대구지방법원 2025타경604. 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 11-17에 소재하는 건물과 토지가 경매 대상입니다. 물건의 분류는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있으나, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 감정평가서에 따르면 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 단층이며, 주변에는 단독주택·펜션·근린생활시설 등이 자리합니다.

소유자는 안석모이며, 구룡포농업협동조합이 신청한 임의경매입니다. 신청채권자의 청구금액은 149,736,098원입니다. 권리 흐름 자체는 복잡하지 않습니다. 문제는 부동산의 물리적 이용범위입니다. 매각물건명세서에서 일부 토지가 타인에게 점유되어 있을 가능성을 명시했고, 정확한 경계는 측량으로 확인해야 한다고 안내하고 있기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하나 근저당 변경을 확인해야 한다

말소기준권리는 2016.12.28 접수된 구룡포농업협동조합 근저당권입니다. 최초 설정 채권최고액은 120,000,000원이며, 같은 날 변경계약으로 192,000,000원으로 변경된 부기등기가 확인됩니다. 이는 별도의 근저당권이 추가된 것이 아니라 기존 근저당권의 채권최고액 변경 기록입니다.

이후 2025.12.15 임의경매개시결정이 등기되었으며, 해당 경매개시결정과 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 매각물건명세서에는 매수인이 인수하는 권리 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.

② 점유·매각 범위 — 이 물건의 핵심 위험

임차인으로 확인된 신고 내역은 없지만, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 임차인이 존재하지 않는다고 단정하거나, 실제 점유자의 대항력 여부를 확정할 수는 없습니다. 특히 토지 일부에 타인점유 가능성이 기재되어 있으므로 현장조사를 통한 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 376,573,840원 가정)

현재 신건 최저매각가를 낙찰가로 가정한 배당 계산입니다. 집행비용과 근저당 배당, 잔여금이 매각대금 전액에 맞춰 계산되어 있습니다.

위 배당은 근저당권 채권액을 120,000,000원으로 처리한 추정 산식입니다. 변경 채권최고액 192,000,000원, 신청채권자 청구액 149,736,098원과 차이가 있으므로 실제 배당액 및 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 낮아져도 적정 시세 확인은 별도

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 376,573,840원입니다. 제공된 회차별 가정에 따르면 1회 유찰 시 감정가의 80%, 2회 유찰 시 64%까지 최저매각가가 내려갑니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않았으므로 어느 회차가 실제 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.

회차별 금액은 제공된 가정 시나리오이며 실제 다음 회차 최저매각가 및 일정 확정을 의미하지 않습니다. 소유자 잔여금과 미배당액은 근저당권 120,000,000원 기준의 기존 계산을 반영한 값입니다.

⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 위치. 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 소재 구룡포7리마을회관 남서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 펜션, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 단층 건물입니다. 외벽은 석재붙임·드라이비트 등, 내벽은 벽지·타일 등, 창호는 섀시창호 등으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.
• 토지. 지목 대, 면적 287.0㎡이며 제1종일반주거지역입니다. 토지 형상은 부정형, 지형은 평지, 도로접면은 광대로한면으로 기재되어 있습니다.
• 토지가격 참고. 공시지가는 488,100원/㎡입니다. 공시지가는 개별 시장거래가격을 직접 의미하지 않습니다.
• 지역 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 비행안전제3구역(전술)에 해당합니다. 도로구역과 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 공부와 현황. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 실제 점유 범위와 건축물대장상 용도는 별도로 확인하는 것이 적절합니다.
• 공동담보 이력. 구룡포리 11-17 및 11-33 관련 공동담보 변경 기록이 있고, 11-33 토지에 대한 근저당권 일부소멸 기록도 확인됩니다. 매각 토지목록과 공동담보의 현재 범위를 대조해야 합니다.
• 환금성. 주택 및 토지가 함께 매각되는 물건으로, 실제 매수 수요와 환금성을 판단하려면 인근 유사 주택·토지 거래사례, 건물 상태, 토지 경계 및 점유관계 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 토지 경계측량. 287.0㎡ 토지의 정확한 경계를 확인하고, 타인점유가 의심되는 부분의 위치·면적·이용 현황을 조사해야 합니다.
• 타인점유 원인. 단순 사용인지, 임대차·사용승낙 등 별도 권원이 있는지 확인하고 필요한 경우 인도 및 원상회복 가능성을 검토해야 합니다.
• 임대차·점유조사. 임대관계는 미상입니다. 현장점유자와 주민등록·전입세대, 관련 임대차 자료를 확인하기 전에는 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 확정할 수 없습니다.
• 매각 제외 물건. 옥상에 설치된 이동 가능한 컨테이너 1개동은 매각에서 제외됩니다. 실제 건물 이용 및 인도 과정에서의 처리 사항을 확인해야 합니다.
• 제시외 건물. 일괄매각에 포함된 제시외 건물의 범위와 감정평가 내역을 매각목록·현장에서 대조해야 합니다.
• 근저당 변경등기. 최초 채권최고액 120,000,000원과 변경액 192,000,000원을 구분하고, 신청채권자 청구액 149,736,098원 및 실제 배당채권액을 확인해야 합니다.
• 공동담보. 구룡포리 11-17 및 11-33 관련 공동담보 변경·일부소멸 기록을 확인하고 경매 대상 토지와의 관계를 검토해야 합니다.
• 시세 검증. 인근 단독주택과 토지의 최근 거래를 조사하고, 건물 상태·대지 면적·접도조건을 보정해 적정 입찰가격을 산정해야 합니다.
• 인수 외 비용. 취득 관련 세금, 명도·측량·수선비 및 미납 관리비 등 발생 가능한 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 서류. 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 등기사항전부증명서 및 매각목록을 입찰 전 최신 상태로 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수권리가 없다는 것과 현장 위험이 없다는 것은 다르다”

이 물건은 등기상 권리의 소멸 구조만 보면 비교적 단순합니다. 구룡포농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 명세서상 매수인 인수권리는 기재되어 있지 않습니다. 산식상 인수액도 0원입니다.

하지만 이 물건을 평가할 때 가장 중요하게 볼 것은 토지의 실제 점유와 매각 대상의 정확한 범위입니다. 일부 타인점유 가능성이 있고 경계측량이 필요하며, 제외되는 컨테이너도 존재합니다. 배당액 역시 변경된 근저당 채권최고액과 실제 청구금액을 확인하기 전에는 확정할 수 없습니다.

신건 최저가 376,573,840원이 적정한지도 아직 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 유찰 시 가격이 내려가는 시나리오는 있지만, 낮아진 최저가가 곧 시세보다 저렴한 가격이라는 의미는 아닙니다.

결론은 권리구조는 비교적 명확하나, 입찰 판단은 현장·경계·점유·시세 확인 후에 내려야 한다는 것입니다. 특히 타인점유 범위와 매각 제외 물건, 변경 근저당 내역을 확인하지 않은 상태에서 신건 가격에 응찰하는 것은 신중할 필요가 있습니다.