서울동부지방법원 2025타경476. 서울 광진구 화양동 한림타워 6층 623호 오피스텔입니다. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 건대입구역(지하철 2·7호선) 북측에 인접한 노선상가지대에 자리합니다. 지하 5층·지상 19층 건물로, 사용승인일은 2006.02.02.입니다.
사건의 출발점은 국민은행 근저당권입니다. 국민은행이 2014.02.24. 근저당권을 설정했고, 이후 2025.12.10. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 국민은행 청구금액은 57,899,048원입니다. 그런데 이 사건에서는 근저당권의 소멸 여부만 살펴봐서는 안 됩니다. 건물 등기와 별도로 토지에 설정된 지상권이 매수 후에도 존속한다는 명시적인 매각조건이 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경476 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 화양동 7-3 한림타워 6층 623호 도로명주소: 서울특별시 광진구 아차산로 229 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물규모 / 해당층 | 지하 5층·지상 19층 / 6층 623호 |
| 사용승인일 | 2006.02.02. |
| 현재 소유자 | 신순녀 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 57,899,048원 |
| 말소기준권리 | 2014.02.24. 국민은행 근저당권 (을구 2번) |
| 근저당권 채권최고액 | 최초 112,800,000원 → 변경 후 68,400,000원 |
| 인수되는 등기 | 토지 을구 1번 지상권설정등기 (2005.03.30. 접수 제18751호) |
| 매각기일 | 2026.10.26. |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 토지 지상권은 인수
말소기준권리는 2014.02.24. 국민은행 근저당권입니다. 이에 따라 국민은행 근저당권 자체와 그 뒤에 등기된 임의경매개시결정, 광진구 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 2011년 강서농업협동조합 근저당권은 이미 말소된 권리입니다.
그러나 2005.03.30. 설정된 토지 지상권은 별개의 문제입니다. 명세서에서 매수인 인수를 명시하고 있어, 건물의 국민은행 근저당이 말소된다는 이유로 해당 토지 지상권까지 소멸한다고 볼 수 없습니다. 특히 오피스텔의 대지사용권과 토지 지상권의 관계, 존속 범위, 권리행사 가능성 등을 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 확인 필요
점유·임차 관련 확인 대상으로 신창현 1명이 기재돼 있습니다. 전입신고일은 2025.01.20.로 국민은행 근저당권 설정일인 2014.02.24.보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일과 말소기준권리를 비교하면 선순위 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당 순위와 실제 점유관계에 대한 추가 검토가 필요합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신창현 | 623호 | 2025.01.20. | 미상 | 미상 | 2025.12.22. 신고 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
실제 임차인 신고 1명. 보증기관의 대위변제 또는 승계에 따른 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 배당요구 사실과 우선변제권의 성립·범위는 구분해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가와 실질취득을 구별해야 한다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 205,000,000원입니다. 신건이므로 아직 유찰에 따른 가격 인하는 반영되지 않았습니다. 배당모형상 금전 인수액 0원을 적용하면 최저가 낙찰 시 명목상 실질취득 추정액도 205,000,000원입니다.
하지만 이는 토지 지상권으로 인한 경제적 부담을 금액으로 평가하지 않은 수치입니다. 지상권이 이용·처분·금융에 미치는 영향에 따라 실질적인 취득 부담과 환금성은 달라질 수 있습니다. 또한 객관적인 주변 실거래 비교가 확정되지 않은 상태에서 감정가 205,000,000원을 적정 시세 또는 할인된 가격이라고 판단할 근거는 충분하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 금전 인수 추정 | 명목 취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 205,000,000원 | 0원 | 205,000,000원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 164,000,000원 | 0원 | 164,000,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 131,200,000원 | 0원 | 131,200,000원 |
유찰 후 매각가는 가정 시나리오이며 확정된 최저매각가격이 아닙니다. 위 명목 취득 추정액은 각 회차 매각가에 배당모형상 금전 인수액 0원을 더한 금액으로, 취득세·명도비·관리비 및 토지 지상권의 경제적 부담은 포함하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 모형상 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,670,000원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 112,800,000원 | 112,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 88,530,000원 |
| 합계 | — | 205,000,000원 |
집행비용 약 3,670,000원을 포함한 추정 배당입니다. 국민은행 배당액 112,800,000원은 최초 근저당 채권최고액을 사용한 모형 수치이며, 변경 후 등기 채권최고액 68,400,000원 및 신청채권 청구액 57,899,048원과 다릅니다. 광진구 압류 관련 조세채권, 임차인 최우선변제 및 일반 우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광진구 화양동 건대입구역(2·7호선) 북측 인접. 각종 근린생활시설과 교육시설이 분포하는 노선상가지대에 위치합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하며, 건물 남서측에 건대입구역이 있고 인근 도로변 버스정류장도 이용할 수 있어 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 일반적인 공동주택 아파트와 동일한 용도·거래시장으로 가정해서는 안 됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트조, 평스라브지붕의 지하 5층·지상 19층 건물입니다. 사용승인일은 2006.02.02.입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기, 자동화재탐지, 스프링클러, 옥내소화전 및 도시가스 개별난방설비 등이 기재돼 있습니다.
