대전지방법원 천안지원 2026타경10320. 천안시 동남구 오룡동 씨타운 2층 204호입니다. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형아파트)으로 이용 중인 집합건물이며, 비교 대상 면적은 약 41.18㎡입니다. 소유자 주식회사무본은 2017.11.23 거래가액 120,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 이후 임차권등기와 국세 압류 등이 발생했고, 서울보증보험 주식회사가 청구금액 107,853,697원으로 강제경매를 신청했습니다.
이 물건의 권리분석은 단순하지 않습니다. 말소기준으로 제시된 것은 2025.04.25 국(천안세무서장)의 압류입니다. 그런데 그보다 앞선 2025.04.02 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 존재합니다. 등기상 임차보증금은 105,000,000원으로, 이를 낙찰자가 무조건 인수하는 구조로 보면 안 되지만, 선순위 권리라는 사실 자체도 무시할 수 없습니다.
결정적인 것은 매각물건명세서에 기재된 2026.04.22 확약서입니다. 주택임차권자의 승계인으로 기재된 서울보증보험 주식회사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 해당 확약이 적용되는 권리의 실질 인수는 0원입니다. 다만 등기상 권리자 명칭 및 실제 임차인 관계를 대조하여 확약의 적용 범위를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 천안지원 2026타경10320 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 오룡동 123-9 씨타운 2층 204호 도로명: 충청남도 천안시 동남구 동리길 22-1 |
| 물건종류 | 집합건물 · 아파트(도시형생활주택·원룸형아파트) |
| 층수 / 면적 | 지상 9층 중 2층 · 비교 대상 면적 41.175㎡ |
| 단지 규모 / 준공 | 씨타운 · 29세대 · 2014.10.28 |
| 소유자 | 주식회사무본 (2017.11.23 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 116,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 서울보증보험 주식회사 / 107,853,697원 |
| 말소기준권리 | 2025.04.25 갑구 5번 압류 · 국(천안세무서장) |
| 선순위 임차권등기 | 2025.04.02 을구 5번 · 한국토지주택공사 · 임차보증금 105,000,000원 |
| 확약서 | 2026.04.22 · 대항력 및 잔존보증금 반환청구권 포기 · 임차권등기 말소 동의 |
| 실제 임차인 | 1명(주택임) · 개별 보증금 및 대항력 미확정 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
등기부에서 주목해야 할 것은 말소기준권리보다 먼저 설정된 주택임차권등기입니다. 2015년 천안신용협동조합 근저당권은 2017.11.07 이미 말소됐고, 박갑순의 전세권 100,000,000원도 2022.10.24 말소됐습니다. 과거 전세권까지 현재 인수액에 더할 이유는 없습니다.
현재 남아 있는 을구 5번 임차권등기는 2025.04.02 접수됐습니다. 등기부상 임대차계약일 2022.10.27, 점유개시일 2022.11.18, 주민등록일 2022.11.21, 확정일자 2022.10.31이 기재돼 있습니다. 이는 2025.04.25 압류보다 앞선 임대차 관계를 보여주는 중요한 자료입니다. 다만 실제 임차인별 대항력과 우선변제권 성립 여부는 가능·미상으로 구분해야 합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 1건
| 구분 / 성명 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 주택임 실제 임차인 · 주거 |
미상 | 가능·미상 개별 전입·점유 확인 필요 |
미상 개별 확정일자·배당요건 확인 |
별도 확인 확약 밖 권리 존재 여부 미확정 |
| 한국토지주택공사 을구 5번 임차권등기 · 보증기관 승계·중복신고 |
105,000,000원 등기상 원보증금 · 중복 합산 금지 |
확정 불가 등기상 주민등록일 2022.11.21 |
우선변제만 주장 명세서상 승계인 확약 내용 |
확약 대상 0원 대항력·잔존청구 포기 및 말소 동의 |
등기상 105,000,000원은 별도 신규 임차인의 보증금이 아니라 승계·대위된 임차보증금으로 취급합니다. 실제 임차인 주택임의 개별 보증금은 확인되지 않았으므로 105,000,000원과 임의로 합산하지 않습니다. 임차권등기에 기재된 주민등록일·점유개시일·확정일자가 실제 임차인에게 어떻게 귀속되는지 확인이 필요합니다.
