼 수 없는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경1876 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영주시 풍기읍 서부리 19-1 외 1필지 제1층 제101호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 제1층 제101호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 |
| 소유자 | 서민석 (2016.04.15. 소유권이전등기) |
| 감정가 | 552,000,000원 |
| 최저매각가 | 386,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 주식회사 주하 |
| 청구금액 | 560,000,000원 |
| 말소기준권리로 제시된 권리 | 2018.03.27. 김윤주 근저당권 · 채권최고액 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26. |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 대지사용권 없음 · 건물만 매각 |
| 사용승인 | 건축법상 사용승인 없음 · 건축물대장 부존재 |
| 토지 관련 | 법정지상권 성립 여부 불분명 · 등기상 토지소유자 박윤자 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후에도 남는 핵심 위험
이 사건은 등기상 권리의 설정·이전·말소 관계를 구분해 읽어야 합니다. 2015년 11월 16일 주식회사글러벌자이 명의의 근저당권 70,000,000원이 설정됐고, 그 권리는 이후 권오한을 거쳐 2023년 6월 20일 주식회사주하로 이전됐습니다. 최초 근저당권 등기에 말소 표시가 있는 한편 후속 이전등기도 기재되어 있으므로, 2018년 김윤주 근저당권을 말소기준으로 삼은 판단과 앞선 권리의 최종 존속·말소 상태를 등기부 원본과 연결해 확인해야 합니다.
② 점유·임차관계 — 선순위 전입자에 주목
현황조사와 매각물건명세서에 나타나는 전입자는 5명입니다. 다만 전입자 모두가 별도의 임대차계약을 가진 임차인이라고 확정할 수는 없습니다. 조영주는 보증금과 월차임이 기재되어 있고, 나머지 전입자들의 보증금 또는 임대차관계는 추가 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이범동 | 2018.03.12. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김석환 | 2019.04.05. | 미상 | 미상 | 기준권리 이후 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상성 | 2019.08.16. | 미상 | 미상 | 기준권리 이후 | 미상 | 해당 없음 |
| 조영주 | 2023.05.15. | 5,000,000원 | 300,000원 | 기준권리 이후 | 미상 | 해당 없음 |
| 이승섭 | 2023.12.13. | 미상 | 미상 | 기준권리 이후 | 미상 | 해당 없음 |
대항력 표시는 2018.03.27.을 제시된 말소기준일로 삼은 전입일 비교입니다. 실제 대항력·우선변제권 및 배당 여부는 임대차관계, 점유, 확정일자, 앞선 등기권리의 효력에 따라 달라질 수 있습니다. 보증기관 승계·대위신고로 확인된 전입자는 없습니다.
조영주는 보증금 5,000,000원, 월차임 300,000원으로 기재되어 있으며 전입일은 말소기준권리 이후입니다. 김석환·이상성·이승섭 역시 기준권리 이후 전입자로 확인되지만, 보증금과 임대차관계가 명확하지 않아 점유 및 명도 대상을 구분할 필요가 있습니다. 특히 여러 전입자가 서로 다른 세대 또는 일괄매각 대상에 속하는지 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 70%가 안전한 가격은 아니다
현재 최저매각가는 386,400,000원으로 감정가 552,000,000원의 70%입니다. 하지만 감정가 대비 할인과 시장가치 대비 할인은 다릅니다. 이 물건은 토지가 포함되지 않고 사용승인도 받지 않은 건물인 데다 철거 관련 권리와 선순위 점유 위험이 남아 있어, 일반적인 다세대주택의 거래가격과 동일하게 비교하기 어렵습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가격 | 채권 미배당 | 매수인 인수 계산값 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 386,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 270,480,000원 | 34,106,720원 | 0원 |
| 3회 유찰(34% 수준) | 189,336,000원 | 114,114,704원 | 0원 |
회차별 채권 미배당액은 채권최고액 300,000,000원을 기준으로 한 시나리오 계산값이며 매수인이 인수하는 채무액이 아닙니다. 인수 계산값 0원은 확인되지 않은 보증금, 명세서상 인수 가처분, 건물철거·토지사용 관련 부담을 평가한 금액이 아닙니다. 실제 실질취득비용은 미확정입니다.
④ 예상배당표 (매각가 386,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,209,600원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 김윤주 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(계산상) | — | 80,190,400원 |
집행비용 6,209,600원은 추정치입니다. 위 계산은 김윤주 근저당 채권최고액 300,000,000원을 전액 배당하는 단순 배분 가정으로, 선순위 등기권리, 당해세, 임차인 최우선변제 및 실제 채권액 변동 등을 반영한 최종 배당표가 아닙니다. 따라서 소유자 잔여 80,190,400원의 실제 교부 여부는 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·물건 하자·환금성 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 영주시 풍기읍 교촌리 소재 풍기북부초등학교 남측 인근입니다. 주변은 기존주택, 공동주택 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 간선도로변에 있어 제반 교통 사정은 무난한 편입니다. 동측은 왕복 4차선 도로, 남·북측은 폭 약 3~4m의 도로와 접합니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트조 4층 건물이며 외벽은 드라이비트·외장타일, 내부는 벽지·타일·장판지 마감입니다. 위생·급배수설비 및 LPG 난방설비가 있습니다.
