대전지방법원 2026타경10229. 충청남도 아산시 용화동의 용화마을신도브래뉴 102동 13층 1301호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 방 4개, 거실, 주방·식당, 욕실 2개와 발코니 등을 갖춘 구조입니다. 동일 평형 실거래 비교 기준 전용면적은 126.567㎡입니다.
소유자 이지환은 2020년 4월 27일 공유자 전원 지분을 이전받아 단독소유자가 되었으며, 등기상 거래가액은 315,000,000원입니다. 같은 날 농협은행이 채권최고액 268,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 에스비아이저축은행의 후순위 근저당권과 신용보증기금·농협은행의 가압류가 붙었고, 농협은행의 신청으로 임의경매가 진행됐습니다.
권리상 중요한 구분은 채권자가 배당받지 못하는 금액과 낙찰자가 인수하는 금액이 서로 다르다는 점입니다. 신건 예상 미배당액은 173,336,923원이지만, 이 금액이 곧 매수인의 부담은 아닙니다. 현재 권리구조에서 후순위 채권은 매각으로 소멸하며, 별도로 확인해야 할 것은 임차인의 실제 점유·임대차 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10229 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 용화동 1623 용화마을신도브래뉴 102동 13층 1301호 |
| 도로명주소 | 충청남도 아산시 용화고길 90 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 전용면적 | 126.567㎡ (실거래 비교 평형) |
| 층수 / 이용상태 | 지상 30층 중 13층 · 방4·거실·주방/식당·욕실2·발코니 |
| 소유자 | 이지환 (2020.04.27 소유권 취득, 거래가 315,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 365,000,000원 / 365,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 농협은행 주식회사 |
| 청구금액 | 205,558,332원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 사용승인일 | 2009.10.08 |
| 단지 규모 | 940세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행 근저당
말소기준권리는 2020.04.27 접수된 을구 8번 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 268,800,000원이며, 매각으로 말소되는 권리입니다. 2022년에 설정된 에스비아이저축은행의 근저당권 152,400,000원, 2025년 신용보증기금 가압류 99,000,000원, 2026년 농협은행 가압류 12,226,923원 및 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
과거 설정됐던 우리은행·국민은행 근저당권과 남혜영의 전세권은 이미 등기부상 말소된 이력으로, 현재 유효한 선순위 인수권리로 취급하지 않습니다. 또한 2023년에 설정된 장우철의 가압류 30,000,000원은 2024.05.01 해제로 말소됐습니다.
② 임차인·점유 분석 — 전입은 후순위, 임차관계는 미상
현황조사에서 확인된 전입자는 LI VIKTORIIA입니다. 전입일은 2021.09.24로, 말소기준권리 설정일인 2020.04.27보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로 하면 말소기준권리보다 앞서는 대항력은 인정하기 어렵습니다. 그러나 보증금, 확정일자 및 구체적인 임대차관계는 확인되지 않았습니다.
| 전입자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| LI VIKTORIIA 102동 13층 1301호 |
2021.09.24 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
현재 확인되는 전입자는 1명이며, 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다. 다만 실제 임차인인지, 단순 전입자인지와 구체적인 임대차관계가 명확하지 않습니다. 따라서 이 물건은 임차인 없음으로 단정할 수 있는 사건이 아닙니다.
권리관계상 선순위 대항력이 확인되지 않는 점과 별개로, 점유자가 있을 경우 낙찰 후 인도명령·명도 협의 등이 필요할 수 있습니다. 예상 인수액 0원은 현재 확인된 권리와 배당 가정에 따른 판단이며, 미확인 임대차 사실까지 법적으로 확정한 금액은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 시세의 99.5%
같은 단지 용화지구신도브래뉴의 동일 평형인 전용 126.57㎡ 실거래를 비교합니다. 확인된 전체 12건의 평균은 364,500,000원이지만, 가격 판단에는 더 최근의 거래를 우선해야 합니다.
최근 12개월에 해당하는 8건의 평균은 366,875,000원이며, 가장 최근인 2026년 9월 거래는 370,000,000원입니다. 최저매각가 365,000,000원은 최근 12개월 평균의 99.5%로, 평균보다 1,875,000원 낮습니다. 최신 거래가보다는 5,000,000원 낮지만, 가격 차이가 크지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 126.57㎡ | 14 | 370,000,000원 |
| 2026.06 | 126.57㎡ | 10 | 360,000,000원 |
| 2026.03 | 126.57㎡ | 15 | 370,000,000원 |
| 2026.03 | 126.57㎡ | 15 | 370,000,000원 |
| 2026.03 | 126.57㎡ | 23 | 390,000,000원 |
| 2026.01 | 126.57㎡ | 14 | 350,000,000원 |
| 2025.11 | 126.57㎡ | 23 | 385,000,000원 |
| 2025.10 | 126.57㎡ | 1 | 340,000,000원 |
| 2024.09 | 126.57㎡ | 24 | 370,000,000원 |
| 2024.06 | 126.57㎡ | 8 | 340,000,000원 |
| 2024.06 | 126.57㎡ | 5 | 369,000,000원 |
| 2024.05 | 126.57㎡ | 6 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 126.57㎡ | 8건 | 366,875,000원 |
| 전체 평균 | 126.57㎡ | 12건 | 364,500,000원 |
전체 표본에서는 최저 거래가 340,000,000원, 최고 거래가 390,000,000원으로 거래가격 차이가 있습니다. 최근 거래 흐름은 과거 표본 대비 2.0% 상승한 것으로 집계돼, 하락 추세로 해석할 근거는 없습니다. 다만 같은 평형이어도 층과 개별 상태에 따라 실제 적정가격은 달라집니다.
