대구지방법원 2025타경3736. 경상북도 포항시 남구 장기면 대진리 소재의 근린시설 및 토지 일괄매각 사건입니다. 소유자는 벽성종합건설주식회사이며, 등기에는 한밭새마을금고의 가압류를 시작으로 여러 채권자의 가압류, 영포새마을금고의 근저당권, 강제경매·임의경매개시결정 및 조세 관련 압류가 이어집니다.

채권관계는 복잡하지만, 등기상 권리의 수가 곧 매수인의 인수금액을 의미하지는 않습니다. 이 사건에서 먼저 확인되는 것은 말소기준권리 이후의 등기상 부담이 매각으로 소멸한다는 점입니다. 다만 실제 투자 난도는 권리의 개수보다 미완공 근린시설의 완공 가능성, 토지 이용상태, 점유관계 및 재매각 가능성에 좌우됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2025.01.15 가압류

이 사건의 말소기준권리는 2025.01.15 접수된 한밭새마을금고 가압류입니다. 청구금액은 167,401,689원입니다. 말소기준이 되는 가압류 자체도 매각으로 소멸하며, 뒤이어 등기된 동해개발레미콘·서울보증보험의 가압류, 영포새마을금고 근저당권, 강제·임의경매개시결정 및 포항시·국의 압류 역시 등기상 매각 소멸 대상으로 분류됩니다.

특히 영포새마을금고 근저당권의 채권최고액은 1,512,000,000원으로 큰 편이지만, 설정일이 말소기준일보다 늦은 2025.04.25이므로 그 채권최고액 자체를 낙찰자의 인수채무로 볼 이유는 없습니다.

② 가격 검증 — 감정가 1,770,432,000원이 시세라는 보장은 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,770,432,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 명시된 매수인 인수금액이 0원이므로 권리분석상 실질취득 기준액도 1,770,432,000원입니다. 취득세·등기비용·완공비용 등은 별도입니다.

문제는 이를 비교할 동종 근린시설의 실거래 시세가 확인되지 않는다는 점입니다. 특히 본건은 공사 중단 상태의 건물이라는 특성이 있어, 완공된 일반 근린시설의 거래가격을 단순 대입하는 것도 적절하지 않습니다.

유찰 회차는 가격 시나리오이며 실제 유찰이나 향후 매각기일 확정을 의미하지 않습니다. 실질취득 기준액에는 취득 관련 세금, 명도비, 공사비, 사용승인 비용 등이 포함되지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,770,432,000원 가정)

예상배당 합계는 집행비용을 포함해 1,770,432,000원으로 매각대금 전액입니다. 집행비용을 제외한 채권자 추정 배당액은 1,750,327,680원, 추정 채권 부족액은 4,901,884,728원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 계산됩니다.

