대전지방법원 2026타경10209. 충청남도 아산시 둔포면 석곡리 소재 테크노밸리이지더원2단지 203동 1602호입니다. 전용면적은 약 59.94㎡, 철근콘크리트구조 25층 건물 중 16층에 있는 아파트입니다. 현재 소유자는 김수연이며, 2021년 10월 29일 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다.

권리관계의 출발점은 2024년 2월 22일 설정된 무태새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 156,000,000원이고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 디지비캐피탈 근저당권과 삼성카드·신한카드·충남신용보증재단의 가압류가 순차적으로 설정됐으며, 무태새마을금고가 임의경매를 신청했습니다.

등기상 후순위 권리의 매각 소멸 구조는 비교적 명확합니다. 다만 과거에 설정됐던 신윤섭의 전세권은 이미 말소됐고, 현재 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 따라서 과거 전세권이 현재까지 존속한다고 볼 근거는 없지만, 실제 점유자와 미등재 임차관계까지 확인됐다고 단정할 수는 없습니다.

가격에서도 주의가 필요합니다. 신건 최저가가 196,000,000원인 반면, 가장 최근인 2026년 8월 거래는 188,000,000원입니다. 같은 평형의 최근 12개월 평균도 최저가보다 낮고 최근 거래 추세는 하락 방향입니다. 경매라는 이유만으로 가격 우위가 있는 물건은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 권리는 소멸

말소기준권리는 2024년 2월 22일 무태새마을금고 근저당권입니다. 후순위 디지비캐피탈 근저당권(26,400,000원)과 삼성카드 가압류(11,911,619원), 신한카드 가압류(5,473,091원), 충남신용보증재단 가압류(11,875,000원), 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.

2016년 우리은행 근저당권은 2021년 10월 21일 말소됐습니다. 2023년 신윤섭 명의로 설정됐던 근저당권과 전세권도 2024년 2월 19일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 유효한 선순위 전세권으로 이를 인수한다고 해석해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 신건 가격이 최근 평균의 104.5%

아산테크노밸리이지더원2단지는 542세대로, 사용승인 관련 준공일은 2015년 9월 25일입니다. 동일 평형대인 전용 59.94~59.98㎡의 실거래 12건과 최근 12개월 평균을 비교합니다.

전체 12건의 실거래 가격은 179,000,000원~195,000,000원이고 평균은 188,666,666원입니다. 그러나 가격 판단에 더 중요한 최근 12개월 7건 평균은 187,571,428원으로 더 낮습니다.

현재 최저가 196,000,000원은 최근 12개월 평균보다 8,428,572원 높고, 평균 대비 비율은 104.5%입니다. 최신 거래인 2026년 8월의 188,000,000원보다도 8,000,000원 높습니다. 전체 12건 중 최고 거래가인 195,000,000원도 상회합니다.

③ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)

신건 매각대금 196,000,000원을 기준으로 집행비용 3,544,000원을 공제하고, 채권자들에게 192,456,000원을 배당하는 모의계산입니다. 채권총액 211,659,710원 중 19,203,710원이 미배당되고 소유자 잔여금은 없습니다.

위 배당표는 제공된 채권최고액과 청구금액을 이용한 단순 추정입니다. 특히 무태새마을금고 예상배당 156,000,000원은 근저당 채권최고액 기준으로, 경매 신청 청구액 135,402,847원을 초과합니다. 실제 배당액은 채권계산서, 이자·비용, 다른 우선채권과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영하지 않았으며, 가압류채권에 대한 실제 배당도 법정 배당순위와 안분관계에 따라 재산정될 수 있습니다.

