대전지방법원 2026타경10222. 천안시 동남구 북면 오곡리에 위치한 토지·작업장 관련 경매입니다. 감정평가서에는 해당 부동산이 꿀법관련 작업장으로 이용 중이라고 기재되어 있으며, 주변은 농지와 산지를 중심으로 농가주택 등이 분포합니다. 토지 관련 자료에는 지목 답, 면적 1,091㎡, 용도지역 계획관리지역으로 나타납니다. 다만 일괄매각 대상 전체와 개별 토지·건물의 권리관계를 구분해야 하므로, 이 면적이나 단일 등기 내용을 전체 매각 범위로 단정해서는 안 됩니다.
등기부에서는 2004년에 설정된 동천안농업협동조합의 근저당권이 이미 말소되어 있습니다. 현재 확인되는 경매개시결정은 2026.02.09 접수되었으며, 그 이후 한국자산관리공사의 923,113,847원 가압류가 추가되었습니다. 이 가압류는 매각으로 소멸하는 구조로 분석되지만, 문제의 핵심은 금융채권보다 선순위 전입자들의 임차권 성립 여부입니다. 이들은 모두 경매개시결정 이전에 전입한 것으로 조사되었으나, 실제 점유·임대차계약·보증금 등이 확인되지 않아 대항력과 매수인 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10222 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 북면 오곡리 292-2 등기상 부동산 표시: 오곡리 292-2, 292-5 |
| 물건종류 / 이용 | 임야·토지 + 토지 · 꿀법관련 작업장으로 이용 중 |
| 토지 현황 | 지목 답 · 토지자료상 면적 1,091㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 건물 현황 | 철골조 철판지붕 단층 · 내·외벽 판넬 마감 · 기본 전기설비 |
| 등기상 공유자 | 최헌선 · 최헌숙 · 최헌순 · 최헌열 · 최헌원 (각 지분 1/5) |
| 경매개시 등기 | 최헌선 지분에 대한 강제경매개시결정 |
| 감정가 / 최저가 | 112,190,400원 / 112,190,400원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사 한빛자산관리대부 |
| 청구금액 | 26,641,877원 |
| 말소기준권리 | 2026.02.09 · 갑구 3번 강제경매개시결정 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 공유자 우선매수 1회 한정 · 제시외 건물 매각 제외 |
| 농지취득자격증명 | 목록 ②·③·④ 제출 필요 · 미제출 시 매수보증금 반환하지 않음 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기 확인일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소됐지만 전입자가 남는다
과거 동천안농업협동조합의 300,000,000원 근저당권은 2012.12.18 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 등기상 살아 있는 근저당권을 말소기준권리로 볼 수는 없습니다. 확인된 말소기준은 2026.02.09 강제경매개시결정입니다. 그 이후 등기된 한국자산관리공사의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
다만 이 분석은 확인된 등기 권리에 대한 판단입니다. 특히 경매개시결정이 최헌선의 지분을 특정하고 있으므로, 다른 공유지분과 일괄매각 대상 목록 각각의 권리관계까지 동일하게 소멸한다고 확대해서는 안 됩니다. 또한 등기권리 소멸과 임차인의 대항력·보증금 인수는 별개의 문제입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 15명 모두 대항력 확인이 필요하다
현황조사 및 매각물건명세서에서 확인되는 전입자는 15명입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 포함되어 있지 않습니다. 그러나 각자의 보증금, 확정일자, 실제 임대차계약 여부가 확인되지 않아 법률상 임차인으로 확정하거나 보증금을 합산할 수 없습니다.
모든 전입일이 말소기준일인 2026.02.09 이전입니다. 이는 대항력 검토가 필요한 중요한 사실이지만, 전입일만으로 대항력을 확정할 수는 없습니다. 실제 주거용 사용 여부, 점유의 계속성, 임대차계약의 존재, 토지·건물별 점유 대상과 임차권 성립 요건을 별도로 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 점유부분 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정선경 | 2021.07.29 | B동 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 최승대 | 2021.09.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| AUNG MIN SOE | 2022.11.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| NAY ZAW WIN | 2022.11.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| WAI HEIN | 2022.11.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| SOE THU | 2022.12.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| ZAW TUN HLAING | 2023.06.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| TUN TUN WIN | 2023.11.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| WAI LIN | 2024.02.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| WAI YAN OO | 2024.03.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| HTET LIN TUN | 2025.06.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| ZAW MYO KYAW | 2025.06.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| KYAW PAING | 2025.06.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| TUN MAW | 2025.06.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| NYUNT WIN | 2025.07.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
대항력 배지는 전입일의 선후관계에 따른 확인 필요성을 표시한 것이며, 대항력 확정 판정이 아닙니다. 매수인 승계 가능 역시 확정된 보증금 인수채무를 의미하지 않습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 모두 확인이 필요합니다.
③ 매각조건 — 농취증·제시외 건물·공유자 우선매수
④ 예상배당표 (매각가 112,190,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,370,666원 |
| 1. 경매신청 · 주식회사 한빛자산관리대부 | 26,641,877원 | 26,641,877원 |
| 2. 가압류 · 한국자산관리공사 | 923,113,847원 | 83,177,857원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 949,755,724원 | 839,935,990원 미배당 |
집행비용 2,370,666원, 채권자 예상배당 합계 109,819,734원, 소유자 잔여 0원인 단순 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 신청채권자와 가압류권자 사이의 실제 배당액·순위도 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당 일반채권이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
⑤ 회차별 낙찰 시나리오 — 가격이 내려가도 위험은 남는다
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 112,190,400원 | 109,819,734원 | 839,935,990원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 89,752,320원 | 87,736,778원 | 862,018,946원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 71,801,856원 | 70,109,423원 | 879,646,301원 |
유찰이 진행되면 가정 매각가는 112,190,400원에서 89,752,320원, 다시 71,801,856원으로 낮아집니다. 그러나 가격 하락만으로 투자 매력이 높아진다고 볼 수 없습니다. 전입자들의 보증금과 대항력, 취득할 지분 범위, 제시외 건물의 권리관계가 해결되지 않으면 실질취득 총액과 실제 사용 가능한 자산 가치가 여전히 불확실하기 때문입니다.
