대구지방법원 2025타경589. 포항시 남구 송도동 태왕아너스오션 103동 7층 701호, 전용 84.9942㎡ 아파트입니다. 소유자 고영철은 2010년 10월 4일 거래가 167,000,000원에 이 아파트를 취득했습니다. 이후 여러 근저당권이 설정됐으나 모두 등기부상 말소됐고, 현재 권리분석의 출발점은 2024년 4월 1일 포항세무서장의 압류입니다.

그 뒤 케이비국민카드와 경북신용보증재단의 가압류가 이어졌고, 2025년 12월 2일 채권자 나동진의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 그러나 권리 부담이 작다는 사실과 매수가격이 적정하다는 사실은 전혀 별개입니다. 현재 최저매각가는 최근 실거래 평균과 최신 거래가격을 모두 웃돌고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 국세 압류가 기준

이 물건의 특징은 현재 존속하는 근저당권이 없다는 점입니다. 대구은행, 대한생명보험, 강동농업협동조합 근저당권은 모두 이미 말소됐습니다. 또한 2024년 1월 24일 경주세무서장 압류와 2024년 10월 22일 포항시 압류도 각각 해제로 말소됐습니다.

따라서 등기상 현재 말소기준으로 판단되는 권리는 2024년 4월 1일 포항세무서장 압류입니다. 이후 등기된 케이비국민카드 가압류 15,585,608원, 경북신용보증재단 가압류 30,000,000원, 나동진의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다. 등기상 매수인이 별도로 떠안을 이들 채권은 없는 것으로 분석됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 인수 0원, 점유 확인은 필요

다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 소유자가 실제 거주하는지, 별도의 점유자나 임차인이 있는지는 단정할 수 없습니다. 특히 소유자의 단독소유 사실이 곧 소유자 직접 점유를 의미하는 것은 아닙니다.

입찰 전 현황조사서, 전입세대 확인자료, 매각물건명세서 원본을 대조해야 하며 실제 점유자가 있다면 점유 원인과 인도 가능 여부를 확인해야 합니다. 현재 권리상 인수액이 0원이라는 분석과 명도 비용 또는 점유 분쟁의 가능성은 구분해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래가 감정가를 따라오지 못한다

같은 단지 태왕아너스오션의 전용 84.92~84.99㎡대 실거래 12건을 비교하면, 전체 표본 평균은 247,083,333원입니다. 그러나 과거 거래에는 300,000,000원에 이른 거래도 포함되어 있어 전체 평균만으로 현재 가격을 판단하기 어렵습니다.

더 중요한 지표는 최근 12개월 7건 평균 240,714,285원과 2026년 10월 최신 거래가 240,000,000원입니다. 최근 거래 수준은 이전 기간보다 6.0% 하락했습니다.

현재 최저가 262,000,000원은 최근 12개월 평균보다 21,285,715원 높고, 최신 거래가보다도 22,000,000원 높습니다. 최근 평균 대비 약 8.8% 높은 가격이므로 신건에서 감정가 그대로 낙찰받는 것은 가격 경쟁력이 낮습니다.

④ 예상배당표 (매각가 262,000,000원 가정)

신건 가격을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 집행비용 4,468,000원을 제외하고 채권자에게 236,233,388원이 배당되며, 계산상 소유자 잔여금은 21,298,612원입니다. 국세 압류 관련 실제 조세채권액·법정기일, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당순위와 각 채권자의 배당액, 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 채권 미배당은 증가

현재 신건 가격에서는 계산상 채권자 청구액이 모두 배당되지만, 1회 유찰하면 30,367,788원, 2회 유찰하면 71,700,908원의 채권 미배당액이 발생합니다. 다만 이는 채권자가 배당받지 못하는 금액이지 매수인이 별도로 떠안는 금액은 아닙니다.

신청채권자 나동진의 예상 배당액도 신건에서는 190,647,780원, 1회 유찰 시 160,279,992원, 2회 유찰 시 118,946,872원으로 줄어듭니다. 실제 배당은 조세채권 등 우선순위 채권에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 포항시 남구 송도동의 태왕아너스오션 단지로, 주변은 아파트와 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이합니다. 북측 왕복 4차선 도로, 서측 및 남측 약 8m 폭의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 22층 건물 중 7층입니다. 승강기, 소화전, 화재탐지설비, 난방 및 위생설비 등이 설치돼 있습니다.
• 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며, 제3종일반주거지역입니다. 공시지가 자료상 713,000원/㎡입니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이 없음으로 기재돼 있고, 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 465세대 단지이며 유사 면적의 실거래 표본 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격이 190,000,000원부터 300,000,000원까지 넓게 분포하고 최근 가격 추세가 -6.0%로 하락하여 매도가격 설정에는 보수적인 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격 상한. 현재 최저가 262,000,000원은 최근 12개월 평균보다 8.8% 높습니다. 최신 거래가 240,000,000원과 하락 추세도 반영해 입찰가 상한을 검토해야 합니다.
• 국세 압류. 포항세무서장 압류 관련 실제 체납세액과 법정기일, 교부청구 및 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 공매 이력. 한국자산관리공사 공매공고가 말소된 이력을 최신 등기부 및 공매 진행 현황과 대조해야 합니다.
• 임대관계·명도. 임대관계가 미상입니다. 현황조사서와 전입세대 확인자료, 실제 점유자를 확인하고 명도 비용과 기간을 검토해야 합니다.
• 관리비. 공용부분 미납 관리비 등 매수인에게 문제될 수 있는 비용을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
• 개별 호수 상태. 7층 701호의 향, 조망, 내부 수리 상태와 거래사례별 층 차이를 반영해 실제 가치를 검토해야 합니다.
• 배당표 원본. 예상배당은 세금 등의 변수를 모두 반영한 확정표가 아니므로 채권계산서와 배당요구 내역 등을 확인해야 합니다.
• 매각기일. 2026.10.26 매각 조건, 매각물건명세서 변경, 기일 변경 및 최저매각가를 법원 원본으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 비싸게 사면 의미가 없다”

포항 태왕아너스오션 103동 701호는 현재 확인된 등기 권리구조상 매수인이 인수할 별도 채무가 없고, 기존 근저당권도 모두 말소된 상태입니다. 국세 압류를 말소기준으로 후순위 가압류와 강제경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상 인수액은 0원입니다. 다만 조세채권의 실제 배당과 임대관계 미상에 따른 점유 확인은 남아 있습니다.

더 큰 문제는 매수가격입니다. 신건 최저가 262,000,000원은 최근 12개월 평균 240,714,285원의 108.8%이고 최신 거래가 240,000,000원보다도 높습니다. 가격 추세 역시 -6.0% 하락 중입니다. 최근 시세가 감정가를 뒷받침하지 못하는 만큼, 지금 가격에 낙찰받는 것은 권리 부담이 낮다는 장점을 상쇄할 수 있습니다.

결론은 권리는 비교적 단순하지만 신건 가격은 보류입니다. 유찰이 발생해 최저가가 209,600,000원 또는 167,680,000원으로 낮아진다면 최근 시세 대비 가격 조건은 개선됩니다. 그러나 유찰 여부는 확정되지 않았으며, 실제 응찰 전에는 국세 압류·공매 이력·점유관계와 내부 상태를 재검토해야 합니다. 권리만 보고 즉시 입찰하기보다는 최근 거래가격 아래에서 안전마진을 확보할 수 있는지 판단하는 것이 이 물건의 핵심입니다.