대전지방법원 2026타경10455. 충남 천안시 동남구 청수동 극동아파트 105동 2층 201호입니다. 전용면적은 72.88㎡, 철근콘크리트조 15층 건물의 2층에 위치합니다. 아파트는 1992년 1월 17일 사용승인을 받은 극동1차 단지로, 총 450세대 규모입니다.
이 물건의 특징은 가격과 권리를 분리해서 판단해야 한다는 점입니다. 최저매각가는 최근 실거래 평균을 밑돌지만, 같은 단지의 저층 거래와 비교하면 반드시 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 권리관계에서는 선순위 근저당의 채권최고액 변경과 후순위 전세권이 눈에 띕니다. 특히 전세권이 등기되어 있다는 사실과 실제 주거 임차인의 존재 여부는 서로 구분해 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10455 (임의경매) |
|---|---|
| 담당 지원 | 대전지방법원 천안지원 |
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 청수동 209 극동아파트 제105동 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 동남구 청수로 99 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 72.88㎡ · 15층 건물 중 2층 |
| 내부 이용상태 | 침실 3개, 거실, 주방·식당, 욕실, 현관, 창고, 발코니 등 |
| 소유자 | 곽용우 (2003.05.22 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 125,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사 지니자산관리대부 |
| 경매 청구액 | 25,908,219원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준권리 | 2016.02.25 삼성생명보험주식회사 근저당권 (을구 8번) |
| 입찰보증금 | 매각공고 및 입찰조건 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 삼성생명보험 근저당
핵심은 을구 8번 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 2016년 2월 25일 설정되어 이 사건의 말소기준권리가 됩니다. 2025년에 설정된 지니자산관리대부의 근저당권·전세권, 2026년 임의경매개시결정과 제이비우리캐피탈 가압류는 모두 그 뒤에 위치하므로 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.
아래 예상배당표는 최초 금액 126,000,000원을 적용하고 있으므로, 변경등기 이후의 권리관계를 온전히 반영한 배당 전망이라고 보기 어렵습니다. 실제 배당은 변경된 등기내용, 확정 채권액, 배당요구 및 다른 우선채권에 따라 다시 산정해야 합니다.
② 임차·점유관계 — 신고된 임차인과 전세권을 구분해야 한다
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 이를 곧바로 실제 임차인이나 점유자가 없다는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다.
| 구분 | 권리자 | 금액 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 등기 전세권 | 주식회사 지니자산관리대부 | 5,000,000원 | 등기 소멸 예정 말소기준 이후 설정. 주택임대차보호법상 대항력은 별도 확인 대상. 전세권 배당은 후순위이며 매수인 등기상 승계는 없음. |
| 주거 임차인 | 확인된 신고 없음 | 미상 | 대항력 가능·미상 실제 점유자·전입일·확정일자·보증금 확인 필요. 우선변제 및 인수 여부 미확정. |
지니자산관리대부는 근저당권자이면서 동시에 전세권자이며, 이 사건의 경매신청채권자이기도 합니다. 등기된 전세금 5,000,000원을 별도로 확인되지 않은 주거 임차인의 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 전세권 설정일은 2025.04.25, 등기된 존속기간은 2027.04.24까지입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준 가격 메리트, 저층 할인은 변수
이 물건은 극동1차 아파트, 전용 72.88㎡입니다. 같은 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 132,500,000원(4건)이고, 가장 최근인 2026년 8월 거래가는 137,000,000원(6층)입니다. 최저매각가 125,000,000원은 최근 평균의 94.3%로, 최근 평균보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 72.88㎡ | 6 | 137,000,000원 |
| 2026.05 | 72.88㎡ | 12 | 129,000,000원 |
| 2026.01 | 72.88㎡ | 9 | 124,000,000원 |
| 2025.09 | 72.88㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2025.08 | 72.88㎡ | 6 | 122,000,000원 |
| 2025.06 | 72.88㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2025.05 | 72.88㎡ | 2 | 104,000,000원 |
| 2024.06 | 72.88㎡ | 3 | 127,000,000원 |
| 2024.05 | 72.88㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2024.03 | 72.88㎡ | 4 | 158,000,000원 |
| 2023.10 | 72.88㎡ | 13 | 140,000,000원 |
| 2023.10 | 72.88㎡ | 14 | 143,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 72.88㎡ | 4건 | 132,500,000원 |
| 전체 12건 평균 | 72.88㎡ | 12건 | 129,916,666원 |
최근 12개월의 평균 132,500,000원이 과거 거래를 모두 포함한 평균 129,916,666원보다 높고, 최근 가격 추세도 +3.0%입니다. 따라서 제공된 거래 흐름만으로 하락장이라고 보기는 어렵습니다. 최근 거래 기준으로는 다소 상승한 흐름입니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정 · 변경등기 재검증 필요)
다음은 매각가 125,000,000원을 가정한 배당 추정입니다. 집행비용은 2,550,000원으로 추정되어 있습니다. 다만 삼성생명보험의 변경 전 채권최고액이 적용된 계산이므로, 실제 배당 결과를 확정한 표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 산정 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,550,000원 |
| 1. 근저당 · 삼성생명보험 | 126,000,000원 | 122,450,000원 |
| 2. 근저당 · 지니자산관리대부 | 37,500,000원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 지니자산관리대부 | 5,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 38,435,877원 | 0원 |
| 채권자 배당 합계 | 206,935,877원 | 122,450,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
표의 삼성생명보험 산정 채권액 126,000,000원은 2016년 최초 채권최고액입니다. 2025.04.22 변경된 채권최고액 59,200,000원은 위 추정 배당액에 반영되지 않았습니다. 지니자산관리대부의 근저당·전세권 등은 동일 채권자의 권리이므로 실제 피담보채권과 중복 담보 여부를 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
특히 경매신청채권자인 지니자산관리대부의 청구액은 25,908,219원인데, 변경 전 금액을 사용하는 배당 추정에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 계산됩니다. 변경등기를 반영하면 배당 순서와 금액이 달라질 수 있으므로 신청채권자의 실제 배당 및 경매절차상 쟁점을 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 배당 문제가 사라지진 않는다
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 추정 | 매수인 등기권리 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 125,000,000원 | 84,485,877원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 100,000,000원 | 109,135,877원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 80,000,000원 | 128,775,877원 | 0원 |
회차별 금액은 가정 시나리오이며 실제 유찰 또는 차회 최저가를 확정한 것은 아닙니다. 미배당액은 변경 전 삼성생명보험 근저당 채권최고액을 반영한 기존 추정치입니다. 채권자의 미배당액이 매수인에게 자동으로 이전되는 것은 아닙니다. 등기권리 인수 0원 역시 별도의 대항력 있는 점유자가 확인되지 않는다는 전제의 분석입니다.
