서울동부지방법원 2025타경52509. 서울 광진구 중곡동 스퀘어빌리지 3층 302호, 전용 27.3㎡의 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 소유자는 권태익이며, 2020년 11월 20일 거래가액 290,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 신청채권자 청구액은 327,107,521원입니다.

표면적으로는 신건 감정가 330,000,000원에 임차보증금 304,000,000원이 배당되는 구조입니다. 그러나 이 물건은 선순위 임차권, 조세 압류, 민간임대주택등기, 확약서가 함께 존재합니다. 단순히 최저매각가나 예상배당표만 보고 판단해서는 안 됩니다. 확약으로 소멸하는 권리와 그 밖에 남을 수 있는 권리를 구분하는 것이 첫 번째 과제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 충돌

말소기준권리는 2023년 2월 21일 국 압류입니다. 따라서 이보다 앞선 2022년 5월 30일 전입한 하성찬의 임차권은 대항력 검토의 핵심입니다. 2024년 5월 30일의 임차권등기 자체는 말소기준 이후에 이루어졌지만, 그 기초가 되는 주택 임대차의 전입 및 점유는 그보다 앞섭니다. 단순히 임차권등기 날짜가 늦다는 이유로 보증금 인수 가능성을 배제해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 위험은 누구에게 남는가

하성찬. 임대차계약일은 2022.04.27, 점유개시일은 2022.05.28이며, 전입과 확정일자 모두 말소기준 압류보다 앞섭니다. 보증금 304,000,000원에 대해 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 확약의 효력이 해당 보증금 전부에 미친다면 실질적인 대항력 인수 부담은 없어집니다. 반대로 확약이 일부 채권에만 적용되거나 하성찬의 잔여 임차권이 존속한다면 미배당 보증금의 인수 여부를 다시 검토해야 합니다.

손민정. 전입일은 2025.10.21로 말소기준보다 늦어 기재된 전입일 기준 대항력이 없는 것으로 판정되어 있습니다. 그러나 확정일자는 2022.04.27로 하성찬과 같고 보증금 액수는 확인되지 않았습니다. 동일 확정일자의 권리관계, 실제 임대차계약, 점유승계 여부 및 별도 보증금 존재 여부를 확인해야 합니다. 주택도시보증공사의 확약을 손민정에게 자동 적용해서는 안 됩니다.

주택도시보증공사는 신청채권자이자 확약서 제출자로 등장하지만, 임차인 명의와 별도로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 하성찬 보증금 304,000,000원과 주택도시보증공사 청구액 327,107,521원을 각각 독립된 임차보증금으로 더하는 것은 적절하지 않습니다. 두 권리 사이의 대위·승계 및 채권귀속 관계를 확인해야 합니다.

③ 가격 시나리오 — 유찰해도 반드시 싸지는 것은 아니다

현재 최저매각가는 330,000,000원으로 감정가와 같습니다. 동일한 다세대주택의 비교 실거래 시세가 확인되지 않아, 이 금액이 주변 거래가격보다 저렴한지 판단할 근거는 없습니다. 따라서 가격 메리트를 점수에 가산하지 않고, 우선 인수액 구조를 살펴봐야 합니다.

특히 선순위 보증금이 남는 경우 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어날 수 있습니다. 확약이 없거나 효력이 미치지 않는 권리에 대해서는 최저매각가만이 아니라 낙찰가 + 인수액을 기준으로 실질취득금액을 계산해야 합니다.

확약 미반영 인수액은 각 회차의 배당·인수 시나리오 수치입니다. 확약 적용 인수액 0원은 주택도시보증공사의 포기·말소 동의가 해당 선순위 임차보증금 전부에 유효하게 적용된다는 조건입니다. 손민정의 별도 권리, 세금, 관리비, 취득부대비용 등은 포함하지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 330,000,000원 가정)

위 배당 가정에서는 집행비용 5,420,000원과 하성찬 보증금 304,000,000원을 먼저 배분하고, 남은 20,580,000원을 주택도시보증공사 신청채권에 배당합니다. 신청채권 기준 미배당액은 306,527,521원이며 소유자 잔여금은 0원입니다.