④ 회차별 가격·배당 시나리오

유찰이 진행되면 매각대금이 줄어드는 만큼 채권자 미배당액은 증가합니다. 2회 유찰 가정에서는 신청채권자의 청구액 135,402,847원도 전액 충족되지 않는 것으로 계산됩니다. 그러나 그 미배당액이 자동으로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

가격 측면에서는 1회 유찰 가정가 156,800,000원과 2회 유찰 가정가 125,440,000원이 현재 최근 12개월 평균보다 낮습니다. 다만 이는 회차별 최저가격 시뮬레이션이지 해당 가격의 낙찰 가능성이나 시장가치를 보증하는 수치는 아닙니다. 유찰 후에도 새로운 실거래와 점유 상태를 재확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 아산시 둔포면 석곡리 소재 염작초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 대단위 아파트와 각종 주거편의시설이 형성된 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 중 16층 아파트입니다. 기본 위생설비, 급·배수시설, 난방설비 및 승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 대지권의 목적이 되는 토지 북측·동측·서측에 포장도로가 접해 있습니다. 토지는 가로장방형의 아파트 부지입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 아산테크노밸리 지구단위계획구역 및 일반산업단지에 해당하며, 가축사육제한구역·염작초등학교 상대보호구역·비행안전제6구역 등 관련 지정사항이 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 지형은 평지이며 공시지가는 713,700원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 542세대 아파트로 동일 평형의 실거래 사례가 확인됩니다. 다만 최근 거래 추세가 -1.4%이고 거래가격 범위가 179,000,000원~195,000,000원으로 나타나므로 향후 매도가격을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 188,666,666원보다 최근 12개월 평균 187,571,428원과 최신 거래 188,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요. 현재 최저가는 두 기준 모두 초과합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -1.4%입니다. 과거 최고 거래가에 기대어 신건 가격을 정당화하지 않도록 주의해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 현재 196,000,000원, 1회 유찰 가정 156,800,000원, 2회 유찰 가정 125,440,000원을 비교하되 실제 매각 일정과 최저가 변동을 확인하세요.
• 임차관계 조사. 과거 신윤섭 명의 전세권은 말소됐지만 현재 임대관계는 미상입니다. 전입세대확인서, 현황조사서, 매각물건명세서와 실제 점유 상황을 대조해야 합니다.
• 대항력 점검. 미등재 점유자가 확인되면 점유 개시일, 주민등록, 보증금, 확정일자와 말소기준권리의 선후관계를 확인하세요. 조사 전에는 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.
• 배당액 검증. 무태새마을금고 채권최고액 156,000,000원과 신청 청구액 135,402,847원을 구분하고, 채권계산서와 배당순위를 확인해야 합니다.
• 관리비·명도. 관리비 체납 여부와 점유자 인도 가능성을 확인하세요. 미납 공용관리비 및 명도 비용이 실질 취득부담에 영향을 줄 수 있습니다.
• 입찰보증금. 실제 보증금 비율과 납부 요건, 입찰 관련 서류는 해당 매각공고에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 자료를 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리 가능, 가격은 보류”

이 물건의 장점은 등기상 권리 정리 구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 무태새마을금고 근저당을 말소기준으로 후순위 근저당과 가압류가 매각으로 소멸하고, 모의배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 설정된 전세권도 이미 말소됐습니다. 다만 현재 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유 상태까지 확인해야 권리 위험을 충분히 검토했다고 할 수 있습니다.

결정적인 약점은 신건 가격입니다. 감정가이자 최저가인 196,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 187,571,428원보다 높고, 최신 거래 188,000,000원도 초과합니다. 최근 추세 역시 -1.4%로 하락 방향입니다.

따라서 신건에서 적극적으로 가격을 높여 응찰할 근거는 부족합니다. 단지 평균 유찰 횟수 0.8회를 참고하되 유찰을 당연하게 예상해서도 안 됩니다. 점유·대항력 확인을 완료하고, 실제 가격이 최근 시세보다 충분히 낮아지는지 관찰하는 전략이 적절합니다.

최종 판단: 등기상 권리는 정리 가능하지만, 점유 확인이 남아 있고 신건 가격이 최근 시세의 104.5%인 만큼 가격 메리트는 부족합니다. 현재는 보수적인 관찰 및 유찰 후 재검토가 적절한 물건입니다.