서울동부지방법원 2025타경52585. 서울 송파구 문정동 송파푸르지오시티 12층 1292호, 전세권 설정 범위에 건물 24.90㎡ 전부로 기재된 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 김세영은 2021년 5월 거래가 192,000,000원에 취득했고, 2022년 6월 박소은 명의의 220,000,000원 전세권이 설정됐습니다.
이 전세권은 2024년 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 이후 송파푸르지오시티관리단이 2025년 12월 가압류를 등록했고, 같은 달 한국주택금융공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 따라서 단순히 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸한다는 점만 보고 인수할 권리가 없다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52585 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 620 송파푸르지오시티 제12층 제1292호 도로명주소: 서울특별시 송파구 새말로 62 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(업무시설·오피스텔) · 전세권 설정 범위 24.90㎡ · 지상 15층 중 12층 |
| 소유자 | 김세영 (2021.05.28 소유권이전 · 거래가 192,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 212,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 경매 청구액 | 243,659,353원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 선순위 전세권 | 220,000,000원 · 최초 전세권자 박소은 · 한국주택금융공사로 이전 |
| 임대관계 | 감정평가상 미상 · 별도로 확인된 임차인 없음 |
| 건축물 위반사항 | 위반건축물 표시 없음 · 공부와의 차이 없음 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
등기상 가압류는 2025.12.04 송파푸르지오시티관리단의 1,234,220원입니다. 이를 말소기준으로 분류하면 이후 강제경매개시결정과 함께 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 그보다 앞선 2022.06.03 전세권설정등기입니다. 전세금은 220,000,000원이고 최초 권리자는 박소은입니다. 2024.08.12에는 2024.06.18 양도를 원인으로 전세권이 한국주택금융공사에 이전됐습니다. 이는 전세권이 새로 중복 설정된 것이 아니라 동일 전세권의 권리자가 바뀐 것입니다. 전세금도 중복 합산하면 안 됩니다.
매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 표시되어 있고 예상배당도 인수액 0원으로 계산되어 있습니다. 반면 권리분석상 선순위 전세권은 매수인 인수 대상으로 분류되어 있습니다.
이 불일치는 입찰 전에 반드시 해소해야 합니다. 한국주택금융공사의 배당요구 여부, 경매신청의 피보전채권, 전세권의 소멸 요건과 등기 말소 가능성을 원본으로 확인해야 합니다.
② 점유·전세권 — 신고 임차인과 등기권리를 구별해야 한다
별도로 확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 이를 근거로 임대차 위험이나 점유 문제가 없다고 단정할 수는 없습니다. 감정평가에서도 임대관계는 미상으로 기재되어 있으며, 등기상 전세권은 분명하게 존재합니다.
| 권리 관계인 | 금액 | 대항력 / 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|
| 박소은 최초 전세권자 |
220,000,000원 | 임차권 대항력 별도 확인 선순위 전세권 |
권리 이전
한국주택금융공사로 전세권 이전 |
| 한국주택금융공사 현재 전세권자 |
220,000,000원 동일 전세권 · 중복 제외 |
선순위 전세권
배당순위 우선 |
전세권 승계 인수 검증 |
위 표는 등기된 전세권의 최초 권리자와 승계인을 구분한 것입니다. 실제 임차인이 2명이라는 의미가 아닙니다. 별도로 신고된 임차인은 0명이며 실제 점유·임대차 관계는 미확인입니다. 전세권 등기에 따른 우선순위와 주택임대차보호법상 대항력은 별도로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 212,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,768,000원 |
| 1. 전세권 · 박소은 명의 설정 현 전세권자 한국주택금융공사 |
220,000,000원 | 208,232,000원 |
| 2. 가압류 · 송파푸르지오시티관리단 | 1,234,220원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 한국주택금융공사 | 243,659,353원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당표상 채권 합계 | 464,893,573원 | 208,232,000원 |
신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,768,000원을 제외한 208,232,000원이 전세권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 가압류와 경매신청채권에는 배당이 없고 소유자에게 돌아갈 잔액도 없습니다.
배당표상 총 미배당액은 256,661,573원입니다. 다만 이 금액은 채권자 전체의 배당 부족액이지, 매수인이 인수하는 채무액이 아닙니다. 특히 한국주택금융공사의 두 청구 항목 간 관계 및 전세권 배당·소멸 처리에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
만약 이 미배당 잔액이 매수인에게 승계되는 구조라면, 신건 매각가에 잔액을 더한 실질취득 부담은 223,768,000원이 됩니다.
반대로 적법한 배당요구 등으로 전세권이 매각소멸하는 경우에는 해당 잔액을 매수인 인수금으로 계산할 수 없습니다. 현재 매각물건명세서의 인수권리 없음 표시와 선순위 전세권 검토가 충돌하므로, 223,768,000원은 인수 가정의 조건부 시나리오이지 확정 취득원가가 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 최저가, 커지는 미배당
| 매각 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 총액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 212,000,000원 | 208,232,000원 | 256,661,573원 |
| 1회 유찰 (80%) | 169,600,000원 | 166,425,600원 | 298,467,973원 |
| 2회 유찰 (64%) | 135,680,000원 | 132,980,480원 | 331,913,093원 |
최저가만 보면 1회 유찰 시 169,600,000원, 2회 유찰 시 135,680,000원으로 낮아집니다. 하지만 선순위 전세권이 인수되는지에 따라 실제 부담은 크게 달라집니다.