위 표는 제시된 예상배당 모형을 그대로 표시한 것으로 확정 배당순위가 아닙니다. 주택도시보증공사의 채권과 임차보증금의 대위·승계 관계, 당해세·체납세액 및 실제 배당요구 내역에 따라 배당 구성과 금액은 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당액이 곧 매수인 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 광진구 중곡동 소재 서울용마초등학교 북측 약 250m 지점에 위치합니다. 주변에는 중층 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며, 후면에는 다세대·다가구주택이 주를 이루는 일반주거지역이 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 용이하고 긴고랑로·능동로·천호대로 주변에 버스정류장이 있습니다. 남서측 직선거리 약 500m 지점에 지하철 7호선 군자역이 있으며, 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건물 중 3층 302호입니다. 급배수·위생설비, 개별난방, 승강기 및 소화전 설비가 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다. 토지는 세로장방형이고 도시형생활주택 부지로 이용 중입니다.
• 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역이며 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한이 있습니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 내부는 폐문부재로 조사되지 않아 실제 시설 상태와 점유관계 확인이 필요합니다.
• 환금성. 역 및 간선도로 접근성은 확인되지만, 소형 다세대주택은 개별 건물 상태·층·권리관계에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 비교 가능한 실거래가격을 확인하기 전에는 신건 감정가의 적정성이나 환금성을 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본과 적용 대상. 2026.07.03.자 주택도시보증공사 확약서의 원문을 확인하고, 하성찬의 보증금 304,000,000원 전부에 대항력 포기 및 임차권등기 말소 효력이 미치는지 확인해야 합니다.
• 임차권 승계관계. 등기상 하성찬과 신청채권자 주택도시보증공사 사이의 대위변제·채권양도·권리승계 범위를 확인하고 동일 보증금의 중복 계산 여부를 검토해야 합니다.
• 손민정의 계약과 점유. 보증금 액수, 하성찬과 동일한 확정일자가 기재된 이유, 실제 계약관계, 점유 개시 및 승계 여부를 확인해야 합니다. 확약 대상 밖 권리라면 별도로 판단해야 합니다.
• 조세 압류 및 배당순위. 국·서울특별시·금천구·광진구 압류에 관한 체납세액과 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 합니다. 예상배당액은 실제 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
• 민간임대주택등기. 2022.10.18.자로 민간임대주택등기가 있으므로 임대사업자 등록 상태, 임대의무 및 매각 후 관련 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 공매 이력. 한국자산관리공사 공매공고가 있었다가 2024.03.22. 등기상 말소되었습니다. 기존 공매 취소 이력과 현재 경매 진행 상태를 교차 확인해야 합니다.
• 시세 및 자금계획. 최저가 330,000,000원이 주변 비교 거래에 비해 적정한지 별도로 검증해야 합니다. 확약의 효력이 인정되지 않는 인수형 상황도 함께 계산해야 합니다.
• 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서, 확약서 및 실제 점유 현황을 확인한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “확약이 있어도 검증은 끝나지 않았다”

이 사건은 선순위 대항력 임차보증금 304,000,000원이라는 중요한 권리가 존재하지만, 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했다는 점에서 일반적인 보증금 인수형 경매와 다릅니다. 확약이 해당 보증금 전부에 유효하게 적용된다면, 그 부분의 실질 인수 부담은 0원입니다.

그러나 등기상 임차권자와 확약 제출자의 명의 차이, 손민정의 미상 보증금과 점유관계, 조세 압류 4건, 민간임대주택등기 등 확인할 요소가 남아 있습니다. 비교 시세도 확인되지 않아 감정가 330,000,000원을 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

결론은 신건 입찰 보류 및 권리 확인 우선입니다. 확약의 효력과 적용 범위가 입증되고, 별도 임차인의 인수위험과 가격 적정성까지 확인된 뒤에야 투자 판단을 진행하는 것이 타당합니다. 서류상 인수 0원과 법적으로 확정된 인수 0원은 구별해야 합니다.