1회 유찰을 가정한 100,000,000원은 2025년 같은 2층 거래 104,000,000원보다 낮습니다. 2회 유찰 가정인 80,000,000원에서는 거래 사례와의 가격 차이가 더 커집니다. 다만 실제 유찰 여부와 매각조건을 미리 확정할 수 없고, 권리·점유 불확실성이 남아 있다면 가격만 내려간다고 투자 위험까지 자동으로 해소되지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청수초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 형성된 주거지대로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 1992.01.17 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 급·배수 및 기본 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 단지 규모. 극동1차는 총 450세대이며 동일 면적의 실거래 이력이 확인됩니다. 다만 사용승인 시점과 층별 거래가격 차이를 고려해 환금성을 평가해야 합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 학교 관련 상대보호구역 등 토지이용상 제한사항이 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 1,366,000원/㎡. 토지의 실제 이용상태는 아파트 부지입니다.
- 건축물현황도. 집합건축물대장상 평면도가 본건 201호와 좌우 대칭 구조로 추정됩니다. 현관·거실 위치 및 실제 내부 배치를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 건축물 위반사항. 확인된 위반건축물 표시가 없습니다. 다만 현황도와 실제 호수 구조의 일치 여부는 별도 점검이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 삼성생명보험 근저당 변경 확인. 최초 채권최고액 126,000,000원과 2025.04.22 변경 금액 59,200,000원을 구분하고 최신 등기사항증명서로 대조해야 합니다.
- 배당표 재산정. 변경등기가 반영되지 않은 추정배당표를 실제 배당 전망으로 사용하지 마세요. 삼성생명보험의 실제 피담보채권과 지니자산관리대부의 배당 가능액을 확인해야 합니다.
- 전세권과 실제 점유자 확인. 후순위 전세권 5,000,000원은 매각으로 소멸할 예정이나, 실제 거주자와 별도 임대차계약이 있는지 조사해야 합니다.
- 입찰가격 비교. 최근 12개월 평균 132,500,000원과 최신 거래 137,000,000원뿐 아니라 2층 거래 104,000,000원·115,000,000원도 기준으로 삼아야 합니다.
- 평면도 확인. 본건이 건축물현황도와 좌우 대칭인 구조로 추정되므로, 현장 내부 구조와 공식 도면을 대조하세요.
- 기존 강제경매 취하 확인. 2025타경639 강제경매는 취하 후 말소된 이력이 있습니다. 기존 사건과 현재 2026타경10455를 구분해 절차 상태를 확인하세요.
- 관리비·명도비용. 체납된 공용부분 관리비와 실제 점유자의 인도 협의 필요성을 확인하고, 취득 부대비용을 입찰예산에 반영하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대 확인자료와 매각공고를 최종 점검하세요.
맺으며 — “시세보다 낮다”보다 중요한 두 가지 확인
이 물건은 최근 12개월 실거래 평균 132,500,000원보다 낮은 125,000,000원에서 출발합니다. 최근 거래 추세도 +3.0%여서, 최근 시세를 기준으로 보면 가격 측면의 검토 가치는 있습니다.
하지만 신건 가격이 낮아 보인다는 이유만으로 바로 응찰하기에는 확인할 문제가 있습니다. 첫째, 대상이 2층이고 과거 같은 층의 거래가격이 신건 최저가보다 낮았습니다. 둘째, 말소기준인 삼성생명보험 근저당의 채권최고액이 59,200,000원으로 변경되었는데 기존 예상배당은 최초 금액을 적용하고 있습니다. 여기에 임대관계 미상이라는 점도 남아 있습니다.
결론은 가격 검토 가능, 권리 재확인 후 입찰 판단입니다. 후순위 등기권리는 매각으로 정리될 예정이지만, 변경 근저당을 반영한 배당분석과 실제 점유상태, 그리고 2층의 개별 시세를 검증해야 합니다. 이 세 가지가 해소되어야 최근 평균 대비 94.3%라는 수치가 실질적인 투자 메리트로 이어지는지 판단할 수 있습니다.
