서울동부지방법원 2025타경52534. 서울 송파구 방이동 대명벨리온 4층 423호, 전용 16.61㎡의 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사유닛109이며, 2021.12.22 소유권을 취득했습니다. 등기된 거래가액은 160,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 일반적인 근저당권 말소 여부가 아닙니다. 말소기준이 되는 국의 압류보다 먼저 성립한 임차권이 존재하기 때문입니다. 임차인 공현진은 2021.12.23 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2023.12.28 임차권등기를 마쳤습니다. 보증금은 185,000,000원입니다.

보증금이 최저매각가보다 크므로 확약이 없다면 낮은 낙찰가만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 반대로 이 사건에서는 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 있어 일반적인 보증금 인수형과 결론이 달라질 수 있습니다. 등기상 임차권이 있다는 사실과 실제 낙찰자가 부담할 금액을 구별해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

등기부의 권리 순서를 보면 2017년 우리은행 근저당권은 2021.12.22 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 권리분석에서 이를 살아 있는 말소기준근저당으로 취급하면 안 됩니다. 이 사건에서 확인되는 말소기준권리는 2024.10.25 국의 압류입니다.

문제는 그보다 앞선 2021.12.23 전입·점유 및 확정일자, 그리고 2023.12.28 임차권등기입니다. 임차인 공현진은 대항력과 우선변제권을 갖는 것으로 분석됩니다. 원칙적으로 배당받지 못한 보증금이 있다면 낙찰자에게 인수될 수 있는 선순위 임차권입니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 공현진 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이자 확약서 제출자로 등장하지만, 별도의 실제 거주 임차인으로 계산하지 않습니다. 임차보증금 185,000,000원과 주택도시보증공사의 청구금액 185,000,000원을 서로 다른 임차인의 보증금처럼 합산해서도 안 됩니다. 채권 승계·구상관계와 배당 수령권자는 원본 확인이 필요합니다.

② 가격 판단 — 낙찰가보다 실질취득액이 중요하다

현재 최저매각가는 174,000,000원입니다. 보증금 185,000,000원보다 낮지만, 이 사실만으로 저렴한 경매물건이라고 판단할 수 없습니다. 확약 적용 여부에 따라 매수인의 실질취득 비용이 완전히 달라지기 때문입니다.

미적용 인수액은 확약이 없다고 가정한 배당 추정치입니다. 확약 적용 시 인수액 0원은 서류의 유효성과 실제 말소 이행을 전제로 하며, 취득세·명도비용·관리비 등 기타 취득비용은 포함하지 않습니다.

다만 동일 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균·최신 실거래 및 거래 추세를 확인할 수 없어 감정가 174,000,000원이 현재 시세보다 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다. 2021년 등기상 거래가액 160,000,000원은 현재 실거래 시세를 대신하는 기준으로 쓰기 어렵습니다. 따라서 확약으로 인수 위험이 해소된다고 해도 신건을 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 부여할 근거는 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 174,000,000원 가정)

제시된 추정 배당표의 계산 결과입니다. 주택도시보증공사와 등기상 임차인의 채권관계·권리승계 및 실제 배당 수령권자가 확정된 결과를 의미하지 않습니다. 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당액과 순서는 달라질 수 있습니다.

배당 추정에서는 집행비용 3,236,000원을 제외한 170,764,000원이 임차보증금에 배당되고, 미배당 보증금은 14,236,000원입니다. 이 금액은 확약이 존재하지 않거나 효력이 적용되지 않는 경우의 원칙적인 인수 위험을 설명하는 계산값입니다.