예상배당 전액을 전세권에 충당하고 그 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 조건에서 계산하면, 신건은 223,768,000원, 1회 유찰 시에는 223,174,400원, 2회 유찰 시에는 222,699,520원입니다. 매각가가 낮아질수록 인수액이 커져 실질 부담은 전세금 220,000,000원 부근에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.
위 실질 부담은 배당 부족 전세금을 매수인이 인수하는 경우에만 성립하는 계산입니다. 실제 전세권 소멸·인수 여부가 확정되지 않았으므로 입찰가 산정의 확정값으로 사용할 수 없습니다. 취득세·명도비·관리비 등 부대비용은 포함하지 않았습니다.
⑤ 가격·환금성 — 시세 검증이 먼저다
본건 감정가는 212,000,000원이고 과거 소유권이전 거래가액은 192,000,000원입니다. 다만 2021년의 소유권 취득가격은 현재 시장가치를 판단하는 직접적인 비교시세가 아닙니다.
최근 12개월 동일 면적 오피스텔 실거래 평균, 최신 거래 및 최근 가격 추세가 확인되지 않으므로, 현재 최저가의 가격 메리트를 정량적으로 평가하기 어렵습니다. 특히 권리분석이 끝나지 않은 상태에서 감정가와 과거 취득가만 비교해 수익성을 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 송파구 문정동 소재 지하철 8호선 문정역 남서측 인근입니다. 북측에는 서울동부지방법원이 위치하고 주변은 아파트단지, 업무·상업용 빌딩, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재한 주거·상업지대입니다. 감정평가상 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 여건이 양호한 편입니다. 북동측·북서측 약 35m 도로 및 남측 약 20m 도로를 통해 다른 지역과의 연계가 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조 15층 건물 중 12층입니다. 위생·급배수시설, 승강기, 화재탐지·경보설비, 도시가스 공급 및 지역난방설비가 설치되어 있습니다.
- 용도. 공부 및 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트 실거래나 아파트에만 적용되는 규제 기준을 그대로 적용해서는 안 됩니다.
- 토지·규제. 도시지역·유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 유통단지, 비행안전제2구역 등 규제사항이 표시되어 있습니다. 토지거래허가구역 지정도 있으나 기재된 대상 용도가 아파트 등으로 구분되어 있으므로 본 오피스텔에 대한 실제 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 문정역 인근 업무·상업지 입지와 교통 접근성은 긍정적입니다. 다만 오피스텔의 실제 거래가격, 임대수요, 관리비 부담 및 매도 소요기간을 확인해야 환금성을 판단할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권의 소멸 여부. 2022.06.03 설정된 전세금 220,000,000원 전세권이 매각으로 소멸하는지, 배당요구가 있었는지, 소멸하지 않는다면 어느 범위가 매수인에게 승계되는지 확인해야 합니다.
- 한국주택금융공사의 권리관계. 2024.08.12 전세권이전등기와 2025.12.29 강제경매개시결정 사이의 관계, 전세금 반환채권과 신청채권 243,659,353원의 중복 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 명세서상 인수권리 없음 표시와 전세권 인수 분석이 불일치합니다. 법원 매각물건명세서 원본, 권리신고 및 배당요구 내역, 전세권등기 내용을 대조해야 합니다.
- 현재 점유자 조사. 신고된 임차인 없이 임대관계가 미상인 상태이므로 실제 점유자, 임대차계약, 보증금 반환 및 명도 관계를 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 송파푸르지오시티관리단이 1,234,220원의 가압류를 설정했습니다. 관리비 관련 채권인지 확인하고, 미납 관리비 중 공용부분 등 매수인에게 문제될 금액이 있는지 관리주체에 직접 확인해야 합니다.
- 유찰 후 취득원가. 1회·2회 유찰 시 단순 낙찰가뿐 아니라 선순위 전세권 미배당 인수 가능액을 더한 총부담을 다시 계산해야 합니다.
- 최신 실거래 확인. 송파푸르지오시티 동일 면적·유사 층 오피스텔의 최근 12개월 실거래와 최신 거래를 확인하고, 권리 인수를 반영한 실질취득액과 비교해야 합니다.
- 입찰 전 최종 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 내역 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 중요한 건 선순위 전세권의 처리”
송파푸르지오시티 1292호는 신건 감정가 212,000,000원의 오피스텔입니다. 문정역 인근의 교통과 업무·상업 입지는 긍정적으로 볼 수 있지만, 현재 투자판단의 핵심은 입지보다 권리관계입니다.
220,000,000원의 선순위 전세권이 존재하고, 예상배당에서는 11,768,000원의 전세권 부족액이 발생합니다. 명세서상 인수권리 없음 표시에도 불구하고 등기상 선순위 전세권의 처리에 대한 확인이 필요합니다. 이 부족액이 실제 인수된다면 신건의 조건부 실질취득 부담은 223,768,000원이며, 유찰로 매각가가 낮아져도 부담액이 크게 줄지 않는 구조입니다.
반대로 전세권이 적법하게 매각소멸한다면 전혀 다른 취득원가 계산이 가능합니다. 현재는 어느 쪽이 확정되는지에 관한 원본 확인이 끝나지 않았고, 비교할 최근 실거래 시세도 확인되지 않았습니다.
결론은 입찰 보류입니다. 한국주택금융공사의 전세권 승계·배당요구와 전세권 말소 여부를 확정하고 실제 매수인 인수액을 검증한 뒤, 최신 오피스텔 실거래와 비교해야 합니다. 선순위 전세권을 해결하기 전에는 낮은 최저가도 안전한 매수가격이 아닙니다.
