* 0원은 현재 배당 시뮬레이션의 인수 추정치입니다. 임차인의 대항력과 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 매수인 부담액은 달라질 수 있습니다.

대구지방법원 포항지원 2025타경594. 포항시 남구 구룡포읍 호미로 187에 위치한 상업용 건물과 토지의 경매입니다. 토지면적은 396.0㎡, 건물은 일반철골구조 경량철골트러스 지붕의 2층 건물입니다. 감정평가상 1층은 GS25 점포 및 베이커리카페 주방, 2층은 베이커리카페와 방으로 이용되고 있습니다. 아파트와 달리 상가의 임대차관계와 영업시설, 토지가치를 함께 검토해야 하는 물건입니다.

소유자는 백승욱이며, 구룡포농업협동조합이 신청한 임의경매입니다. 신청채권자의 청구액은 1,326,864,680원입니다. 등기상 2015년 설정된 농협 근저당은 여러 차례 채권최고액 변경을 거쳤고, 이후 가압류와 경매개시결정이 이어졌습니다. 형식상 말소기준은 명확하지만, 임차인의 대항력과 우선변제 여부를 아직 판정할 수 없다는 점이 권리분석의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 농협 근저당

권리의 기준점은 2015.08.24 접수된 을구 1번 구룡포농업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당과 후순위 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 경북신용보증재단의 가압류는 2024.04.01 이미 말소되었습니다.

② 임차인 분석 — 이장호의 권리 확인이 최우선

확인되는 실제 임차인은 이장호 1명입니다. 2026.02.05 배당요구 사실은 확인되지만 전입신고일, 확정일자, 보증금과 임대료가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 어느 쪽으로도 단정할 수 없습니다.

감정평가 내용에도 일부 임대 중이나 임대내역은 미상이라고 기재되어 있습니다. 현재 확인되는 임차인과 실제 영업·점유 관계가 일치하는지, 1층 점포와 2층 카페의 운영 주체가 누구인지도 현장에서 확인해야 합니다.

특히 이 물건은 근린시설이므로 상가건물 임대차의 대항력 성립 여부를 검토해야 합니다. 2층의 방을 포함한 실제 사용현황과 임대차 목적도 확인 대상입니다. 현재 단계에서는 ‘임차인 인수 0원 확정’이 아니라 ‘임차인 인수위험 미확정’이라는 표현이 정확합니다.

③ 가격 판단 — 신건 19.49억, 시세 검증은 아직

감정가와 최저매각가는 모두 1,948,635,000원입니다. 아직 유찰되지 않았으므로 감정가의 100%에서 매각이 진행되는 신건입니다. 다만 동일한 입지·용도·토지면적·건물상태를 비교할 수 있는 실거래 가격이 확인되지 않아, 현재 최저가가 시세보다 저렴한지 판단할 근거가 없습니다.

유찰 가격은 회차별 가정치이며 실제 다음 매각기일이나 최저가 확정을 의미하지 않습니다. 채권 미배당과 소유자 잔여는 최초 근저당 채권최고액 650,000,000원을 적용한 시뮬레이션 결과로, 최종 변경액과 임차인 권리 등을 반영한 확정 배당액이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,948,635,000원 가정)

* 근저당 650,000,000원은 최초 채권최고액을 적용한 계산값입니다. 등기상 최종 변경 채권최고액은 1,560,000,000원이며 신청채권자 청구액은 1,326,864,680원입니다. 따라서 위 채권 배당액과 소유자 잔여액은 확정 배당 전망으로 사용할 수 없습니다. 임차인 보증금·우선변제, 당해세, 실제 채권액 및 집행비용 확정액도 반영해야 합니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 구룡포 파출소 북측 인근에 위치합니다. 구룡포시장, 각종 근린생활시설 및 일반음식점 등이 형성된 노선상가지대로 주위환경은 보통 이상으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 대중교통 사정도 편리한 편으로 조사됐습니다.
• 토지. 396.0㎡의 대지이며 일반상업지역, 평지, 사다리형, 중로각지입니다. 공시지가는 ㎡당 1,750,000원입니다.
• 도로. 중로1류(폭 20m~25m)와 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 규제자유특구(포항구룡포 과메기 산업특구) 등에 포함됩니다.
• 건물 이용. 1층 점포 및 주방, 2층 베이커리카페와 방으로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방설비가 있으며 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 구룡포시장 인근의 상업용 부동산이라는 입지적 특성이 있지만, 거래사례와 임대수익 정보가 없어 실제 매도 가능 가격이나 환금성을 정량적으로 평가할 수 없습니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 임차인 이장호. 임대차계약서, 보증금, 차임, 임대차 목적물 범위, 점유 개시 및 사업자등록·전입 관계를 확인하고 대항력 성립 여부를 검토하세요.
• 배당요구 및 우선변제. 2026.02.05 배당요구 사실과 함께 확정일자 및 실제 배당 가능액을 확인하세요. 배당요구만으로 보증금 인수위험이 소멸하는 것은 아닙니다.
• 근저당 최종액. 구룡포농업협동조합의 최초 채권최고액 650,000,000원과 최종 변경액 1,560,000,000원을 구분하고, 청구액 1,326,864,680원에 대한 채권계산서를 확인하세요.
• 점포별 영업·점유. 1층 GS25 및 베이커리카페 주방, 2층 카페와 방의 실제 사용 주체를 확인하세요. 일부 임대 중인 건물인 만큼 전체 점유 범위의 현장 확인이 중요합니다.
• 영업시설·원상복구. 점포 설비 및 인테리어의 소유관계, 철거·원상복구와 명도에 수반되는 비용을 확인하세요.
• 일괄매각 범위. 토지와 건물의 매각대상 및 건물 내 부속시설의 포함 여부를 매각목록과 대조하세요.
• 가격 검증. 인근 상가·상업용 토지 거래사례와 실제 임대료, 공실 가능성, 유지관리비용을 확인한 후 응찰 상한을 설정하세요.
• 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 문건을 반드시 확인하세요.

맺으며 — “말소기준은 명확하지만, 인수위험은 아직 미확정”

이 사건의 말소기준은 분명합니다. 구룡포농업협동조합의 2015년 근저당이 기준이고, 후순위 가압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 명세서상 별도 명시 인수권리도 없습니다. 그러나 이것만으로 안전한 낙찰이라고 평가하기는 어렵습니다.

실제 임차인 이장호의 대항력 가능성·보증금·우선변제 여부가 확인되지 않았습니다. 더욱이 등기상 근저당 채권최고액 1,560,000,000원과 배당모형의 650,000,000원 사이에는 차이가 있어 소유자 잔여액 등의 예상배당 수치도 재검토가 필요합니다.

최저가 1,948,635,000원이 저렴한 가격인지도 비교 실거래가가 없어 판단할 수 없습니다. 유찰이 진행되더라도 임차인의 보증금 인수 가능성을 배제하기 전에는 최저가 하락만을 투자 메리트로 평가해서는 안 됩니다.

종합 판단은 C등급(43점), 입찰 판단 보류. 후순위 등기의 소멸 구조는 긍정적이지만, 상가 임차인의 불확실성과 근저당 배당 산정 차이, 시세 검증 부재가 중대한 감점 요인입니다. 이 물건의 우선 과제는 낮은 낙찰가를 찾는 것이 아니라, 인수 가능 금액과 실제 취득원가를 먼저 확정하는 것입니다.