- 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기합니다.
- 배당금으로 보증금 반환채권 전액을 회수하지 못해도 매수인에게 잔존 보증금을 청구하지 않습니다.
- 주택임차권등기 말소에 동의합니다.
② 시세 비교 — 신건은 실거래보다 36.5% 높다
씨타운은 29세대 규모의 도시형생활주택입니다. 비교 대상으로 확인되는 실거래는 2025년 9월 1건으로, 면적 41.18㎡, 6층, 거래금액 85,000,000원입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 116,000,000원입니다. 최근 거래 평균으로 제시된 가격 역시 85,000,000원입니다.
| 비교 항목 | 거래월 / 층 | 면적 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 확인된 실거래 | 2025.09 · 6층 | 41.18㎡ | 85,000,000원 |
| 최근 거래 평균 | 1건 | 41.18㎡ | 85,000,000원 |
| 본건 감정가 | 204호 · 2층 | 41.175㎡ | 116,000,000원 |
| 현재 최저가 | 신건 · 0회 유찰 | 41.175㎡ | 116,000,000원 |
| 확약분 기준 실질취득 | 해당 권리 인수 0원 가정 | — | 116,000,000원 |
최저가 116,000,000원은 비교 실거래 85,000,000원보다 31,000,000원 높습니다. 가격 비율로는 136.5%입니다. 즉 실거래 기준보다 약 36.5%의 높은 가격으로 응찰하는 구조입니다. 본건은 비교 거래보다 낮은 2층이므로 층 차이까지 고려하면 감정가 수준의 응찰은 더욱 신중해야 합니다.
확약 대상 임차권의 인수가 0원이라고 가정해도 이 가격 차이는 사라지지 않습니다. 확약분 기준 실질취득금액은 최저가 116,000,000원으로, 비교 거래보다 높습니다. 실제 취득에 따른 세금·부대비용 및 확인되지 않은 임차인 인수위험은 여기에 반영되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,424,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 107,853,697원 | 107,853,697원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 5,722,303원 |
| 매각대금 합계 | — | 116,000,000원 |
위 배당표는 신청채권자 청구금액과 집행비용 추정치에 따른 단순 배당 시나리오입니다. 실제 우선변제권 행사, 국세·건강보험 관련 채권, 당해세 및 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당순서·배당액·잔여금은 달라질 수 있습니다.
현재 회차에서 신청채권자가 청구금액 전액을 배당받고 소유자에게 5,722,303원이 남는 것으로 계산돼 있습니다. 다만 선순위 임차권과 압류채권의 실제 배당순위가 확정됐다는 뜻은 아닙니다. 특히 서울보증보험의 신청채권과 명세서에 기재된 승계 보증금 관계가 배당에 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다.
회차별 배당·가격 시나리오
현재 신건에서 유찰되면 다음 회차의 가정 최저가는 92,800,000원, 2회 유찰 시 74,240,000원입니다. 그러나 유찰로 최저가가 낮아지는 것과 전체 권리 인수위험이 자동으로 사라지는 것은 별개입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 신청채권자 배당 | 미배당 청구액 | 확약 대상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 116,000,000원 | 107,853,697원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 92,800,000원 | 90,729,600원 | 17,124,097원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 74,240,000원 | 72,503,680원 | 35,350,017원 | 0원 |
미배당 청구액은 신청채권자의 청구금액 기준입니다. 확약에 의해 포기된 보증금의 미배당액과 동일한 개념이 아니며, 매수인이 위 미배당 청구액을 그대로 인수한다는 의미도 아닙니다. 실제 임차인의 별도 인수위험은 미확정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 천안시 동남구 문화동 소재 동남구청 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 천안역, 동남구청 등 관공서, 교육시설, 아파트단지, 근린생활시설 및 주택이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 천안역, 간선도로 및 시내버스 정류장이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 무난한 수준입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 건물의 2층 204호입니다. 외벽은 화강석 붙임 마감, 내벽은 도배·타일 마감, 창호는 샷시 등으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수, 난방, 도시가스, 승강기 및 소방설비가 설치돼 있습니다. 다만 감정평가 현장조사 당시 폐문 등으로 설비의 정상 작동 여부가 확인되지 않아 별도 점검이 필요합니다.