- 접근도로. 토지 남서측으로 폭 약 35m의 아스팔트포장도로와 보도블록 인도에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역 및 지구단위계획구역에 관한 조건부 적용사항이 기재돼 있으며, 도시철도 저촉, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 및 과밀억제권역 등도 확인됩니다. 세부 제한은 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 역세권 오피스텔이라는 입지 여건은 있으나, 인수되는 토지 지상권이 향후 거래·담보대출·소유권 행사에 미치는 영향을 검토해야 합니다. 입지가 좋다는 사실만으로 환금성을 높게 평가할 수 없습니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 토지 지상권 원본 확인. 2005.03.30. 접수 제18751호, 토지 을구 1번의 지상권 설정계약과 등기 내용을 확인해야 합니다. 지상권자, 설정 목적, 존속기간, 범위 및 조건을 검토하는 것이 최우선입니다.
- 대지권과 지상권의 관계. 한림타워 623호의 대지사용권에 해당 지상권이 어떤 영향을 주는지, 매수 후 이용·처분·담보 제공에 제약이 생기는지 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본. 토지 별도등기 및 지상권 인수 문구를 재확인하고, 법정지상권 해당 사항 없음이라는 기재와 구별해 검토해야 합니다.
- 근저당 변경 이력. 국민은행 근저당 채권최고액은 최초 112,800,000원에서 68,400,000원으로 변경됐습니다. 예상배당액 산정에는 변경된 등기내용과 실제 채권액을 반영해야 합니다.
- 임차인 계약 확인. 신창현의 보증금·확정일자·실제 점유관계, 소액임차인 최우선변제 해당 여부 및 2025.12.22. 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 광진구 압류·당해세. 2026.03.11. 접수된 광진구 압류에 관한 조세채권의 성격과 법정기일, 우선배당 여부를 확인해야 합니다.
- 실거래와 담보가치. 한림타워 또는 비교 가능한 오피스텔의 최근 거래가격·거래량·담보대출 취급 가능성을 확인하고, 지상권 존속에 따른 가격 영향을 별도로 평가해야 합니다.
- 관리비 및 명도. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분과 현재 점유자의 인도·명도 절차를 확인해야 합니다.
- 입찰 일정. 매각기일은 2026.10.26.입니다. 매각조건 변경, 기일 변경 및 특별매각조건을 법원 공고와 원본 서류에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 권리 부담 0”
이 물건은 임차인 전입일이 말소기준권리보다 늦고, 국민은행 근저당 및 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이 부분만 보면 비교적 단순한 권리관계로 보일 수 있습니다.
하지만 토지 을구 1번 지상권은 매수인이 인수합니다. 따라서 금전 인수액이 0원이라는 계산 결과만으로 안전한 물건이라고 결론 내릴 수 없습니다. 게다가 최초 근저당 채권최고액과 변경 후 채권최고액이 서로 달라 배당추정치도 재검증이 필요합니다. 임차인 보증금·확정일자 및 실거래 시세에 대한 확인도 남아 있습니다.
건대입구역 인접이라는 입지 장점은 분명하지만, 지상권의 법적·경제적 효과를 확정하지 않은 상태에서는 205,000,000원의 최저매각가를 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 유찰로 가격이 낮아지더라도 인수되는 지상권 자체가 소멸하는 것은 아닙니다.
결론은 권리·가격 모두 보수적 검토 대상입니다. 입찰의 첫 단계는 금액을 정하는 것이 아니라, 토지 지상권이 이 오피스텔의 대지사용권과 환금성에 미치는 영향을 확인하는 것입니다. 그 영향이 해소되거나 합리적으로 평가되기 전까지는 적극적인 입찰 판단을 유보하는 편이 적절합니다.
