대전지방법원 2026타경10265. 충청남도 아산시 득산동 부영아파트 108동 807호, 전용 59.76㎡의 아파트입니다. 1998년 사용승인을 받은 15층 건물의 8층 세대로, 방 3개와 거실·주방·욕실 등의 구조입니다. 소유자 이미연은 2016년 6월 3일 소유권이전등기를 마쳤으며, 당시 거래가액은 95,000,000원입니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 80,400,000원의 근저당권을 설정했습니다.

이후 신한은행에서 양도받은 채권자 케이에프에스이오공육유동화전문유한회사가 임의경매를 신청했고, 신한카드와 삼성카드의 가압류가 추가됐습니다. 이들 가압류는 말소기준권리보다 늦으므로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

권리 순서는 비교적 명확하지만 실제 점유자는 확인되지 않았습니다. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재였고 임대관계도 미상으로 기재됐습니다. 따라서 등기상 소멸 구조와 별개로, 입찰 전 임차인 존재 및 대항력 여부를 반드시 점검해야 합니다.

가격에서는 더욱 신중해야 합니다. 최근 12건의 평균 거래가격은 84,958,333원이며, 가장 최근인 2026년 9월 거래가격은 80,000,000원입니다. 반면 신건 최저가는 95,000,000원. 현재 가격은 최근 실거래 평균뿐 아니라 최신 거래가격보다도 높습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 신한은행 근저당

말소기준권리는 2016년 6월 3일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 80,400,000원이며, 등기상 이보다 앞선 종전 한국주택은행 근저당권은 2014년 1월 7일 이미 말소됐습니다.

2026년 2월 19일 등기된 임의경매개시결정과 이후 신한카드 5,484,654원, 삼성카드 6,007,617원의 가압류는 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 제공된 권리관계에 따르면 이들 등기상 부담은 매각으로 소멸하며 매수인이 별도로 인수하지 않습니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 평균의 111.8%

부영아파트의 동일 평형인 전용 59.76㎡를 기준으로 최근 12개월 실거래 12건을 비교했습니다. 평균 거래금액은 84,958,333원으로, 감정가 및 최저매각가 95,000,000원보다 낮습니다.

최근 동일 평형 거래는 79,000,000원~95,500,000원 범위에 분포합니다. 현재 최저매각가 95,000,000원은 이 거래 범위의 상단에 가까우며, 최근 12건 평균의 111.8%입니다.

특히 2026년 9월 거래금액은 80,000,000원과 81,000,000원으로, 모두 현재 최저가보다 낮습니다. 2026년 8월에는 95,500,000원의 거래도 있었으므로 개별 세대별 가격 차이는 존재합니다. 다만 최근 거래와 평균을 함께 고려하면, 현재 신건 가격에 뚜렷한 할인 매력이 있다고 보기는 어렵습니다.

같은 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계돼 있습니다. 따라서 이 사건이 반드시 유찰될 것이라고 예상해서도 안 됩니다. 실제 응찰 경쟁 여부와 관계없이, 입찰가의 적정성은 최근 실거래가격을 기준으로 독립적으로 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)

집행비용과 채권최고액 등을 적용한 단순 예상배당입니다. 채권자 배당 합계는 91,892,271원, 소유자 잔여 예상액은 997,729원입니다. 신한은행 근저당 배당액은 채권최고액 기준의 시뮬레이션이며, 실제 피담보채무 잔액·채권 양도관계·배당순위·집행비용·당해세 및 최우선변제 여부에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 경매신청 청구금액 57,847,072원과 근저당 채권최고액 80,400,000원은 동일한 개념이 아닙니다.

유찰 회차별 가격·배당 시나리오

현재 신건 최저가는 감정가의 100%입니다. 아래는 1회 유찰 시 80%, 2회 유찰 시 64%를 적용한 가격 및 배당 시나리오입니다. 실제 유찰 여부와 다음 매각조건은 법원 공고를 확인해야 합니다.

