서울동부지방법원 2025타경51482. 강동구 천호동 케이디천호 5층 501호, 전용 44.7㎡의 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 313,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 겉으로 보면 단순한 강제경매지만, 권리관계는 결코 단순하지 않습니다. 임차인 김해동이 2020년 4월 28일 전입·점유를 시작했고, 현재 적용된 말소기준인 주택도시보증공사의 2020년 11월 5일 가압류보다 앞섭니다. 이후 임차권등기까지 마친 만큼 배당받지 못한 보증금의 매수인 인수 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

더욱 주의할 점은 임차인 김해동과 강제경매 신청채권자 김해동이 동일인으로 기재되어 있다는 사실입니다. 동일인이라는 사정만으로 임대차가 허위라고 판단할 수는 없지만, 보증금채권의 성립·회수와 경매신청 경위를 함께 확인해야 합니다. 특히 등기부에 확인되는 확정일자와 제공된 배당 추정의 우선변제권 없음 판단이 일치하지 않으므로, 보증금 전액 인수 시나리오만을 최종 결과로 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류보다 앞선 임차인의 전입

등기상 서울경기양돈축산업협동조합의 채권최고액 141,600,000원 근저당은 2016년 3월 8일 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 분석에서 중요한 권리는 2020년 11월 5일 주택도시보증공사의 가압류와 그보다 먼저 전입한 김해동의 임차권입니다.

② 임차인 분석 — 실제 확인 1명, 보증금 2.3억

을구 3-2번은 기존 3번 임차권의 임대차계약일을 바로잡은 경정기재이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 성명·전입일·보증금이 확인되지 않은 추가 기재도 독립된 임차인으로 확정할 근거가 부족합니다. 실제로 확인되는 임차인은 김해동 1명이며, 그 밖의 점유자나 임차관계가 존재하는지는 추가 확인이 필요합니다. 확인되지 않은 점유자의 대항력은 가능·미상으로 남겨둡니다.

③ 예상배당표 (매각가 313,000,000원 가정)

위 표는 제공된 예상배당 계산의 재현이며 확정 배당순위가 아닙니다. 김해동의 확정일자 및 선순위 우선변제 가능성이 반영되지 않았을 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등도 미반영되어 실제 배당금과 인수액은 달라질 수 있습니다. 임차보증금 230,000,000원과 김해동의 경매신청 청구액 230,000,000원은 동일 채권일 가능성이 있으므로, 이를 서로 별개인 보증금채무로 중복 계산해서는 안 됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 보면 안 된다

경매는 신건 최저가 313,000,000원에서 시작합니다. 유찰 시 제시된 시나리오의 최저가는 250,400,000원과 200,320,000원입니다. 그러나 이 물건에서 중요한 변수는 낙찰가 자체보다 임차보증금이 실제로 얼마 배당되고 얼마 인수되는지입니다.

⑤ 시세 판단 — 실거래 근거 없는 할인 착시

본건의 감정가와 신건 최저가는 313,000,000원입니다. 그러나 같은 지역·유사 전용면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 감정가가 실제 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.

실질취득 추정액 543,000,000원은 감정가 313,000,000원의 약 173.5%에 해당합니다. 이 비율은 시장가격 대비 고평가율이 아니라, 감정가 대비 전액 인수 가정의 총 취득부담 비율입니다. 실제 시세 비교에는 반드시 총 취득부담을 기준으로 접근해야 하며, 별도의 실거래 근거 없이 저평가 물건으로 분류해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강동구 천호동 지하철 5호선 강동역 북측 인근입니다. 주변에 오피스텔·다세대주택·아파트단지가 혼재하며 근린생활시설과 학교가 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 강동역과 버스정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
• 건물. 2015.09.16 사용승인된 철근콘크리트구조 8층 건물의 5층입니다. 승강기·도시가스 난방·주차장·급배수설비를 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 방 2개, 거실 겸 주방, 욕실 1개로 구성된 주거용 오피스텔입니다. 건축물대장에는 '오피스'로 기재되어 있으나 현황은 방으로 사용 중입니다.
• 도로. 북서측 약 6m 포장도로, 남서측 약 4m 포장도로와 접하고 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역에 해당하며 과밀억제권역과 토지거래계약 허가구역 등 규제가 기재되어 있습니다. 개별 거래 시 적용 여부 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 5,555,000원/㎡. 이는 개별 오피스텔의 시장 매매가격을 나타내는 수치가 아닙니다.
• 환금성. 강동역 접근성은 긍정적이나, 주거용 오피스텔 특성상 임대수요·대출조건·전용면적·실거래 가격을 확인해야 합니다. 실제 환금성을 객관적으로 평가할 비교거래가 확보되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수조건 확인. 매각물건명세서에 기재된 을구 3번 임차권등기의 배당 후 잔액 인수조건을 원본으로 재확인하세요.
• 우선변제권 재판정. 2020.02.25 확정일자와 2020.04.28 전입·점유를 근거로 주택임대차보호법상 우선변제 성립 및 배당순위를 확인하세요. 우선변제권 없음으로 처리된 계산은 그대로 확정해서는 안 됩니다.
• 임대차 진정성 검증. 김해동이 임차인인 동시에 강제경매 신청채권자로 기재된 사정을 확인하고, 보증금 지급증빙과 반환채권의 실체를 점검하세요.
• 추가 점유 확인. 임차권 경정기재를 별도 임차인으로 중복 계산하지 말고, 성명·전입일이 명확하지 않은 추가 점유관계는 현황조사와 주민등록 자료로 확인하세요.
• 총 취득비용 계산. 입찰가만 아니라 임차보증금 미배당 잔액, 취득세, 명도·수선비용, 공용관리비 체납 가능성을 함께 검토하세요.
• 실거래 확인. 케이디천호와 주변 유사 오피스텔의 최근 거래 및 임대수익을 조사하여 인수액 포함 총 부담과 비교하세요.
• 공부와 현황 비교. 건축물대장 '오피스' 표기와 현재 주거용 이용상태가 금융·세무·임대차에 미치는 영향을 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 기록 및 최신 사건 진행상황을 반드시 재확인하세요.

맺으며 — “최저가 3.13억이 취득원가의 전부는 아니다”

천호동 케이디천호 501호의 핵심은 대항력 있는 임차인 김해동의 보증금 230,000,000원입니다. 해당 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액이 매수인에게 인수되는 조건입니다. 제공된 예상배당을 그대로 적용하면 실질취득 543,000,000원이라는 무거운 비용이 발생합니다.

그러나 등기부에는 2020.02.25 확정일자가 존재하여 실제 우선변제권과 배당순위가 재검토되어야 합니다. 임차인이자 신청채권자인 김해동의 채권관계도 확인이 필요합니다. 따라서 보증금 전액 인수를 확정사실로 취급해서도, 경매가가 내려간다는 이유만으로 가격 메리트를 인정해서도 안 됩니다.

결론은 입찰 보류입니다. 선순위 임차권의 실체와 배당 결과를 확인하고, 인수잔액까지 반영한 실질취득비용을 최근 실거래가격과 비교한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 배당받지 못할 보증금이 얼마인지입니다.