서울동부지방법원 2025타경480. 서울 강동구 천호동의 천호역한강푸르지오시티 25층 2505호 오피스텔입니다. 업무시설로 이용 중인 이 물건은 박서연 명의로, 2024년 1월 29일 소유권이전등기와 국민은행 근저당권설정등기가 이루어졌습니다. 소유권이전의 매매계약일은 2023년 12월 15일이며, 당시 기재된 거래가액은 180,000,000원입니다. 이후 2025년 12월 15일 김재성이 강제경매를 신청하면서 현재의 경매가 시작되었습니다.

권리구조에서 가장 중요한 것은 2024년 1월 29일 국민은행 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리로 확인되며, 강제경매개시결정과 함께 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기된 해당 채권의 미배당이 남더라도 매수인이 그 채무를 승계하는 것으로 해석해서는 안 됩니다.

그러나 권리상 부담이 없다는 사실과 낙찰가격이 적정하다는 판단은 별개입니다. 오피스텔은 실제 이용 형태, 임대수익, 거래가격과 관리비 부담 등을 종합적으로 검토해야 합니다. 현재 가격 비교의 출발점은 최저매각가 190,000,000원이며, 현 시세 대비 할인 여부는 추가 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준

핵심은 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 2024년 1월 29일 설정된 채권최고액 144,000,000원의 근저당권이 말소기준권리로 지정되어 있습니다. 이후 2025년 12월 15일 등기된 김재성의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

과거 국제자산신탁주식회사로의 신탁등기는 이미 말소된 상태이며, 이후 소유권이전 이력을 거쳐 박서연이 현재 등기상 소유자입니다. 과거 신탁 이력 자체를 현재 존속하는 인수권리로 보기는 어렵습니다.

② 가격 분석 — 감정가 190,000,000원의 적정성

현재 최저매각가는 190,000,000원이며 감정가와 동일합니다. 한 차례도 유찰되지 않은 신건이므로 경매 절차상 가격 할인은 반영되지 않았습니다. 등기상 박서연의 취득 당시 거래가액은 180,000,000원으로, 감정가와는 차이가 있습니다.

다만 과거 취득가격을 곧바로 현재 시세로 볼 수는 없습니다. 현재 가격 경쟁력을 판단하려면 같은 건물의 유사한 오피스텔 실거래, 최근 거래 동향과 임대수익 등을 함께 비교해야 합니다. 따라서 현 단계에서 신건 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.

권리상 인수금액이 없으므로 신건 최저가 기준의 실질취득금액은 190,000,000원입니다. 단, 취득세와 각종 부대비용, 명도 관련 비용 등은 별도로 고려해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)

채권자들의 예상배당을 살펴보면 중요한 특징이 나타납니다. 신건 가격으로 매각되어도 전체 채권이 모두 충족되지는 않습니다. 특히 경매 신청채권자인 김재성의 청구금액 일부가 미배당으로 남는 구조입니다.

국민은행 배당은 채권최고액 기준, 집행비용은 추정치입니다. 실제 채권 잔액과 집행비용, 당해세 및 최우선변제 여부 등에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 미배당 채권은 매수인 인수액과 별개입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원

회차별 예상배당을 비교하면 매각가 인하가 채권자들에게 미치는 영향을 확인할 수 있습니다. 매수인 입장에서는 가격이 낮아지는 반면, 채권자들의 미배당 규모는 커집니다. 다만 어느 시나리오에서도 인수권리로 표시된 금액은 0원입니다.

신건에서는 김재성이 청구한 66,657,533원 중 42,540,000원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 1회 유찰 시에는 김재성 예상배당이 5,072,000원으로 줄고, 2회 유찰 시에는 0원이 됩니다.

