대전지방법원 2026타경10234. 충남 아산시 배방읍 공수리 소재 대우푸르지오아파트 102동 201호입니다. 2007년 사용승인을 받은 15층 아파트의 2층에 위치한 계단식 주택으로, 건축물현황도상 방 3개·거실·주방·욕실 2개·파우더실·발코니 등을 갖춘 구조입니다.

현재 소유자는 박상희·이형우로, 각각 2분의 1 지분을 보유합니다. 2021년 4월 19일 소유권이전 당시 거래가액은 220,000,000원입니다. 이후 이형우 지분에 삼성카드 가압류와 국세 압류가 발생했고, 2026년 2월 주택도시보증공사의 강제경매가 개시됐습니다.

권리구조의 핵심은 가압류나 압류가 아닙니다. 매각물건명세서에 매수인 인수 가능성이 명시된 임차권등기입니다. 임차인 백지연은 2021년 11월 26일 전입 및 점유를 시작했으며, 이는 말소기준권리인 2023년 6월 23일 삼성카드 가압류보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 그 이후인 2023년 12월 7일에 이루어졌지만, 선행하는 대항력 요건이 확인되므로 등기 순위가 늦다는 이유만으로 임차보증금 인수위험이 사라지지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

말소기준권리는 2023년 6월 23일 접수된 삼성카드주식회사의 가압류입니다. 이후 등기된 국세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 과거 하나은행·삼성생명보험·신한은행 근저당은 모두 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

백지연의 임차보증금은 250,000,000원으로, 현재 최저매각가 225,000,000원보다 큽니다. 집행비용을 고려하지 않아도 낙찰대금만으로는 보증금 전액을 배당할 수 없는 구조입니다.

제시된 배당 추정에 따르면 매각대금에서 집행비용 3,950,000원을 우선 공제하고 임차인에게 221,050,000원을 배당합니다. 그 결과 보증금 중 28,950,000원이 미배당되며, 이 금액은 매수인이 부담하는 것으로 계산됩니다.

주택도시보증공사는 별도로 강제경매 신청채권자로 기재되어 있으며 청구액은 279,612,118원입니다. 그러나 이를 백지연과 별개의 실제 임차인으로 계산해서는 안 됩니다. 실제 확인된 임차인은 백지연 1명입니다. 주택도시보증공사의 채권이 임차보증금과 어떤 관계에 있는지는 원본 채권관계와 배당절차에서 중복 여부를 확인해야 합니다.

③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득이 거의 줄지 않는다

이 사건에서 가장 경계할 것은 최저매각가가 낮아지는 것을 그대로 할인 혜택으로 해석하는 것입니다. 통상 경매는 유찰이 반복되면 최저입찰가격이 낮아져 가격 매력이 생길 수 있습니다. 하지만 이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 입찰가격보다 크기 때문에 구조가 다릅니다.

제시된 시나리오상 낙찰가는 신건에서 2회 유찰 가정까지 81,000,000원 감소합니다. 하지만 실질취득금액은 1,134,000원만 감소합니다. 이는 경매가격 하락분 대부분이 매수인 인수액 증가로 상쇄되기 때문입니다. 실질취득금액에는 취득세·명도비·미납 관리비 등 별도 비용이 포함되지 않았습니다.

위 회차는 제시된 유찰 가정에 따른 계산으로 실제 매각 일정이나 향후 최저매각가를 확정하는 내용이 아닙니다. 집행비용의 변화도 가정에 반영되어 있습니다.

④ 시세 판단 — 2.5억대 실질취득의 적정성 확인이 먼저

단지명은 대우푸르지오이며 총 893세대입니다. 다만 본건과 면적이 일치하는 것으로 검증된 실거래 평균·최신 거래가격·최근 시세 추세가 확인되지 않아 실질취득금액 253,950,000원이 현재 시장가격보다 저렴한지 판단할 수 없습니다.

참고용 면적 84.8013㎡의 동일 면적 매칭이 확인되지 않았기 때문에 이를 본건의 확정 전용면적 또는 실거래 비교 근거로 사용하지 않습니다. 과거 소유권이전 거래가액 220,000,000원 역시 2021년의 거래로, 현재 시세를 대신할 수 없습니다.

단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.8회로 나타나지만, 최근 낙찰가격이나 실제 할인율을 확인할 수 있는 거래 결과가 없으므로 이를 근거로 본건의 적정 입찰가격을 추정하기는 어렵습니다. 특히 본건은 유찰이 반복되더라도 보증금 인수액이 증가하기 때문에 일반적인 아파트 경매와 달리 가격인하 효과가 매우 제한적입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)

집행비용 3,950,000원은 추정치이며, 당해세와 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액 28,950,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 임차보증금 부족분으로서 별도로 부담하는 금액입니다. 실제 배당순위·배당액은 추가 우선채권과 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.

신건 가정에서 매각대금 225,000,000원은 집행비용과 임차보증금 우선배당으로 모두 소진됩니다. 삼성카드의 21,218,678원과 주택도시보증공사의 279,612,118원은 제시된 배당 시나리오상 배당되지 않아, 일반채권 미배당 합계가 300,830,796원으로 계산됩니다.