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.8회입니다. 이는 유찰 없이도 매각될 가능성을 배제할 수 없다는 점에서 참고할 수 있지만, 개별 사건의 낙찰 여부를 보장하지는 않습니다. 무조건 유찰을 전제로 판단하기보다, 현재 가격에 충분한 여유가 있는지 먼저 확인할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 365,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,910,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행 | 268,800,000원 | 268,800,000원 |
| 2. 근저당 · 에스비아이저축은행 | 152,400,000원 | 90,290,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 99,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 | 12,226,923원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 532,426,923원 | 359,090,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 5,910,000원은 추정치입니다. 배당은 채권최고액·청구금액을 기준으로 단순화한 시뮬레이션이며, 실제 확정채권액과 배당순위, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
신건 기준 채권자 예상배당액은 359,090,000원, 미배당액은 173,336,923원입니다. 선순위 농협은행 근저당권에 268,800,000원이 배정되고, 후순위 에스비아이저축은행에는 90,290,000원이 배정되는 구조입니다. 가압류 채권자에 대한 배당은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘어도 인수액은 별개
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 365,000,000원 | 359,090,000원 | 173,336,923원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 292,000,000원 | 287,112,000원 | 245,314,923원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 233,600,000원 | 229,529,600원 | 302,897,323원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자 미배당액은 증가합니다. 그러나 이는 후순위 채권자의 회수 부족을 뜻하며, 곧바로 낙찰자의 인수 부담으로 전환되는 것은 아닙니다. 시나리오 모두 예상 인수액은 0원으로 산정됐습니다.
1회 유찰 시 최저가 292,000,000원, 2회 유찰 시 233,600,000원이라는 가격 시나리오는 현재의 신건 가격보다 현저히 낮습니다. 다만 실제 유찰이 발생한다는 보장은 없고, 시나리오상의 최저가는 해당 회차의 실제 낙찰가를 의미하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아산초등학교 북동측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 빌라 등이 혼재한 주거지역입니다. 접근성과 주변환경은 전반적으로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하며 북측·남측·동측의 왕복 4차선 간선도로를 이용할 수 있습니다. 인근 간선도로상에 시내버스정류장이 있으며 대중교통 편의는 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 30층 아파트입니다. 2009.10.08 사용승인됐고 승강기, 급배수·위생설비, 도시가스 및 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(아산용화지구)이며, 가축사육제한구역 및 교육시설 관련 상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며 공시지가는 1,113,000원/㎡입니다. 감정요항상 공부와의 차이는 특이사항이 없습니다.
- 환금성. 940세대 규모의 단지로 동일 평형 거래가 확인됩니다. 다만 실거래는 340,000,000원부터 390,000,000원까지 분포하므로 층과 개별 물건 상태를 고려한 가격 판단이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차관계 확인. 현황조사 전입자 LI VIKTORIIA의 실제 점유 여부와 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요. 매각물건명세서의 임차관계 미상 기재가 최우선 확인사항입니다.
- 말소기준권리 확인. 2020.04.27 농협은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 등기사항전부증명서 및 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 입찰가격 검토. 신건 최저가 365,000,000원은 최근 12개월 평균 366,875,000원과 거의 같습니다. 취득 부대비용과 예상 수리비 등을 고려해 여유 있는 가격인지 검토하세요.
- 점유 및 명도. 보증금 인수액이 없더라도 점유자와의 인도 협의나 법적 명도 절차가 필요할 수 있습니다. 실제 점유 상태와 인도 가능성을 확인하세요.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 미납 관리비 및 공용부분 관련 승계 가능성을 확인하세요.
- 현장 확인. 13층 1301호의 채광, 향, 누수, 시설 상태 및 수리 필요성을 살펴 동일 평형 거래사례와 비교하세요.
- 매각기일 확인. 2026.10.26 매각기일의 진행 여부, 입찰보증금, 최저매각가격과 특별매각조건 등을 법원 공고로 재확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 추정, 그러나 임차관계 확인이 먼저”
아산 용화마을신도브래뉴 1301호는 말소기준권리 이후의 근저당·가압류가 매각으로 소멸하는 비교적 단순한 권리구조입니다. 신건 시뮬레이션에서 채권 미배당액이 173,336,923원 발생하더라도 이는 매수인이 인수하는 채무와 구분되며, 현재 예상 인수액은 0원입니다.
다만 LI VIKTORIIA의 전입 사실과 임차관계 미상 기재는 반드시 확인해야 합니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦다는 사실은 긍정적이지만, 그 자체로 점유와 임대차 관련 모든 불확실성이 해결되는 것은 아닙니다.
가격 역시 신건 최저가 365,000,000원이 최근 12개월 평균 366,875,000원과 거의 같은 수준입니다. 최근 추세가 2.0% 상승했다는 점은 참고할 수 있지만, 현 가격에서 충분한 경매 할인 이익이 확보됐다고 보기는 어렵습니다.
결론은 “권리구조는 비교적 양호, 임차관계는 확인 필요, 가격 매력은 제한적”입니다. 입찰 전 임차관계와 점유를 확인하고, 개별 호수의 상태 및 최근 실거래를 반영해 보수적인 입찰 상한을 정하는 접근이 적절합니다.
