대구지방법원 2025타경11047. 경북 영주시 풍기읍 창락리에 위치한 통칭 풍기소백산인삼시장 제2층 제240호가 경매에 나왔습니다. 주거용 아파트가 아니라 판매시설로 사용되는 시장 내 단위상가이며, 감정평가 당시에는 공실로 조사된 물건입니다. 소유자는 김태완이고, 2008.10.30. 매매를 원인으로 소유권을 이전받았습니다. 당시 등기상 거래가액은 95,230,000원입니다.
현재 감정가와 최저매각가는 모두 54,000,000원입니다. 과거 취득가액보다 낮은 가격으로 보이지만, 과거 거래금액은 현재 시세를 대신하지 않습니다. 상가는 점포의 위치, 실제 영업수요, 공실 기간, 임대수익 등에 따라 가치가 크게 달라집니다. 따라서 신건 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 저가매수 기회라고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11047 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영주시 풍기읍 창락리 160-6, 2층 240호 |
| 도로명주소 | 경상북도 영주시 풍기읍 죽령로 1365 |
| 물건종류 | 집합건물 · 판매시설(풍기소백산인삼시장 단위상가) |
| 건물 위치 | 3층 건물 중 제2층 제240호 |
| 이용상태 | 판매시설 · 현재 공실 |
| 소유자 | 김태완 (2008.10.30. 소유권이전, 거래가액 95,230,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 54,000,000원 / 54,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 풍기농업협동조합 |
| 청구금액 | 35,734,673원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 점유·임차관계 | 현황 공실 · 성명미상 종전 임차인 관련 사항 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차관계는 별도 확인
현재 유효한 등기상 말소기준권리는 2008.11.26. 풍기농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 45,500,000원으로, 그 이후 설정된 가압류 6건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞서 설정되었던 신한은행 근저당권은 등기상 이미 말소되었습니다.
② 점유·임차인 분석 — 공실이지만 대항력은 미상
감정평가상 해당 점포는 현재 공실입니다. 그러나 현황조사 및 매각물건명세서에는 성명미상 종전 임차인의 유체동산이 있다는 채무자 겸 소유자 김태완의 진술이 기재되어 있습니다. 공실이라는 외형만으로 임대차가 완전히 종료되었는지, 보증금이 정산되었는지, 유체동산의 처리가 완료되었는지까지 확인되는 것은 아닙니다.
| 조사 대상 | 관련 부분 | 보증금 | 전입·확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 성명미상 | 기호1번 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 보증기관 승계 없음 |
현황조사·매각물건명세서에 나타난 성명미상 관련 1건입니다. 실제 유효한 임대차계약의 존속 여부 및 임차인 수는 확정되지 않았습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사항은 없습니다.
실질취득비용의 판단 기준도 중요합니다. 현재 배당모형에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하여 신건 기준 실질취득을 54,000,000원으로 추정합니다. 그러나 인수해야 할 임차보증금이 확인되면 실질취득은 낙찰가 + 인수보증금으로 다시 계산해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당되지 않은 잔액을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 내려가도 실질취득 총액은 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다. 현재는 보증금 자체가 미상이므로 그런 구조인지도 확정할 수 없습니다.
③ 가격·시세 분석 — 감정가만으로 저렴함을 판단할 수 없다
본 물건은 풍기소백산인삼시장 내 2층 판매시설입니다. 매각기일 기준 최저매각가는 54,000,000원이며 감정가와 동일합니다. 현재 확인되는 것은 감정가와 과거 소유권이전 거래금액뿐입니다. 해당 상가의 최근 실거래가격이나 유사 점포의 임대료·수익률이 확인되지 않아 시장가치 대비 할인율을 계산할 수 없습니다.
