서울동부지방법원 2025타경52600. 강동구 천호동 신안아트빌 5층 503호, 전용 29.88㎡ 다세대주택입니다. 겉으로 보면 감정가 318,000,000원에서 시작하는 평범한 신건 경매입니다. 하지만 등기부를 시간순으로 읽으면 이야기가 달라집니다. 임차인 문찬호는 2022.07.01. 전입·점유를 시작했고 2022.04.25. 확정일자를 받았습니다. 첫 말소기준권리로 표시된 서울특별시강동구 압류의 접수일은 2023.12.28.입니다. 따라서 이 임차인의 주택임대차상 대항력은 말소기준권리보다 앞서 형성된 것으로 판단됩니다.
특히 매각물건명세서에는 2024.07.05. 등기된 을구 8번 주택임차권의 보증금이 전액 배당되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다. 후순위 임차권등기라는 이유만으로 보증금이 전부 소멸한다고 보아서는 안 됩니다. 실제로 중요한 기준은 임차권등기일보다 앞선 전입·점유 및 확정일자와 배당 여부입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52600 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 330-1 신안아트빌 5층 503호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강동구 천중로 6-5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 29.88㎡ · 6층 건물 중 5층 |
| 사용승인일 | 2016.05.25 |
| 소유자 | 박서인 (종전 성명 박은정) |
| 감정가 / 최저가 | 318,000,000원 / 318,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 300,294,471원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.28. 갑구 5번 서울특별시강동구 압류 |
| 선순위 임차보증금 | 270,000,000원 (문찬호) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 먼저 들어온 임차인, 나중에 붙은 압류
등기부에는 과거 수산업협동조합중앙회, 이정관, 주식회사상부캐피탈대부의 근저당권도 나타나지만 해당 근저당권들은 이미 말소된 상태입니다. 현존 권리에서는 국세·지방세 압류, 주택도시보증공사 가압류, 임차권등기 및 한국주택금융공사의 강제경매개시결정이 중요합니다. 이 중 매각으로 소멸하는 압류·가압류와 달리, 대항력 임차인의 미배당 보증금은 인수 문제를 별도로 판단해야 합니다.
임차인·점유관계 분석
| 성명 / 점유부분 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 문찬호 503호 29.88㎡ 전부 · 임차권등기 |
전입 2022.07.01 확정 2022.04.25 등기 2024.07.05 |
270,000,000원 | 대항력 있음 |
우선변제
미배당 인수 배당요구 확인 · 보증기관 승계신고 아님 |
| SANJAASUREN PUREV 503호 · 현황조사 |
전입 2025.12.26 확정일자 미상 |
미상 |
후순위 전입 전입일 기준 대항력 없음 |
우선변제 미상 보증금·점유관계 확인 필요 |
현황조사상 확인된 점유자 SANJAASUREN PUREV의 전입신고일은 2025.12.26.로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 해당 전입일만을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제관계까지 확정할 수 없고, 실제 점유 형태 및 문찬호와의 관계도 확인해야 합니다. 문찬호의 임차권등기와 후순위 전입자의 점유를 각각 구분하여 판단해야 합니다.
② 가격 분석 — 유찰가가 곧 실질취득가가 아니다
이 물건은 신건으로 최저매각가가 318,000,000원입니다. 개별 실거래 가격과 직접 비교할 수 있는 확정적인 시세 기준은 확인되지 않아, 감정가를 시세보다 낮다고 평가할 근거는 부족합니다. 특히 12세대 규모의 다세대주택으로, 아파트처럼 표준화된 거래가격을 전제로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
대신 반드시 계산해야 하는 것은 낙찰대금에 미배당 임차보증금을 더한 실질취득비용입니다. 선순위 임차보증금이 270,000,000원인데, 낙찰가가 이 보증금보다 내려가면 배당되지 않는 보증금 잔액이 증가할 수 있습니다. 따라서 유찰로 낙찰가가 떨어져도 실제 부담 총액은 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 감정가 100% |
318,000,000원 | 0원 | 318,000,000원 |
| 1회 유찰 감정가 80% |
254,400,000원 | 19,961,600원 | 274,361,600원 |
| 2회 유찰 감정가 64% |
203,520,000원 | 70,129,280원 | 273,649,280원 |
각 회차 최저가에 낙찰되고, 예상배당 및 집행비용 추정이 그대로 적용된 경우입니다. 실질취득 추정은 낙찰가와 매수인 인수액의 합계이며, 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다. 국세·지방세의 실제 우선순위 및 배당액이 달라지면 인수금도 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 318,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,252,000원 |
| 1. 문찬호 임차보증금 | 270,000,000원 | 270,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 1,540,000,000원 | 42,748,000원 |
| 3. 한국주택금융공사 | 300,294,471원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 318,000,000원 매각을 가정한 배당에서는 집행비용 5,252,000원을 먼저 제외하고, 문찬호의 보증금 270,000,000원을 전액 배당하며, 나머지 42,748,000원을 주택도시보증공사에 배당하는 것으로 추정됩니다. 한국주택금융공사의 예상배당과 소유자 잔여는 모두 0원입니다.