- 도로. 부지는 대체로 평탄한 사다리형이며, 서측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지 규제. 일반상업지역·도시지역이며, 소로3류 접합, 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 896,500원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 내부 상태와 임대관계는 직접 확인해야 합니다.
- 환금성. 29세대의 소규모 도시형생활주택이고 확인되는 유사 면적 거래는 1건입니다. 매매 표본이 제한돼 현재 적정 시세와 재매각 소요기간을 판단하는 데 불확실성이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.22 확약서의 제출인, 대상 임차권, 포기 범위, 잔존보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 승계 관계 확인. 등기부상 한국토지주택공사와 명세서상 서울보증보험 주식회사 사이의 권리승계 관계를 확인해야 합니다. 어느 권리에 누구의 확약이 적용되는지 명확히 해야 합니다.
- 실제 임차인 확인. 주택임 1명의 개별 보증금, 실제 전입·점유, 확정일자, 배당요구 및 대항력 성립 여부를 확인하세요. 확약 밖 별도 보증금 인수위험이 없는지가 핵심입니다.
- 임차권등기 말소. 말소에 동의하는 확약과 실제 말소등기 완료는 다릅니다. 매각 후 말소 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
- 배당관계 점검. 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 신청채권자 및 선순위 임차권의 실제 배당관계를 확인하세요. 단순 예상배당표의 소유자 잔여금이 확정된 것은 아닙니다.
- 가격 재검토. 최저가 116,000,000원은 실거래 85,000,000원의 136.5%입니다. 2025.09 거래 1건만으로 판단하지 말고 해당 층·면적·실내 상태를 고려한 추가 거래와 매물 수준을 검증해야 합니다.
- 점유 및 명도. 실제 점유자를 확인하고 명도 협의 가능성, 점유권원 및 추가 비용 발생 가능성을 점검하세요.
- 내부 설비. 현장조사에서 설비 정상작동 여부가 확인되지 않았으므로 난방·급배수·승강기 등 유지 상태와 수리 필요성을 확인하세요.
- 미납 관리비. 관리비 체납 여부, 공용부분 관리비 승계 가능성 및 관리주체의 정산 내역을 확인하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서를 다시 확인하여 매각기일 전까지 변경된 사항이 없는지 확인하세요.
맺으며 — “105,000,000원 확약은 방패지만, 116,000,000원은 비싸다”
천안 씨타운 204호는 선순위 임차권등기와 포기 확약서가 결합된 경매물건입니다. 2025.04.02 설정된 105,000,000원 임차권등기는 2025.04.25 말소기준 압류보다 앞서 있지만, 2026.04.22 확약으로 대항력과 잔존보증금 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 사실이 기재돼 있습니다. 따라서 확약이 적용되는 임차권의 실질 인수는 0원이라는 판단이 가능합니다.
다만 이것으로 전체 권리가 깨끗하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 실제 임차인은 주택임 1명이고, 개별 보증금과 대항력은 확인되지 않았습니다. 보증기관의 승계 신고를 별도 임차인으로 합산하지 않는 것과, 실제 임차인의 모든 권리가 확약으로 소멸한다고 보는 것은 전혀 다른 문제입니다. 확약 밖 권리에 대한 최종 인수 여부는 보류해야 합니다.
가격에서는 더 보수적인 결론이 나옵니다. 신건 최저가 116,000,000원은 확인된 실거래 85,000,000원의 136.5%입니다. 약 31,000,000원의 차이가 있고, 가격을 뒷받침할 거래 표본도 충분하지 않습니다. 29세대 원룸형 도시형생활주택이라는 특성까지 감안하면, 실거래 이상의 가격을 지급하면서 확인되지 않은 권리 위험을 감수할 근거가 부족합니다.
종합 판단은 D등급, 현재 회차 입찰은 보류입니다. 확약서의 적용 범위와 임차인 관계가 명확히 확인되고, 실거래에 비추어 납득할 만한 가격이 확보될 때 비로소 재검토할 수 있습니다. 이 사건의 핵심은 ‘확약이 있으니 안전하다’가 아니라 ‘확약 범위가 명확한가, 그리고 그 가격에 살 이유가 있는가’입니다.