| 감정평가액 | 54,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 54,000,000원 (감정가 100%) |
| 과거 취득 거래가액 | 95,230,000원 (2008.10.30.) |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 |
| 현재 임대수익 | 공실 · 확인되는 임대수익 없음 |
| 시세 대비 가격 수준 | 판정 보류 |
| 현재 회차 유찰 여부 | 신건 · 0회 유찰 |
④ 예상배당표 (매각가 54,000,000원 가정)
매각대금 54,000,000원을 전제로 계산한 예상배당입니다. 집행비용 1,372,000원을 공제하고 풍기농업협동조합 근저당에 45,500,000원, 삼성카드 가압류에 7,128,000원이 배당되는 추정 결과입니다. 다른 후순위 가압류권자는 배당받지 못하는 것으로 계산되어 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,372,000원 |
| 1. 근저당 · 풍기농업협동조합 | 45,500,000원 | 45,500,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 70,495,089원 | 7,128,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 280,750,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 80,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경북신용보증재단 | 40,340,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 케이비국민카드 | 37,815,545원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 20,026,301원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며, 풍기농업협동조합 배당은 채권최고액 45,500,000원을 기준으로 계산되었습니다. 신청채권자의 청구금액은 35,734,673원으로, 실제 확정채권액과 배당요구·배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 특히 후순위 가압류 사이의 실제 배당비율과 당해세·임차인 우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 위험은 자동으로 사라지지 않는다
| 매각 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 54,000,000원 | 52,628,000원 | 522,298,935원 |
| 1회 유찰 (80%) | 43,200,000원 | 42,022,400원 | 532,904,535원 |
| 2회 유찰 (64%) | 34,560,000원 | 33,537,920원 | 541,389,015원 |
1회 유찰 시 최저가는 43,200,000원, 2회 유찰 시에는 34,560,000원으로 가정되어 있습니다. 다만 이는 향후 회차별 계산 시나리오일 뿐, 실제 유찰이나 변경된 매각기일이 확정된 것은 아닙니다. 가격이 낮아진다고 해서 상가의 임대수요·환금성이나 성명미상 임차인 문제가 자동으로 개선되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·상가 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 영주시 풍기읍 창락리 소재 영주인삼박물관 남측 인근의 통칭 풍기소백산인삼시장입니다. 주변은 노선상가와 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 용도. 철근콘크리트구조(일반철골구조) 건물의 2층 판매시설입니다. 현재 영업 중인 임차점포가 아니라 공실로 조사되었습니다.
- 접근성. 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다. 북측으로 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 건물 상태. 외벽은 화강석 및 드라이비트 등으로 마감되어 있고, 바닥은 타일 등으로 구성되어 있습니다. 급배수·위생·소방설비가 있습니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용 중이며, 계획관리지역에 해당합니다. 관련 토지에는 접도구역·온천원보호지구·공장설립제한지역·가축사육제한구역 등 토지이용상 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 공부상 상태. 감정요항표에서 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 시장 내 2층 판매시설인 만큼 실제 고객 동선과 점포 이용 가능성, 임대수요, 매수자층을 개별적으로 확인해야 합니다. 공실 상태는 임대수익 확보 측면의 불확실성을 높입니다.
⑦ 입찰 전 확인 체크리스트
- 성명미상 종전 임차인. 유체동산의 소유자, 임대차계약 존속 여부, 보증금 반환 여부와 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 대항력·우선변제. 사업자등록 및 점유 관련 자료, 계약서, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하고 상가임대차의 대항요건과 인수 가능성을 별도 검토해야 합니다.
- 배당계산 재확인. 풍기농업협동조합의 실제 확정채권액과 후순위 가압류권자의 배당순위·배당액을 확인해야 합니다. 추정 배당표만으로 실제 배당 결과를 확정할 수 없습니다.
- 시세 검증. 동일 시장 또는 유사한 상가의 최근 매매사례, 현재 임대료, 공실 점포 현황을 조사해야 합니다. 과거 소유권이전 거래가액만으로 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.
- 공실·명도. 현황 공실에도 불구하고 종전 임차인의 유체동산 관련 진술이 있으므로 잔존 물품과 점유 해소에 필요한 절차를 확인해야 합니다.
- 관리비·유지비. 시장 관리조직을 통해 미납 관리비, 공용부분 유지비, 향후 점포 운영비를 확인해야 합니다.
- 토지 및 시설 제한. 계획관리지역 및 각종 제한구역 사항이 개별 점포의 이용·변경·영업에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 매각기일·원본 대조. 2026.10.26. 매각기일과 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서의 최신 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소될 권리와 인수할 위험은 구별해야 한다”
이 물건의 등기상 권리관계는 큰 틀에서 정리됩니다. 풍기농업협동조합 근저당권을 기준으로 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 채권자들에게 거액의 미배당이 남는다고 해서 그 금액을 매수인이 떠안는 것은 아닙니다.
그러나 성명미상 종전 임차인의 유체동산이 있다는 진술과 임대관계 미상이라는 사정은 남습니다. 보증금·대항력·점유 해소 여부가 불명확한 이상, 인수액 0원을 최종 확정할 수 없습니다. 더욱이 이 물건은 현재 공실인 시장 내 2층 상가로, 최근 실거래 및 임대수익에 대한 별도 검증이 필요합니다.
결론은 등기상 후순위 권리 소멸은 긍정적이지만, 임차관계와 가격은 보류입니다. 신건 최저가 54,000,000원에 곧바로 응찰하기보다 임차관계·점유 상태·상가 실거래가·임대수요를 확인해야 합니다. 향후 유찰되더라도 실제 인수부담을 반영한 실질취득비용이 적정 시세보다 낮아지는지 검토한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 바람직합니다.