각 회차의 인수 0원은 현재 확인된 권리와 배당모형에 따른 값입니다. 미배당 채권액은 매수인이 그대로 인수하는 금액을 의미하지 않습니다. 선순위 대항력 임차인 등 별도 인수권리가 확인되면 다시 계산해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 단지규모. 부영아파트는 1,163세대이며 사용승인일은 1998.05.30입니다. 건물 노후도와 개별 세대의 내부 관리상태를 입찰가격에 반영해야 합니다.
• 이용상태. 전용 59.76㎡ 아파트로 방 3개, 거실·주방·욕실/화장실·현관·발코니 등의 구조입니다. 다만 폐문부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다.
• 교통. 감정요항표에는 단지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있으며, 교통상황은 보통인 것으로 기재돼 있습니다. 단지 남측 인근에는 온천대로와 진입도로가 있는 것으로 설명됩니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 개별난방, 도시가스, 옥내소화전, 승강기 및 지하주차장 등이 기재돼 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역과 자연녹지지역, 교육환경보호구역 및 가축사육제한구역 관련 사항이 확인됩니다. 공시지가 자료는 410,600원/㎡이며, 실제 해당 대지지분과 규제 적용 범위는 토지이용계획 원본으로 확인해야 합니다.
• 환금성. 동일 평형 최근 12개월 거래 12건이 확인됩니다. 거래가격 범위가 79,000,000원부터 95,500,000원까지 나타나므로 층·향·수리상태에 따라 실제 매도가격 차이가 발생할 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 시세 대비 상한 검토. 신건 최저매각가 95,000,000원은 최근 12건 평균 84,958,333원보다 높습니다. 최신 2026년 9월 거래금액 80,000,000원도 함께 고려해 보수적인 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 감정가 80%인 76,000,000원, 64%인 60,800,000원 구간의 가격 매력을 비교하되, 실제 다음 회차 진행과 매각조건은 법원 공고를 확인해야 합니다.
• 점유자 및 임차인 확인. 폐문부재와 임대관계 미상이라는 점이 중요합니다. 실제 점유자가 소유자인지 임차인인지 확인하고, 임차인일 경우 전입일·점유 개시일·보증금·확정일자 등을 통해 대항력과 인수 가능성을 다시 분석해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 1998년 사용승인 아파트이므로 누수·배관·난방·창호·욕실 등 수리 필요 여부를 확인하고 예상 비용을 응찰가에 반영해야 합니다.
• 관리비 및 명도. 관리비 체납과 공용부분 관리비 승계 가능성을 확인하고, 실제 점유자에 따른 인도·명도 비용 및 기간을 고려해야 합니다.
• 채권 양도·배당 확인. 근저당권자는 신한은행으로 기재돼 있으나 경매신청채권자는 신한은행의 양수인인 케이에프에스이오공육유동화전문유한회사입니다. 승계 서류와 실제 피담보채무 및 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
• 주소·감정 원본 대조. 득산동 소재지와 감정요항표의 신창면 남성리 인근 설명이 일치하는지 확인하고, 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본의 물건 표시를 대조해야 합니다.
• 최종 매각조건. 매각기일 2026.10.26의 입찰보증금, 특별매각조건, 매각물건명세서 정정 여부 및 기일 변경 여부를 법원 공고에서 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순해도 가격은 별개의 문제”

이 물건은 2016년 신한은행 근저당을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸하는 구조입니다. 현재 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 폐문부재로 실제 임대관계가 확인되지 않았으므로, 입찰 전 점유자와 대항력 여부를 확인해야 합니다.

가격은 더 분명합니다. 신건 최저매각가 95,000,000원은 동일 평형 최근 12건 평균 84,958,333원의 111.8%이며, 최신 거래가격 80,000,000원보다도 높습니다. 일부 높은 실거래 사례만을 근거로 현재 가격을 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다.

유찰 시에는 가격 경쟁력이 개선될 수 있지만 단지의 평균 유찰 횟수가 0.0회이므로 유찰 가능성 자체를 전제로 투자 판단을 해서는 안 됩니다. 등기상 권리 구조는 양호하나 점유 확인이 필요하고, 신건 가격은 보류. 실거래가격을 기준으로 응찰 상한을 설정한 뒤 적정 가격에서만 접근하는 전략이 적절합니다.