그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약을 제출했습니다. 그 효력이 해당 임차권에 미친다는 전제에서는 계산상 미배당액 14,236,000원을 매수인의 실질 인수액으로 더하면 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 송파구 방이동 소재 몽촌토성역 남서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 아파트, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 8호선 몽촌토성역, 9호선 한성백제역이 있습니다. 감정평가상 대중교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상 17층 건물 내 4층 423호입니다. 외벽은 석재붙임 등, 내부는 벽지·타일·마루 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수·개별난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 3필지 일단의 사다리형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지입니다. 남동측·남서측·북서측 포장도로에 접합니다. 용도지역은 일반상업지역입니다.
• 규제. 잠실광역중심제1지구 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역(전술) 등이 해당합니다. 토지거래계약허가구역 관련 지정사항도 있으므로 실제 취득 목적에 대한 적용 여부를 확인할 필요가 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 18,650,000원/㎡로 확인됩니다. 이는 오피스텔 한 호실의 시장가격을 직접 나타내는 수치가 아닙니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 현황 이용상태는 주거용 오피스텔입니다.
• 환금성. 지하철역과 생활편의시설이 인접한 입지이나, 본건은 전용 16.61㎡의 소형 오피스텔입니다. 임대수요 및 매매 환금성을 판단하려면 동일 건물·유사 면적의 최신 거래와 임대료 확인이 필요합니다. 입지만으로 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본·권한 확인. 2026.06.26 제출된 확약서의 원문을 확인하고, 주택도시보증공사가 공현진 명의 임차권의 대항력 포기 및 임차권등기 말소에 관하여 적법한 권한을 갖는지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 절차. 등기상 공현진의 임차권은 말소되지 않은 상태로 나타납니다. 확약에 따라 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 실제 말소가 가능한지, 낙찰 후 필요한 서류와 절차를 점검해야 합니다.
• 매각물건명세서 대조. 명세서에 인수권리 해당사항 없음으로 기재되어 있어도 선순위 임차권의 존재 및 확약 효력은 별도로 검증해야 합니다. 확약의 적용 범위 밖에 남는 권리가 있는지 확인해야 합니다.
• 국 압류·조세관계. 말소기준은 2024.10.25 기흥세무서장 관련 국 압류입니다. 조세채권의 종류, 법정기일, 배당 우선순위 및 매각 소멸 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 채권관계 검증. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이며 청구금액은 185,000,000원입니다. 공현진의 임차보증금과 동일한 금액이므로 권리 승계와 실제 배당 수령권자를 확인하고 중복 채권으로 해석하지 않아야 합니다.
• 시세 확인. 같은 건물의 유사 전용면적, 층수 및 이용상태를 고려한 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래를 대조해야 합니다. 감정가나 과거 등기 거래가액을 현재 시세로 대신하지 마세요.
• 점유·명도. 임차권등기 및 주거용 이용상태가 확인되더라도 실제 현재 점유자가 누구인지는 별도 확인이 필요합니다. 인도명령 가능 여부, 임차인의 실제 퇴거 상태 및 명도비용을 점검해야 합니다.
• 관리비·기타 비용. 미납 관리비 중 승계 가능 부분, 취득세 및 등기비용, 명도비용 등을 확인해야 합니다. 인수보증금 0원과 총 추가비용 0원은 같은 의미가 아닙니다.
• 원본 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원본, 배당요구 및 채권승계 관련 서류를 함께 확인해야 합니다.

맺으며 — “보증금 1.85억보다 중요한 것은 확약의 효력”

이 물건은 겉으로만 보면 보증금 185,000,000원이 최저매각가 174,000,000원보다 큰 선순위 임차권 인수형입니다. 확약이 없다면 유찰되더라도 인수액이 늘어나 매수인의 실질취득액은 보증금 185,000,000원 부근에 머무는 구조입니다.

그런데 2026.06.26 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되면서 상황이 달라집니다. 그 확약이 공현진 임차권 전체에 유효하게 적용된다면, 원칙상 발생할 수 있는 보증금 인수 위험은 실질 0원으로 해소됩니다. 확약 미적용 가정의 인수 추정액을 낙찰가에 다시 더해 실질취득액을 부풀려서는 안 됩니다.

다만 현재 자료로는 확약의 구체적 권한관계와 이행 여부, 조세채권 배당관계, 최신 시장가격까지 확정할 수 없습니다. 특히 최근 실거래 비교가 없어 최저가 174,000,000원이 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다. 따라서 이 사건은 권리위험 해소 가능성은 있으나, 추가 확인이 필요한 조건부 권리분석 대상입니다.

결론은 “확약 확인이 먼저, 가격 판단은 그다음”입니다. 확약서의 효력과 임차권등기 말소 가능성이 확인된 후에 동일 건물의 최근 실거래를 기준으로 입찰가격을 결정하는 접근이 적절합니다.