수원지방법원 2025타경51856. 광주시 능평동 롯데타운 110동 1층 101호, 전용 57.76㎡ 다세대주택입니다. 소유자 정규성은 2020.10.19. 거래가 198,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 임차인 정용진은 그보다 앞선 2020.09.08. 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2020.10.17. 점유를 시작한 뒤 2020.10.19. 전입했습니다. 이후 2022.11.22. 보증금 198,000,000원의 주택임차권등기까지 마친 선순위 대항력 임차인입니다.
말소기준권리는 2021.08.19. 접수된 주식회사국민행복기금의 가압류 15,437,792원입니다. 전입과 점유가 이보다 앞서므로 확약서가 없다면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 현재 회차에서는 낙찰가 142,800,000원에 룰상 인수액 57,999,200원이 더해져 총 부담이 200,799,200원이 됩니다. 이 경우 최근 시세보다 싸다고 볼 수 없습니다. 이 물건의 가격 판단은 오직 2026.04.22.자 확약이 유효하게 적용되어 인수가 실질 0원이 되는지를 확인한 뒤에만 가능합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51856 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 518-14 공동주택(다세대주택) 제1층 제101호 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대주택) · 전용 57.76㎡ · 방3·욕실2·거실·주방 · 지상 4층 중 1층 |
| 건물 / 세대수 | 롯데타운 110동 · 총 8세대 · 사용승인 2013.12.13. |
| 소유자 | 정규성 (2020.10.19. 거래가 198,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 142,800,000원 (2회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 198,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약이 핵심
등기부의 과거 근저당 두 건은 모두 경매 전에 말소됐습니다. 우리은행 근저당은 2014.05.07., 성남동부새마을금고 근저당은 2020.10.19. 각각 말소돼 매수인이 인수할 담보권이 아닙니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.08.19. 국민행복기금 가압류이고, 그 이후의 국민건강보험공단 압류·서민금융진흥원 가압류·남동구 압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력은 있으나 확약으로 승계 0원*
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정용진 전유부분 전부 · 주거 | 2020.10.17. 2020.10.19. | 2020.09.08. | 198,000,000원 | 2022.11.22. 신고 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
* 확약은 정용진의 임차보증금에 한정됩니다. 확인된 실제 임차인은 정용진 1명이나, 현장조사·전입세대열람에서 별도 점유자가 확인되면 그 점유자의 대항력과 승계 여부는 별도로 검토해야 합니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 후에는 최근 시세 아래
롯데타운 110동 전용 57.76㎡의 실거래는 총 5건입니다. 전체 평균 187,200,000원에는 2022.10. 거래가 220,000,000원이 포함돼 있어 현재 가격 판단의 중심으로 삼기 어렵습니다. 최신 거래 175,000,000원과 최근 12개월 평균 176,500,000원을 우선 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 57.76㎡ | 2층 | 175,000,000원 |
| 2025.03 | 57.76㎡ | 2층 | 178,000,000원 |
| 2023.08 | 57.76㎡ | 2층 | 188,000,000원 |
| 2022.10 | 57.76㎡ | 2층 | 220,000,000원 |
| 2022.02 | 57.76㎡ | 1층 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 57.76㎡ | 2건 | 176,500,000원 |
확약 반영 후 실질취득가 142,800,000원은 최근 12개월 평균 176,500,000원의 80.9%입니다. 최신 거래 175,000,000원과 비교해도 낮은 구간이므로, 확약이 확실하다면 수치상 가격 여유는 존재합니다. 그러나 최근 거래군은 과거 거래군보다 -9.2% 낮아진 하락 추세입니다. 오래된 220,000,000원 거래와 전체 평균만 근거로 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,799,200원 |
| 1. 임차인 정용진 보증금 | 198,000,000원 | 140,000,800원 |
| 2. 우리은행 근저당 2014.05.07. 말소 | 336,000,000원 | 0원 |
| 3. 성남동부새마을금고 근저당 2020.10.19. 말소 | 169,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 국민행복기금 | 15,437,792원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,176,505원 | 0원 |
| 6. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 198,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 매각대금은 집행비용과 임차인 배당으로 전액 소진됩니다. 임차보증금 미배당액은 57,999,200원이지만 확약 반영 시 실질 인수는 0원*입니다. 우리은행과 성남동부새마을금고 근저당은 등기상 이미 말소된 권리로 매수인 인수 대상이 아닙니다. 당해세가 확인되면 임차인 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 방3·욕실2·거실·주방 구조이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 101호입니다. 사용승인일은 2013.12.13.입니다.
- 주위환경. 능평1리 마을회관 북동측 인근으로 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다. 남서측으로 폭 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 510㎡, 지목은 대, 평지의 사다리형 토지입니다. 공시지가는 697,400원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등에 포함되고 소하천구역에 저촉됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 도시가스 보일러에 의한 개별난방, 기본 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이고 1층 물건입니다. 최근 가격 추세가 -9.2%인 만큼 최근 12개월 거래와 경쟁 매물을 중심으로 보수적인 재매각가를 잡아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.04.22.자 확약서의 제출 주체, 사건번호, 대상 임차인과 보증금, 대항력 포기 및 미변제 시 임차권등기 말소 문구를 법원 기록에서 직접 대조하세요.
- 실제 임차인 1명 확인. 정용진의 전입·점유·확정일자·배당요구 및 임차권등기 내용을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 별도 점유자 조사. 확약은 정용진에게만 적용됩니다. 현장점유와 전입세대열람에서 다른 점유자가 확인되면 대항력과 보증금 승계 위험을 별도로 분석해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있어 당해세가 인정되면 임차인 배당액과 미배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 가격 기준. 전체 평균 187,200,000원보다 최신 거래 175,000,000원과 최근 12개월 평균 176,500,000원을 우선 적용하세요. 최근 가격 추세는 -9.2%입니다.
- 환금성 기준. 총 8세대·1층 다세대주택입니다. 매입가뿐 아니라 재매각 기간과 매수층의 폭까지 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 및 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격보다 확약이 먼저다”
이 물건은 최저가만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 80.9%로 가격 여유가 있습니다. 그러나 그 결론은 정용진 임차보증금에 관한 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 유효하게 적용된다는 전제에서만 성립합니다. 확약 반영 시 실질취득은 142,800,000원, 실질 인수는 0원*입니다. 반대로 확약이 적용되지 않으면 룰상 미배당액 57,999,200원이 더해져 총 부담이 200,799,200원으로 올라가 최근 시세보다 높아집니다.
여기에 최근 가격 추세 -9.2%, 총 8세대, 1층, 평균 2.0회 유찰이라는 조건도 함께 봐야 합니다. 결론은 확약 확인 전에는 보류, 확약 원본과 말소 조건이 명확하면 가격상 검토 가능입니다. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라, 선순위 임차인의 승계 위험을 실제로 0원으로 만드는 확약의 법적·절차적 완결성입니다.