이는 강제경매 신청채권자의 배당 회수 가능성이 낮아지는 상황을 나타냅니다. 하지만 채권자에게 미배당이 남는다고 해서 그 금액이 자동으로 낙찰자에게 이전되지는 않습니다. 채권 미배당과 매수인 인수위험을 반드시 구분해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강동구 천호동 소재 천호역 북동측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 5·8호선 천호역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 조사되었습니다.
• 건물. 35층 건물의 25층에 위치한 오피스텔로, 철근콘크리트 및 철골철근콘크리트 구조입니다. 위생·급배수설비, 난방설비, 소화전설비 및 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북동측 약 20m 내외 도로와 동측 및 남서측 약 5m 내외 도로가 소재하는 것으로 조사되었습니다.
• 용도지역. 일반상업지역에 위치하며 재정비촉진지구, 과밀억제권역 및 가로구역별 최고높이 제한지역 등에 포함됩니다. 관련 규제의 구체적인 적용 여부는 거래 목적과 이용 형태에 따라 확인이 필요합니다.
• 토지거래허가 관련. 토지이용계획에는 아파트 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정 내역이 기재되어 있습니다. 본건은 오피스텔이므로 실제 적용 대상인지 별도로 확인해야 합니다.
• 공부 및 건축 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 천호역 인근이라는 입지적 특성은 있지만, 오피스텔의 환금성은 실제 매매수요와 임대수요, 관리비 및 수익률에 영향을 받습니다. 현재 가격 수준에서 매수층이 충분한지 실거래 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 실거래 확인. 천호역한강푸르지오시티 내 유사한 용도·면적·층의 최근 거래가격을 조사해 신건 최저가 190,000,000원과 비교하세요. 과거 소유권이전 거래가액만으로 시세를 판단하지 마세요.
• 임대수익 검증. 업무용 오피스텔의 임대료, 공실 가능성, 관리비와 유지비를 확인하여 실제 운용수익을 평가하세요.
• 점유 및 명도. 조사된 임차인은 없지만 실제 점유 상태를 확인해야 합니다. 현장조사와 매각물건명세서 원본을 대조하고 인도 가능성을 점검하세요.
• 권리 원본 대조. 국민은행 근저당권의 말소기준 해당 여부와 강제경매개시결정의 소멸 관계를 최신 등기사항전부증명서 및 매각물건명세서로 재확인하세요.
• 관리비 체납. 오피스텔의 미납 공용관리비가 있는지 관리주체에 확인하고 실제 부담 가능성을 검토하세요.
• 배당 부족과 인수 구분. 신건 기준 예상 채권 미배당은 24,117,533원이지만 매수인 인수는 0원입니다. 이를 낙찰자가 부담할 추가 채무로 혼동하지 마세요.
• 입찰자금 및 부대비용. 법원 매각공고상의 입찰보증금, 취득세, 명도비용과 기타 취득비용을 확인해 총투입자금을 산정하세요.
• 매각기일 확인. 2026.10.26 매각기일의 진행 여부와 최저매각가격, 변경·취하 여부를 법원 공고에서 최종 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”

이 물건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당권이 말소기준이고 이후 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 내역이 없으며 매각물건명세서상 인수권리도 없어 매수인 인수금액은 0원으로 분석됩니다.

반면 경매 배당구조를 보면 신건 매각가 190,000,000원에서도 24,117,533원의 채권 미배당이 발생합니다. 이는 채권자들의 회수 문제이지 낙찰자가 추가로 떠안을 금액이 아닙니다. 유찰되어 매각가가 낮아지면 미배당은 증가하지만 매수인 인수금액은 여전히 0원입니다.

결국 남는 판단은 190,000,000원이 이 오피스텔의 실제 시장가치에 비해 적정한가입니다. 현재는 감정가 그대로 진행되는 신건이며, 최근 실거래와 임대수익에 근거한 할인 여부가 확인되지 않았습니다. 오피스텔이라는 용도 특성까지 고려하면 권리가 깨끗하다는 이유만으로 적극적인 신건 입찰을 권하기는 어렵습니다.

결론은 권리상 인수 부담 없음, 가격 매력은 판단 보류입니다. 최근 거래가격과 임대수익, 실제 점유 및 관리비를 검증한 뒤 적정 입찰가를 정하는 것이 합리적입니다. 유찰 후 가격 인하 역시 실거래 시세와 비교했을 때에만 실질적인 가격 메리트가 될 수 있습니다.