- 토지 이용. 2필지 일단의 부정형 토지로 지반은 평탄하며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립 승인지역 및 관련 도로 지정 내용이 있습니다.
- 사용승인 문제. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 건축물대장이 존재하지 않습니다. 향후 적법화 가능성, 이용·처분·금융 관련 제약을 확인해야 합니다.
- 대지사용권 문제. 등기상 토지소유자는 박윤자, 건물소유자는 서민석 등으로 서로 다릅니다. 법정지상권 성립 여부가 불분명하고 건물만 매각되므로 토지 사용권원과 건물 존속 가능성이 주요 위험입니다.
- 환금성. 사용승인 부재, 토지권리 미확보, 철거 관련 가처분 및 점유관계 불확실성 때문에 일반적인 다세대주택보다 매수자 확보와 재매각이 어려울 가능성이 있습니다.
⑥ 유치권 신고와 일괄매각 범위
매각물건명세서 비고에는 2025년 9월 8일 이범동이 목록5.(301호) 부동산에 대해 공사대금 180,000,000원을 명목으로 유치권을 신고한 내용이 있습니다. 다만 그 성립 여부는 불분명하다고 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재검토. 2015년 설정된 근저당권 및 2023년 주식회사주하로의 이전등기와 2018년 김윤주 근저당권의 관계를 원본 등기부에서 확인합니다.
- 박윤자 가처분의 인수 효력. 2018.11.20. 접수 제18716호 건물철거청구권 가처분이 명세서상 인수권리로 기재된 이유와 매각 후 효력을 확인합니다.
- 토지 사용권원. 대지사용권이 없는 건물만 매각됩니다. 토지소유자와의 법률관계, 법정지상권 성립 가능성, 철거청구에 대한 방어 가능성을 검토합니다.
- 사용승인·건축물대장. 사용승인 부재 및 건축물대장 부존재가 소유·이용·금융·재매각에 미치는 영향을 확인합니다.
- 선순위 전입자 이범동. 전입일은 말소기준일 이전입니다. 실제 임대차 여부, 점유 범위, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인합니다.
- 기타 점유자. 조영주의 보증금 5,000,000원·월차임 300,000원 조건을 확인하고, 나머지 전입자들의 계약·점유관계와 명도 대상을 구분합니다.
- 유치권 범위. 301호 관련 180,000,000원 유치권 신고의 성립 여부와 제101호 및 일괄매각 대상에 미치는 영향을 확인합니다.
- 배당표 검증. 선순위 등기권리, 세금, 임차인의 우선변제 가능성 및 실제 채권액을 반영해 배당순위를 재검토합니다.
- 실질취득비용. 낙찰대금 외에 인수보증금 가능성, 토지 사용 관련 비용, 건물 존속·철거 관련 부담과 명도 비용 등을 별도로 검토합니다.
- 가격 및 환금성. 감정가 대비 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 않고, 건물만의 처분가치 및 실제 재매각 가능성을 검증합니다.
맺으며 — “70% 낙찰가보다 중요한 것은 건물을 지킬 권리”
이 사건은 감정가 552,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 386,400,000원으로 낮아졌습니다. 하지만 낮은 최저가가 곧 안전한 투자라는 뜻은 아닙니다.
대지사용권이 없는 건물만 매각되고, 건축법상 사용승인도 받지 않았습니다. 매각물건명세서에 건물철거청구권 관련 가처분이 인수권리로 기재되어 있으며, 말소기준권리보다 먼저 전입한 이범동의 보증금과 임대차관계도 확정되지 않았습니다. 2015년 근저당권의 이전등기와 제시된 말소기준권리의 관계 역시 확인할 필요가 있습니다.
여기에 301호를 대상으로 한 유치권 신고와 일괄매각 조건까지 존재합니다. 배당표상 인수액 0원만 믿고 실질취득비용을 최저가로 고정해서는 안 됩니다. 권리 인수 범위, 토지 사용권원, 건물 존속 가능성과 점유관계가 확인되기 전에는 적극적인 입찰 판단을 유보하는 것이 타당합니다.
종합 판단: D등급. 감정가 대비 가격 하락보다 법적 위험의 크기와 불확실성이 우선하는 물건입니다. 승부처는 유찰 횟수가 아니라 토지 없는 건물의 사용·존속권리와 실제 인수 부담을 확정할 수 있는지에 있습니다.
