99,470,000원
수원지방법원 2025타경51846. 경기도 광주시 능평동 굿모닝하우스 101동 1층 102호, 전용면적 비교 기준 51.39㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “감정가의 49%까지 떨어졌다”가 아닙니다. 등기부에는 박성지의 주택임차권이 있고, 보증금은 200,000,000원입니다. 전입일 2022.02.22., 확정일자도 2022.02.22.로 2025.03.24. 강제경매개시결정보다 앞서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
최저가 99,470,000원에서 배당을 가정하면 집행비용 2,190,460원을 뺀 97,279,540원이 임차보증금에 배당되고, 원칙상 102,720,460원이 남습니다. 확약이 없다면 이 부족분이 매수인 인수 위험이 되어 “낙찰가가 싸다”는 판단을 할 수 없습니다. 그러나 이 사건에는 그 결론을 바꾸는 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51846 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 104-2 굿모닝하우스 제101동 제1층 제102호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대주택 · 51.39㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 지상4층 공동주택 중 1층 102호 |
| 소유자 | 김승용 · 2022.03.24. 매매 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 99,470,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 결론이 바뀐다
현재 등기상 핵심 권리는 박성지의 주택임차권입니다. 과거 근해유망수산업협동조합 근저당권과 우리은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현 경매의 말소기준은 2025.03.24. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이고, 임차인의 전입·확정일자는 그보다 앞서므로 확약이 없다면 미배당 보증금은 매수인 인수 대상입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박성지 전유부분전부 · 주거 | 200,000,000원 | 2022.02.22. 2022.02.22. | 2024.05.20. | 대항력 有 우선변제 승계 확약 |
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 평균의 52.4%
굿모닝하우스 101동의 면적 비교가 가능한 실거래는 4건입니다. 최근 12개월 평균은 190,000,000원, 최신 거래는 2022.11. 180,000,000원이며, 최근 거래군은 과거 거래군보다 19.5% 높은 흐름으로 집계됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 51.75㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2022.03 | 51.39㎡ | 1 | 200,000,000원 |
| 2021.07 | 51.39㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2021.06 | 51.75㎡ | 1 | 168,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 190,000,000원 |
전체 4건 평균은 174,500,000원이고 거래 범위는 150,000,000원에서 200,000,000원입니다. 하지만 가격 메리트는 과거 전체 평균보다 최근 지표를 우선해 봐야 합니다. 확약 반영 실질취득 99,470,000원은 최근 12개월 평균 190,000,000원의 52.4%입니다. 즉 권리 확약이 유효하다는 전제에서는 현재 회차 가격은 최근 집계 시세보다 크게 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,190,460원 |
| 1. 임차인 박성지 보증금 | 200,000,000원 | 97,279,540원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차보증금 미배당액은 102,720,460원입니다. 다만 주택도시보증공사의 2026.06.11. 확약을 반영하면 해당 임차권의 실질 매수인 인수액은 0원으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 능평동 ‘능평교차로’ 북서측 인근. 단독·다세대주택, 도로변 근린생활시설과 임야가 혼재된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상4층 공동주택으로 외벽은 대리석 붙임 및 치장벽돌, 내부는 벽지·일부 타일, 하이샷시 창호입니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지의 공동주택 부지이며 서측으로 세로에 접합니다. 공시지가는 709,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역· 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 현장조사 때 거주자 폐문부재로 내부구조·이용상태는 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 가치가 가장 크게 달라지는 문서입니다. 대항력 포기와 임차권등기 말소의 적용 범위·조건을 매각물건명세서 원문과 대조하세요.
- 임차권등기 확인. 박성지의 보증금은 200,000,000원이고 전입·확정일자는 2022.02.22.입니다. 확약이 배제되면 미배당 보증금의 인수 문제가 다시 살아납니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 현재 가격은 최근 시세 대비 낮지만 이미 4회 유찰됐습니다. 권리 외에도 현장 상태·접근성·수요·매도 난이도를 직접 점검해야 합니다.
- 내부 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부구조와 이용상태를 일반적·표준적 이용상황을 기준으로 판단했습니다. 입찰 전 현장 재확인이 필요합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역과 자연보전권역 등 여러 토지이용 제한이 중첩되어 있으므로 향후 사용·개량 계획이 있다면 관련 규제를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “이 사건은 가격보다 확약서가 먼저다”
표면만 보면 감정가 203,000,000원이 4회 유찰되어 99,470,000원까지 떨어진 다세대주택입니다. 그러나 원래 권리구조는 보증금 200,000,000원의 대항력 있는 임차권 때문에 최저가만 보고 싸다고 말할 수 없는 인수형입니다. 현재 회차 배당만 놓고 보면 102,720,460원의 보증금 부족분이 남기 때문입니다.
결론을 바꾸는 것은 2026.06.11. 제출된 주택도시보증공사의 확약서입니다. 우선변제만 받고 미변제액이 있어도 대항력을 포기하며 임차권등기를 말소한다는 내용이므로, 그 효력이 그대로 적용되면 실질 인수는 0원, 실질취득은 99,470,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 190,000,000원의 52.4%입니다.
따라서 권리는 확약 확인 후 합격, 가격은 매력적, 환금성은 보수적으로 보는 것이 맞습니다. 11세대 다세대이고 이미 4회 유찰된 만큼, 할인율만 보고 접근하기보다 확약서 원문과 현장, 향후 매도 가능성을 함께 확인하는 사건입니다.
