부산지방법원 2024타경110444. 부산 해운대구 중동의 대단지 아파트 ‘해운대힐스테이트위브’ 티-202동 15층 1505호입니다. 비교 대상 전용면적은 153.5704㎡이며, 지상 53층 건물의 15층에 자리합니다. 소유자는 하명석이고, 2020년 3월 23일 소유권이전 당시 등기에 기재된 거래가액은 820,000,000원입니다. 이후 여러 금융기관의 담보권 설정과 말소가 이어졌고, 현재 권리분석의 중심은 2021년 9월 15일 설정된 주식회사애큐온저축은행의 근저당권입니다.
이 근저당권의 채권최고액은 1,468,800,000원이며, 신청채권자의 경매 청구액은 1,248,534,650원입니다. 근저당권 설정 이후 경매개시결정과 압류가 등기됐으며, 현재 최저매각가 기준 예상배당에서는 담보채권에 상당한 미배당이 발생합니다. 다만 채권자의 미배당액이 곧 낙찰자의 인수액을 뜻하지는 않습니다. 권리상 소멸 여부와 실제 점유자의 대항력 여부를 구분해서 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경110444 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동순환로433번길 30, 티-202동 15층 1505호 (중동, 해운대힐스테이트위브) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 비교 전용 153.5704㎡ · 지상 53층 중 15층 |
| 단지 | 해운대힐스테이트위브 · 2,369세대 · 2015.02.02 준공 |
| 소유자 | 하명석 (단독소유) |
| 소유권 취득 내역 | 2020.03.23 소유권이전 · 등기 거래가액 820,000,000원 |
| 감정가 | 1,372,000,000원 |
| 최저매각가 | 960,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 주식회사애큐온저축은행 |
| 경매 청구액 | 1,248,534,650원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 임대차관계 | 미상 · 점유자 및 임대차 원본 확인 필요 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.12 발행 · 부산지방법원 동부지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 애큐온저축은행 근저당
핵심 말소기준권리는 2021.09.15 접수된 을구 18번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,468,800,000원이고 근저당권자는 주식회사애큐온저축은행입니다. 해당 근저당권 자체도 정상적인 매각절차에서 매각으로 소멸하는 권리이며, 이후 경매개시결정과 해운대구 압류 역시 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
과거에는 국민은행, 북부산신용협동조합, 리드코프, 투게더대부, 아이비케이저축은행, 에스비아이저축은행 등 여러 금융기관의 근저당권이 설정됐지만, 관련 등기는 이미 말소된 상태입니다. 투게더대부와 비젼글로벌대부의 전세권 역시 이미 등기상 말소됐습니다. 과거 말소된 전세권을 현재 존속하는 임차보증금 인수권리로 중복 계산해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 하락 추세
해운대힐스테이트위브의 비교 전용면적 153.5704㎡에 대응하는 실거래 내역입니다. 전체 12건 평균은 1,386,250,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 5건 평균인 1,344,000,000원을 우선 적용합니다. 가장 최근 확인 거래는 2026년 5월의 1,150,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 153.57㎡ | 30 | 1,150,000,000원 |
| 2026.01 | 153.57㎡ | 19 | 1,700,000,000원 |
| 2025.08 | 153.57㎡ | 40 | 1,190,000,000원 |
| 2025.06 | 153.57㎡ | 33 | 1,340,000,000원 |
| 2025.06 | 153.57㎡ | 33 | 1,340,000,000원 |
| 2024.06 | 153.57㎡ | 33 | 1,250,000,000원 |
| 2024.04 | 153.57㎡ | 33 | 1,250,000,000원 |
| 2024.04 | 153.57㎡ | 24 | 1,780,000,000원 |
| 2024.03 | 153.01㎡ | 18 | 1,415,000,000원 |
| 2023.07 | 153.57㎡ | 11 | 1,670,000,000원 |
| 2023.03 | 153.57㎡ | 26 | 1,200,000,000원 |
| 2022.11 | 153.57㎡ | 27 | 1,350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 1,344,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 1,386,250,000원 |
현재 최저매각가 960,400,000원은 최근 12개월 평균 1,344,000,000원의 71.5%입니다. 최신 거래 1,150,000,000원보다도 낮습니다. 신건 감정가가 시세보다 높아 문제였던 경우와 달리, 이 물건은 한 차례 유찰로 실제 가격 비교에서 의미 있는 할인 구간에 진입했습니다.
다만 최근 거래 가격은 1,150,000,000원에서 1,700,000,000원까지 크게 벌어져 있고, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -5.1%의 하락 추세를 보입니다. 특히 경매 대상은 15층이지만 최신 거래는 30층으로, 층·향·조망·내부 상태에 따른 차이가 있을 수 있습니다. 평균가격만으로 이 호실의 적정 시가를 확정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 960,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 12,004,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사애큐온저축은행 | 1,468,800,000원 | 948,396,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저매각가 960,400,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 12,004,000원을 공제한 948,396,000원이 애큐온저축은행 근저당권에 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당 추정액은 520,404,000원이고 소유자 잔여금은 없습니다. 실제 배당은 확정 채권액, 집행비용, 조세 등 우선채권과 배당요구 관계에 따라 달라질 수 있습니다.