다만 국세·지방세 압류 4건이 존재합니다. 당해세 또는 다른 우선배당 대상 세금이 있으면 배당순서와 배당액이 달라질 수 있습니다. 특히 문찬호가 보증금 전액을 배당받지 못하게 되는 경우, 현재 신건에서도 매수인 인수액이 0원으로 확정되는 것은 아닙니다. 세금의 법정기일, 당해세 여부, 실제 배당순위를 입찰 전에 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 천호동 천호공원 서측 인근에 위치합니다. 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 주거지대로, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 북측에는 지하철 8호선 암사역이 소재하며, 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 6층 건물로, 사용승인일은 2016.05.25.입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비 및 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6m 내외 천중로, 북동측 약 4m 내외 천중로2길에 각각 접하는 토지입니다. 토지는 인접 필지 대비 대체로 평탄합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 재정비촉진지구, 과밀억제권역 및 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 5,469,000원/㎡입니다. 토지거래계약 관련 허가구역 여부와 적용 범위도 계약 전 확인해야 합니다.
- 환금성. 총 12세대인 소규모 다세대주택입니다. 개별 호수의 실거래 비교가 충분히 확인되지 않은 상황이므로 감정가만으로 매각 용이성이나 적정가격을 판단하기 어렵습니다. 다세대주택 특성과 전용 29.88㎡의 수요층을 고려한 별도 가격 검증이 필요합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 별도로 지적되지 않았으며 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 내부 관리상태와 실제 수선 필요 여부는 현장 확인 대상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금 확인. 문찬호의 270,000,000원 보증금, 전입·점유개시일, 확정일자, 배당요구 및 임차권등기를 원본 서류로 재확인해야 합니다. 보증금 전액 미배당 시 잔액을 인수하는 조건이 핵심입니다.
- 세금 우선배당 검증. 서울특별시강동구 및 국의 압류 4건에 대해 실제 체납액, 법정기일, 당해세 여부와 임차보증금보다 우선하는 금액을 확인해야 합니다. 세금이 우선배당되면 신건의 예상 인수 0원도 달라질 수 있습니다.
- 유찰 회차별 실질취득 계산. 1회 유찰 최저가 254,400,000원에 인수액 19,961,600원, 2회 유찰 최저가 203,520,000원에 인수액 70,129,280원을 합산하여 판단해야 합니다. 가격이 내려간다는 이유만으로 저가매수라고 평가하면 안 됩니다.
- 점유자 및 명도 확인. 현황조사상 SANJAASUREN PUREV의 전입일은 2025.12.26.입니다. 보증금·확정일자 및 실제 거주 관계는 불명확하므로 점유 권원, 인도 가능성, 문찬호와의 관계를 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 채권 구분. 주택도시보증공사의 1,540,000,000원 가압류는 문찬호의 270,000,000원 임차보증금과 별도의 채권입니다. 단순 합산하거나 매수인 인수금으로 오인해서는 안 됩니다.
- 시세 검증. 같은 지역의 유사 다세대주택에서 전용면적, 사용승인일, 층수 및 주거상태가 유사한 거래를 기준으로 적정가격을 확인해야 합니다. 현재 감정가 318,000,000원을 실제 매매시세와 동일하게 간주해서는 안 됩니다.
- 입찰자금 점검. 낙찰대금 외에도 인수 임차보증금, 취득 관련 비용, 관리비 체납 가능액, 명도·수선 비용 등을 구분해 예산을 마련해야 합니다. 입찰보증금의 정확한 금액은 해당 매각 공고에서 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 매각기일 공고를 직접 대조하고, 배당 변동 가능성과 인수 범위를 전문가에게 검증받는 것이 좋습니다.
맺으며 — “낙찰가가 낮아져도 보증금은 사라지지 않는다”
서울동부지방법원 2025타경52600 신안아트빌 503호는 선순위 대항력 임차인의 보증금 270,000,000원이 권리분석과 가격 판단의 중심에 있는 물건입니다. 현재 신건에서는 예상배당표상 보증금 전액 배당이 가능하지만, 국세·지방세 압류 4건으로 인해 실제 배당 결과가 달라질 위험이 남아 있습니다.
더 중요한 사실은 유찰이 곧 저렴한 취득을 의미하지 않는다는 점입니다. 1회 유찰 시 실질취득 추정은 274,361,600원, 2회 유찰 시에도 273,649,280원입니다. 낙찰가는 크게 낮아지지만, 미배당 보증금 인수가 증가하면서 실제 매수인 부담은 270,000,000원 안팎에서 쉽게 내려가지 않습니다.
소규모 다세대주택이라는 환금성 특성과 불확실한 실거래 비교, 선순위 임차인, 다수의 세금 압류까지 감안하면 최저가만 보고 적극 입찰하기 어려운 주의형 물건입니다. 결론은 명확합니다. 권리는 보수적으로 검증하고, 가격은 반드시 실질취득 기준으로 판단해야 합니다. 이 경매의 관건은 유찰 횟수가 아니라 최종 배당에서 얼마의 보증금을 매수인이 인수하느냐입니다.
