서울동부지방법원 2025타경478. 송파구 오금동 송파호반베르디움더퍼스트 101동 최상층인 20층 2001호, 전용 101.4632㎡ 아파트입니다. 소유자는 강헌·윤숙경으로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2018년 소유권이전과 함께 하나은행이 채권최고액 531,300,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 국민은행의 추가 근저당권과 공유지분에 대한 가압류·경매개시결정이 이어졌습니다.
현재 경매는 하나은행이 신청한 임의경매로 청구액은 498,262,090원입니다. 근저당권이 여러 건이고 강헌 지분에 관한 별도 강제경매개시결정까지 존재하지만, 이들 대부분은 말소기준 이후의 권리입니다. 등기상 복잡해 보이는 것과 매수인이 실제로 떠안는 권리가 많다는 것은 별개의 문제입니다.
다만 실제 임차인 이태희 1명이 확인됩니다. 보증금 48,000,000원, 월차임 300,000원이며 전입일은 2025.12.08입니다. 말소기준인 2018.05.09보다 늦으므로 대항력이 없다는 판정이지만, 점유 인도 및 보증금 배당관계는 따로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경478 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 오금동 619 송파호반베르디움더퍼스트 제101동 제20층 제2001호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 송파구 동남로 342 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 101.4632㎡ · 20층 건물 중 20층 |
| 단지 규모 / 준공 | 220세대 · 2018.02.23 준공 |
| 소유자 | 강헌(2분의 1), 윤숙경(2분의 1) |
| 소유권이전 | 2018.05.09 (매매원인 2016.06.16) |
| 감정가 | 1,710,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,710,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사하나은행 / 498,262,090원 |
| 말소기준권리 | 2018.05.09 을구 1번 하나은행 근저당권 · 채권최고액 531,300,000원 |
| 임차인 / 인수 | 이태희 1명 · 대항력 없음 · 매수인 인수 0원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기부 발급일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 복잡한 등기, 말소기준은 명확
특히 갑구에 강헌의 2분의 1 지분을 대상으로 한 가압류와 강제경매개시결정이 존재한다는 점을 구분해야 합니다. 강헌의 지분 관련 등기와 별개로, 본건 하나은행 임의경매는 제101동 제20층 제2001호를 대상으로 분석하고 있습니다. 다만 실제 매각대상이 주택 전체인지, 공유지분에 관한 다른 경매절차와 어떤 관계로 진행되는지는 매각기일 전 사건기록과 매각물건명세서 원본으로 최종 확인해야 합니다.
임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유 확인 필요
| 임차인 | 보증금 / 월차임 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 / 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이태희 2001호 |
48,000,000원 300,000원 |
2025.12.08 확정일자 미확인 |
없음 | 우선변제 미확인 승계 없음 | 신청 2026.02.26 |
실제 임차인은 1명입니다. 이태희의 전입일인 2025.12.08은 하나은행 말소기준권리 설정일 2018.05.09보다 늦습니다. 따라서 선순위 대항력으로 보증금을 매수인에게 승계시키는 구조는 아닙니다. 매수인 인수액 0원이라는 판단은 이 선후관계에 근거합니다.
다만 확정일자가 확인되지 않았으므로 우선변제권의 성립과 배당순위를 확정할 수 없습니다. 배당요구는 2026.02.26 접수된 것으로 확인됩니다. 또한 보증금 48,000,000원에 대한 소액임차인 최우선변제 여부는 임대차계약·점유개시·각 경매개시결정 시점 등을 기준으로 별도 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 3.7% 높은 신건
송파호반베르디움더퍼스트 동일 면적(전용 101.46㎡대)의 실거래 12건을 비교했습니다. 과거 거래를 모두 합산한 평균은 1,597,083,333원이지만, 현재 가격 판단에는 최근 12개월 거래 8건 평균 1,649,375,000원을 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 101.46㎡ | 19 | 1,810,000,000원 |
| 2026.05 | 101.46㎡ | 6 | 1,680,000,000원 |
| 2026.05 | 101.46㎡ | 19 | 1,625,000,000원 |
| 2026.05 | 101.46㎡ | 15 | 1,630,000,000원 |
| 2026.05 | 101.46㎡ | 15 | 1,640,000,000원 |
| 2026.02 | 101.46㎡ | 19 | 1,670,000,000원 |
| 2025.10 | 101.46㎡ | 7 | 1,500,000,000원 |
| 2025.10 | 101.46㎡ | 9 | 1,640,000,000원 |
| 2025.08 | 101.46㎡ | 8 | 1,530,000,000원 |
| 2025.07 | 101.46㎡ | 10 | 1,510,000,000원 |
| 2025.07 | 101.46㎡ | 3 | 1,435,000,000원 |
| 2025.06 | 101.46㎡ | 19 | 1,495,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 101.46㎡대 | 8건 | 1,649,375,000원 |
| 전체 표본 평균 | 101.46㎡대 | 12건 | 1,597,083,333원 |
전체 거래 12건의 가격 범위는 1,435,000,000원~1,810,000,000원입니다. 과거 상대적으로 낮은 거래가 포함된 전체 평균만 기준으로 하면 신건 가격이 더 비싸 보입니다. 따라서 가격 판단은 최근 12개월 평균과 가장 최근 거래를 함께 살펴야 합니다.