근저당권 채권최고액 기준의 미배당액은 낙찰자의 채무 인수액과 다릅니다. 현재 산정 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대차관계 미상으로, 별도의 대항력 있는 점유자 또는 임차인이 확인될 경우 인수 판단을 다시 해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확정되지 않았습니다.
유찰 회차별 배당·가격 시나리오
감정가 대비 단계별 최저가격 변화와 근저당권의 미배당을 비교하면, 유찰에 따른 가격 하락이 낙찰자 인수채무 증가로 연결되는 구조는 현재 산정에서 나타나지 않습니다. 다만 임대차 미상 위험은 별도로 남습니다.
| 유찰 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 1회 유찰 · 현재(70%) | 960,400,000원 | 520,404,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 672,280,000원 | 805,642,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 470,595,999원 | 1,005,309,961원 | 0원 |
유찰 회차별 금액은 제시된 시나리오상의 값이며 향후 실제 법원 최저매각가격이나 매각기일이 확정됐다는 의미가 아닙니다. 미배당액은 채권최고액을 기준으로 산정한 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 해운대구 중동의 동백초등학교 남동측 인근으로, 대규모 아파트단지와 공동주택·단독주택·학교·근린생활시설이 형성된 주거지역입니다. 감정평가상 주거환경은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있으며, 근거리에 도시철도 2호선 장산역이 위치합니다. 감정평가상 전반적인 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 지상 53층 건물의 15층 아파트입니다. 복합패널·커튼월 외벽, 페어글라스 창호를 갖추고 위생·급배수·소방·승강기·도시가스 개별난방 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 북서하향 완경사지에 조성된 아파트 부지이며, 북서측 약 15미터, 북동측 약 10미터, 남동측 약 8미터 도로와 접합니다. 단지 내 도로망과 주차시설이 조성돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역에 포함되며 지구단위계획구역·가로구역별 최고높이 제한지역 등과 관련돼 있습니다. 교육환경 보호구역 관련 제한도 확인됩니다. 공시지가는 2,855,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 내부 수선상태와 실제 점유관계는 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 2,369세대 규모의 대단지이지만 비교 실거래가격의 편차가 큽니다. 최근 실거래 하락 추세 -5.1%, 경매 낙찰률 20.0%를 함께 고려하면 재매각 시 가격과 매각기간을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차관계 확인이 최우선. 확인된 임차인 신고가 없더라도 감정상 임대차관계는 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사서·전입세대 관련 자료를 대조해 점유자와 대항력 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
- 근저당과 압류 소멸 확인. 을구 18번 애큐온저축은행 근저당이 말소기준이며, 갑구의 경매개시결정과 해운대구 압류가 매각으로 소멸하는지 최신 등기 및 매각조건을 통해 재확인하세요.
- 채권최고액과 실제 채무를 구분. 근저당 채권최고액 1,468,800,000원과 신청채권자 청구액 1,248,534,650원은 다른 금액입니다. 예상 미배당액을 낙찰자 인수채무로 잘못 해석하지 마세요.
- 최근 시세로 응찰 상한 설정. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 1,344,000,000원, 최신 거래 1,150,000,000원을 우선 비교하세요. 현재 최저가 960,400,000원은 두 기준보다 낮지만, -5.1%의 하락 추세를 반영해 안전마진을 판단해야 합니다.
- 개별 호실 조건 비교. 평가 대상은 15층이고 최근 비교 거래들은 서로 다른 층에서 이뤄졌습니다. 향·조망·일조·내부 수리상태 등으로 실제 가격 차이가 생길 수 있습니다.
- 명도와 관리비 확인. 임대차관계와 실제 점유상태를 확인해 인도 및 명도 절차를 예상하고, 체납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분의 금액을 확인하세요.
- 유찰 시나리오 대비. 현재 960,400,000원에서 추가 유찰 시 제시된 시나리오 가격은 672,280,000원 및 470,595,999원입니다. 단지 평균 유찰 1.0회와 낙찰률 20.0%를 감안해 가격과 매각 가능성을 함께 살펴야 합니다.
- 법원 공고·원본 대조. 매각기일 2026.10.26, 최저매각가격, 입찰보증금, 특별매각조건, 매각물건명세서와 최신 등기사항을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리 확인은 아직 끝나지 않았다”
이 물건은 감정가 1,372,000,000원에서 1회 유찰돼 최저매각가가 960,400,000원으로 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 평형 실거래 평균 1,344,000,000원의 71.5%이며, 최신 거래금액 1,150,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 가격 측면에서는 검토할 만한 할인폭이 존재합니다.
그러나 최근 거래 추세가 -5.1%로 하락하고 있고, 실거래 편차가 큰 데다 단지 경매 낙찰률도 20.0%에 그칩니다. 여기에 감정평가상 임대차관계 미상이라는 변수가 남아 있습니다. 현재 산정상 매수인 인수액이 0원이라고 하더라도 이를 최종적인 권리 안전 판정으로 받아들여서는 안 됩니다.
종합 판단은 B등급(62점). 가격 할인과 등기상 말소 구조는 긍정적이지만, 하락 추세와 미확인 임대차 위험 때문에 보수적인 접근이 필요합니다. 이 물건의 승부처는 단순히 감정가보다 얼마나 내려왔느냐가 아니라, 실제 점유·인수관계를 확인하고 최근 시세에 충분한 안전마진을 확보할 수 있느냐입니다.