단, 이 일반채권 미배당액을 곧바로 매수인 인수액으로 합산해서는 안 됩니다. 매수인 부담으로 특정된 금액은 대항력 임차인의 보증금 부족분 28,950,000원이며, 일반채권의 미배당과 별개의 문제입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 아산시 배방읍 공수리 소재 모산중학교 북측 인근으로, 주변에는 아파트단지와 근린생활시설 등이 자리하고 있습니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 단지 내 주차장까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남측과 서측 대로, 북서측 중로 및 북동측 소로를 통해 간선도로와 연계됩니다.
• 건축. 2007.03.29 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 아파트입니다. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 부정형의 평탄한 아파트 부지이며 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 공시지가 기준액은 1,584,000원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역 및 모산중학교·하나유치원 관련 상대보호구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 893세대 아파트단지라는 점은 주거용 거래시장의 기반이 될 수 있으나, 동일 면적의 최근 거래가격이 확인되지 않아 구체적인 매도 가능가격이나 매각 소요기간을 판단하기 어렵습니다. 특히 실제 취득원가는 임차보증금 인수를 반영해 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대항력 임차인 최우선 확인. 백지연의 전입일 2021.11.26, 확정일 2021.10.25, 보증금 250,000,000원 및 2023.12.07 임차권등기 내용을 원본과 대조하세요.
• 매각물건명세서 인수 문구 확인. 임차보증금이 전액 배당되지 않을 경우 부족분을 매수인이 인수한다는 조건이 명시되어 있습니다. 이 조건이 가장 중요한 입찰 판단 요소입니다.
• 주택도시보증공사 채권관계 검증. 신청채권액 279,612,118원이 임차보증금과 어떻게 연결되는지, 대위변제·승계나 중복 청구의 관계가 있는지 채권 원인 및 배당관계에서 확인하세요. 이를 별도의 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
• 유찰가격 착시 방지. 1회 유찰 가정 최저가 180,000,000원과 2회 유찰 가정 144,000,000원만 보고 저렴하다고 판단하지 마세요. 실질취득금액은 각각 253,320,000원과 252,816,000원입니다.
• 실거래 시세 재검증. 대상 호수와 동일한 면적의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세를 우선 비교하세요. 실질취득금액이 최근 시세보다 높다면 입찰가 하락만으로 가격 메리트가 생기지 않습니다.
• 배당 및 추가 비용 확인. 집행비용 추정액, 당해세, 최우선변제채권, 미납 관리비 및 취득세 등을 확인하세요. 실제 비용에 따라 배당 부족분과 총취득비용이 달라질 수 있습니다.
• 점유 및 명도 확인. 임차권등기가 존재하지만 현재 점유 상황은 별도 확인이 필요합니다. 임차인 보증금 정산, 인도 시점, 열쇠 인계 및 명도 비용을 검토하세요.
• 공유지분과 매각범위 확인. 박상희·이형우가 각각 2분의 1 지분을 보유하므로 매각대상 범위와 매각조건을 원본 공고에서 확인하세요.
• 등기부 및 배당표 원본 대조. 가압류·압류의 말소와 선순위 임차인의 보증금 인수를 혼동하지 말고, 입찰 전 등기부·현황조사서·매각물건명세서 및 배당 관련 서류를 재확인하세요.

맺으며 — “1억대로 내려가도 2.5억대에 사는 경매”

아산 대우푸르지오 201호의 위험은 복잡한 근저당권이나 압류 자체가 아닙니다. 매각으로 없어지는 권리와, 배당 부족 시 매수인이 부담하는 임차보증금을 구분해야 한다는 점입니다.

삼성카드 가압류를 말소기준으로 보면 그 이후 국세 압류와 강제경매개시결정은 정리될 예정입니다. 그러나 그보다 앞서 전입·점유한 백지연의 보증금 250,000,000원은 배당 부족분 인수 조건이 붙어 있습니다. 신건에서 예상 인수액은 28,950,000원으로, 낙찰가를 합친 실질취득은 253,950,000원입니다.

유찰로 낙찰가가 180,000,000원, 다시 144,000,000원까지 내려간다고 가정해도 실질취득은 각각 253,320,000원과 252,816,000원입니다. 표면상 입찰가격만 크게 낮아질 뿐 취득원가의 실질적 할인은 거의 없습니다.

여기에 현재 동일 면적의 검증된 최근 실거래가격이 확인되지 않아 2.5억대의 실질취득이 시장가격보다 유리하다는 근거도 없습니다. 따라서 본건은 유찰을 기다리는 것만으로 해결되지 않는 대항력 임차보증금 인수형 고위험 물건입니다.

결론은 입찰 보류 및 선순위 임차보증금·배당관계·동일 면적 시세 검증 우선입니다. 보증금 인수 구조가 해소되지 않는 한, 최저매각가 인하 자체를 투자 기회로 평가해서는 안 됩니다.