⑥ 가격·환금성 — 감정가가 곧 시세는 아니다
현재 최저매각가격은 112,190,400원으로 감정가와 동일합니다. 그러나 이를 정상적인 시장 매매가격이나 할인된 가격이라고 판단할 근거는 부족합니다. 해당 물건은 일반적인 주거용 집합건물이 아니라 토지·작업장, 농지취득 제한, 제시외 건물, 공유지분 문제가 결합된 부동산입니다.
특히 최저매각가격은 제시외 건물의 소재 때문에 제한받는 가격으로 명시되어 있습니다. 따라서 현장에 보이는 작업장 전체를 정상적으로 사용할 수 있다는 전제로 감정가를 해석해서는 안 됩니다. 확인된 거래사례와 최근 매매가격을 통한 검증이 이루어지지 않은 상태에서는 시세보다 저렴하다거나 유찰 후 가격이 적정하다고 단정할 수 없습니다.
⑦ 입지·토지 이용·환금성 메모 (감정요항표·토지자료 기준)
- 입지. 충청남도 천안시 동남구 북면 오곡리 소재 위례초등학교 동측 인근. 주변은 농지 및 산지를 중심으로 농가주택 등이 분포합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스 승강장이 위치합니다. 토지자료상 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있어 실제 출입로와 이용 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(북면9 관리형). 관련 제한으로 가축사육제한구역 및 위례초등학교 상대보호구역이 확인됩니다.
- 토지 형상. 토지자료상 지목 답, 면적 1,091㎡, 평지·부정형. 공시지가는 73,400원/㎡입니다. 해당 토지자료를 일괄매각 대상 전체의 면적·가치로 확대해서는 안 됩니다.
- 건축물. 철골조 철판지붕의 단층 건물로 판넬 마감과 기본 전기설비가 확인됩니다. 제시외 건물 ㉠·㉡·㉢·㉣은 매각 제외이므로 현장 건축물 전체가 취득 대상이라는 보장은 없습니다.
- 이용상태. 감정평가서상 꿀법관련 작업장으로 이용 중입니다. 지목·실제 사용·관계 법령에 따른 이용 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 환금성. 공유지분, 임대차 미상 점유자, 농지취득자격증명, 제시외 건물로 인해 향후 매각이나 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 매각 범위와 지분. 최헌선 1/5 지분의 강제경매 등기와 일괄매각 목록을 대조하여 실제 취득 대상 토지·건물·지분을 확정해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자 우선매수권의 행사 가능성과 1회 제한 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록 ②·③·④의 제출 의무와 발급 가능 여부를 확인해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는다는 매각조건을 특히 주의해야 합니다.
- 임차관계. 전입자 15명 각각의 실제 점유, 계약 당사자, 임대차 목적물, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 인수금액. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 있으면 낙찰대금과 별도로 인수 위험을 산정해야 합니다. 단순 배당표의 인수 0원을 확정값으로 취급하면 안 됩니다.
- 제시외 건물. ㉠·㉡·㉢·㉣의 위치, 소유관계, 부지 사용권한과 매각 제외에 따른 이용 제약을 확인해야 합니다.
- 건물·토지 등기. 확인된 건물 등기뿐 아니라 매각 목록에 속한 개별 토지와 건물의 등기를 각각 대조해야 합니다.
- 현장 이용. 작업장 점유 현황, 도로 출입, 농지 관련 이용 제한, 점유자 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가나 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 실제 취득 지분·토지 이용 가능 범위·인수보증금과 비교 가능한 매매사례를 함께 검토해야 합니다.
- 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 부동산별 등기사항전부증명서 및 법원 매각조건을 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “112,190,400원에 무엇을 취득하는가?”
이 사건의 본질은 낙찰가 자체가 아니라 매수인이 실제로 취득하는 권리와 그 권리에 붙어 있는 부담입니다.
말소되는 근저당·가압류만 보면 단순한 경매로 보일 수 있습니다. 하지만 15명의 선순위 전입자와 미상의 임대차 관계, 최헌선의 공유지분에 대한 강제경매 등기, 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 불반환, 제시외 건물 매각 제외까지 고려하면 이야기가 달라집니다.
유찰로 최저가가 내려가더라도 미확정 인수보증금과 이용 제한은 자동으로 없어지지 않습니다. 특히 공유자가 우선매수권을 행사하면 외부 응찰자의 최종 취득에도 변수가 생깁니다.
결론은 입찰 보류에 가까운 고위험 검토 대상입니다. 매각 목록별 소유지분, 임차인별 대항력·보증금, 농취증 발급 가능성, 제외 건물의 법률관계를 먼저 확정해야 합니다. 그 이후에야 실제 취득 총액과 이용 가능한 자산의 가치를 비교할 수 있습니다. 현재 최저가만으로 저렴한 경매라고 판단할 수 없습니다.