당해세·최우선변제 등은 반영되지 않은 추정치입니다. 배당 부족액은 원칙적으로 종전 채무자의 채무관계에 해당하며, 매각으로 소멸하는 채권의 미배당 잔액이 낙찰자의 개인채무로 자동 승계되는 것은 아닙니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 포항시 남구 장기면 대진리 매진마을 내에 위치합니다. 주변은 해안마을의 단독주택, 임야, 농경지 등으로 형성되어 있습니다. 근린시설의 실제 이용 수요와 영업 가능성을 현장에서 검증해야 합니다.
• 교통. 감정평가상 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 다만 차량 접근 가능 여부와 법적으로 확보된 도로 이용권은 구분하여 확인해야 합니다.
• 건물 현황. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물로 제2종근린생활시설 신축 공사 중입니다. 외벽은 스타코 마감, 창호는 칼라샷시이며, 2~4층은 내벽과 바닥의 콘크리트 노출 부분이 기재되어 있습니다.
• 설비 현황. 급배수·위생설비가 일부 설치되어 있습니다. 1~3층 화장실에는 양변기·소변기가 설치되어 있으나, 4층 화장실에는 해당 위생기구가 설치되지 않은 상태로 기재됩니다. 공사 완료 및 정상 사용 가능 상태를 별도 검증해야 합니다.
• 토지 현황. 일괄매각 대상 중 2목록은 현황 제2종근린생활시설 신축부지이며, 4·6목록은 현황 도로입니다. 일부 토지는 공부상 지목과 현재 이용상태가 다릅니다.
• 도로 관련 위험. 토지 기재에는 도로접면 맹지 정보가 있고, 감정요항표에는 차량 접근 가능 및 일부 목록의 현황 도로 이용이 함께 기재됩니다. 필지별 접도관계, 건축법상 도로 인정 여부, 통행권 및 실제 진입로 확보를 반드시 확인해야 합니다.
• 토지이용 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024.07.03, 장기일반19), 가축사육제한구역, 규제자유특구(포항 구룡포 과메기 산업특구) 등이 기재되어 있습니다. 일부 토지에는 준보전산지 관련 사항도 적용됩니다.
• 공시지가. 토지 자료상 개별공시지가는 128,300원/㎡입니다. 이는 특정 토지의 공시지가 정보로, 일괄매각 물건 전체의 시장가치를 의미하지 않습니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시 사항은 없으나, 이 사실만으로 현재 공사 상태의 적법성이나 사용승인 가능성이 보장되는 것은 아닙니다.
• 환금성. 본건은 일반 주택과 달리 해안마을 내 신축 중 근린시설입니다. 투자자·운영자 등 잠재 매수층이 제한될 수 있으므로, 완공 후 활용계획과 재매각 수요에 대한 검증이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 건축허가 및 사용승인. 제2종근린생활시설 신축허가 내용, 허가의 유효성, 착공신고, 설계도면, 공사 진행률과 사용승인 가능성을 확인하세요.
• 미완공 공사비. 현재 건축 상태를 기준으로 구조·설비·내외장 마감 등 잔여 공사내역을 산정하고, 낙찰대금 외에 필요한 총투입자금을 검토하세요.
• 토지와 도로. 일괄매각 각 필지의 지목·현황·소유권·접도관계 및 법적 통행 가능성을 확인하세요. 특히 신축부지와 현황 도로 부분의 공부상 차이를 확인해야 합니다.
• 공사 관련 권리. 공사 중단 상태에서 시공사·하도급업체 등의 미지급 공사대금, 현장 점유, 유치권 주장 가능성 및 실제 성립요건을 확인하세요. 등기상 인수권리 없음과 별개로 조사할 사항입니다.
• 점유 및 명도. 임대관계가 미상이므로 건물 내부 사용·점유 실태를 확인하고, 인도에 필요한 절차와 비용을 검토하세요.
• 근저당 공동담보. 영포새마을금고 근저당에 공동담보목록 제2023-648호가 기재되어 있습니다. 공동담보 목적물과 매각 범위, 실제 배당관계를 원본으로 대조하세요.
• 배당표 원본. 강제경매와 임의경매가 함께 등기되어 있고 추정 배당표에는 큰 채권 부족액이 표시됩니다. 중복 청구 여부, 확정 채권액, 조세채권과 배당 순위를 확인하세요.
• 감정가 검증. 1,770,432,000원의 감정가를 정상 시세로 가정하지 말고, 신축 중 상태의 가치와 완공 후 처분 가능한 가격을 분리해서 평가하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 1,416,345,600원, 2회 유찰 시 1,133,076,480원이라는 가격 시나리오만으로 투자가치를 인정하지 마세요. 완공비와 재매각 가능성을 포함한 총투입자금이 판단 기준입니다.
• 서류 재확인. 2026.10.26 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축 관련 공부와 매각조건 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “권리는 소멸해도, 미완공 위험은 남는다”

이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2025.01.15 한밭새마을금고 가압류가 말소기준이고, 이후 설정된 근저당·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시된 인수권리는 없습니다.

반면 투자 대상으로 보면 판단이 달라집니다. 본건은 신축 공사 중인 4층 근린시설과 관련 토지입니다. 건물의 미완공 상태, 공부와 현황이 다른 토지, 도로 이용관계, 미확인 임대관계, 완공비용 및 환금성이 모두 중요한 검토 대상입니다.

현재 최저매각가 1,770,432,000원은 감정가의 100%입니다. 정상적인 비교 실거래가격이 확인되지 않은 만큼 시세보다 저렴하다는 근거는 없습니다. 유찰로 가격이 낮아지더라도 완공비용과 처분가치가 검증되지 않으면 가격 메리트가 있다고 할 수 없습니다.

종합 판단은 보수적 접근입니다. 등기상 명시 인수액 0원은 장점이지만, 미완공 근린시설의 추가 자금 부담과 환금성 위험을 상쇄하지는 못합니다. 건축·토지·점유·가격 검증이 끝나기 전에는 적극적인 입찰 판단을 보류하는 것이 합리적입니다.