본건은 20층 건물의 20층이라는 개별 특성이 있습니다. 최신 실거래인 19층과 비교할 때 층별 선호, 향, 조망, 내부 상태 등의 차이를 확인해야 합니다. 감정평가 과정에서 이해관계인 폐문부재로 내부구조도가 건축현황도면을 바탕으로 작성된 만큼 실내 상태를 직접 확인하지 못했다는 점도 유의해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,710,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 19,500,000원 |
| 1. 하나은행 근저당 · 을구 1번 | 531,300,000원 | 531,300,000원 |
| 2. 국민은행 근저당 · 을구 3번 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 국민은행 근저당 · 을구 4번 | 444,000,000원 | 444,000,000원 |
| 4. 국민은행 근저당 · 을구 5번 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 5. 국민은행 근저당 · 을구 6번 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 6. 이왕산 가압류 · 갑구 4번 | 109,290,275원 | 109,290,275원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 389,909,725원 |
집행비용 19,500,000원은 추정치입니다. 근저당권 배당액은 채권최고액 기준이며, 실제 채무잔액·이자·배당요구·배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영되어 소유자 잔여액 역시 확정 금액이 아닙니다.
배당 시나리오 — 유찰돼도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 · 100% | 1,710,000,000원 | 1,300,590,275원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,368,000,000원 | 1,300,590,275원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,094,400,000원 | 1,081,056,000원 | 219,534,275원 | 0원 |
현재 신건 매각가를 가정하면 채권자 배당 총액은 1,300,590,275원이고 소유자 예상 잔여액은 389,909,725원입니다. 1회 유찰 가격인 1,368,000,000원에서도 추정 채권액이 전부 배당되는 구조이나, 2회 유찰 가격인 1,094,400,000원에서는 219,534,275원의 미배당이 발생합니다.
여기서 중요한 점은 미배당 채권액과 매수인 인수액은 다르다는 것입니다. 말소기준권리 이후의 담보권 및 가압류는 배당을 전부 받지 못하더라도 일반적으로 매각으로 소멸합니다. 따라서 위 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 송파구 오금동 서울거여초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변에 아파트·근린생활시설·학교가 혼재한 대단지 아파트지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조, 철근콘크리트지붕 20층 건물의 20층 2001호입니다. 급배수·위생·난방·승강기·소화전·화재탐지·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인접 도로 대비 대체로 평탄하며 아파트 부지로 이용 중입니다. 단지 내 도로를 통해 광대로와 연결됩니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등 관련 제한이 확인됩니다. 토지거래허가구역 지정 이력이 있으므로 입찰 시점의 허가구역 적용 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 공시지가. 10,670,000원/㎡이며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 220세대, 2018년 준공 단지로 동일 면적의 실거래 사례가 확인됩니다. 다만 전체 12건 거래가격의 편차가 크므로 매도 시 가격은 층·향·조망·내부 상태와 시장 상황에 영향을 받을 수 있습니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 이해관계인 폐문부재로 내부 확인에 제한이 있었으므로 실내 마감과 유지보수 상태를 직접 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선 기준으로. 전체 거래 12건 평균 1,597,083,333원보다 최근 12개월 평균 1,649,375,000원과 최신 거래 1,810,000,000원을 우선 비교하세요. 최근 가격 추세는 +10.5% 상승입니다.
- 신건 가격 상한 검토. 현재 최저가 1,710,000,000원은 최근 평균보다 높습니다. 평균 이상으로 응찰하려면 최상층·조망·향·실내 상태에서 가격 차이를 정당화할 근거가 있는지 확인해야 합니다.
- 공유지분 및 중복 경매 확인. 강헌·윤숙경이 각각 2분의 1을 보유하고 있으며, 강헌 지분에 강제경매개시결정이 존재합니다. 본건 매각대상 전체와 다른 경매사건의 관계를 원본으로 확인하세요.
- 임차인 배당 및 명도. 이태희의 전입일 2025.12.08, 보증금 48,000,000원, 월차임 300,000원 및 배당요구일 2026.02.26을 확인하세요. 확정일자·최우선변제 여부와 실제 점유상황도 점검해야 합니다.
- 세금 관련 채권. 강헌 지분에는 2026.04.06 국세 압류가 있습니다. 등기상 압류의 매각 소멸과 세금의 배당 우선순위는 별개이므로 당해세 등 우선채권을 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 미납 관리비와 각종 관리비 정산 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
- 토지거래허가 여부. 감정요항표에 2025.03.24~2025.09.30 지정 이력이 있으므로 2026.10.26 매각기일 기준으로 실제 적용 여부를 재확인하세요.
- 원본 서류 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차관계 및 실거래 원본을 입찰 전 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 신중”
송파호반베르디움더퍼스트 2001호는 등기상 근저당권과 가압류, 경매개시결정이 여러 차례 등장하지만 말소기준이 명확한 물건입니다. 후순위 임차인 1명이 존재하나 전입일이 말소기준보다 늦어 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 다른 이야기입니다. 신건 최저가 1,710,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 1,649,375,000원보다 높습니다. 반면 2026년 8월 최신 거래는 1,810,000,000원이고 최근 거래 추세도 +10.5%로 상승했습니다. 시장이 약세라고 볼 근거는 없지만, 상승세라는 이유만으로 신건 가격에 충분한 할인 매력이 있다고 평가해서도 안 됩니다.
결론은 권리상 인수 위험은 낮지만 신건 가격 메리트는 제한적이라는 것입니다. 임차인 명도, 공유지분 관련 경매절차, 세금과 실제 배당관계를 확인하고 최근 실거래 및 20층 개별 가치에 맞는 입찰가격을 설정해야 합니다. 무리한 신건 응찰보다는 가격과 현장 확인을 우선하는 전략이 적절합니다.
