서울동부지방법원 2026타경50018. 송파구 거여동 테미하우스 3층 304호에 나온 강제경매 물건입니다. 건물은 2017년 사용승인된 소규모 집합건물이고, 해당 호실의 조사상 면적은 27.74㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 신현충, 경매신청채권자는 정민호입니다.

권리관계에서 중요한 사실은 경매를 신청한 정민호와 주택임차권등기권자 정민호가 동일인으로 나타난다는 점입니다. 정민호의 임대차계약일과 확정일자는 2018.06.28, 점유개시일은 2018.07.15, 주민등록일은 2018.07.16입니다. 분석상 말소기준인 대한전선주식회사의 2019.03.08 근저당권보다 전입과 점유가 앞서므로 대항력을 가진 임차인으로 분류됩니다.

여기서 함정이 생깁니다. 주택임차권등기 자체는 2026.09.07에 접수됐지만, 대항력 판단은 임차권등기 접수일만으로 끝나지 않습니다. 이미 먼저 성립한 대항력과 우선변제권이 문제이기 때문입니다. 매각물건명세서에도 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지의 조건이 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 보증금과 선순위 등기 재검증

분석상 말소기준권리로 지정된 것은 2019.03.08 대한전선주식회사 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 지방자치단체의 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 이미 말소된 신탁등기와 일부 근저당권, 국민건강보험공단 압류도 별도 인수대상으로 단정할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 198,000,000원의 인수 구조

정민호는 보증금 198,000,000원에 대해 임차권등기를 마쳤으며, 전입·점유·확정일자가 말소기준 근저당권에 앞섭니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제를 행사할 수 있는 구조이고, 대항력 때문에 배당에서 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.

③ 가격·실질취득 — 유찰돼도 싸지는 구조가 아니다

이 물건의 가격 판단에서는 낙찰가와 실질취득 부담을 반드시 구별해야 합니다. 현재 감정가는 203,612,800원이고, 임차보증금은 198,000,000원입니다. 감정가대로 매각되는 배당 가정에서는 임차보증금이 전액 배당되지만, 유찰로 매각가격이 낮아지면 임차인의 미배당 보증금이 매수인 인수액으로 전환됩니다.

테미하우스는 8세대 규모의 소규모 건물이고, 해당 호실과 직접 비교할 수 있는 실거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 203,612,800원 또는 유찰 후 실질취득 부담이 시세보다 저렴한지는 판단을 보류해야 합니다. 특히 공부상 사무소라는 점이 일반 주거용 다세대와의 가격 비교를 어렵게 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 203,612,800원 가정)

위 표는 신건 최저가 매각을 전제로 하는 제공된 배당 추정치입니다. 집행비용 3,650,579원, 임차인 배당 198,000,000원, 대한전선주식회사 배당 1,962,221원으로 매각대금을 배분한 계산입니다. 세금의 실제 우선순위, 선순위 근저당권 이전등기의 존속 여부 및 채권의 실체에 따라 실제 배당결과가 달라질 수 있습니다.

특히 정민호의 임차보증금 배당 198,000,000원과 경매신청 청구액 198,000,000원을 독립된 채무로 중복 해석해서는 안 됩니다. 경매신청채권의 법률상 성격을 확인하지 않고 표의 채권액을 단순 합산하면 실제 채권부족액을 왜곡할 수 있습니다. 또한 앞선 근저당권 이전등기가 현재 존속한다면 이 배당표의 근저당권자별 배분 자체를 다시 계산해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울인공지능고등학교 북측 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교가 혼재한 지역으로 주변 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 거여역이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 조사됐습니다.
• 건물 규모. 2017.03.28 사용승인, 전체 8세대의 소규모 건물입니다. 대규모 아파트와 달리 실거래 비교표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.
• 용도 불일치. 집합건축물대장상 사무소이나 현재 주거용 복층형으로 이용하고 있습니다. 합법적인 용도변경 여부와 주거 사용 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
• 위반건축물. 매각물건명세서에 위반건축물 등재 사실이 기재되어 있습니다. 위반 위치와 내용, 시정명령 및 이행강제금 유무를 확인해야 합니다.
• 제시외 부분. 조적조 욕실 약 3.2㎡가 제시외 건물로 조사됐고 매각대상에 포함되는 것으로 기재되어 있습니다. 실제 구조와 적법성을 확인해야 합니다.
• 토지 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(거여지구)·과밀억제권역 등 규제를 받습니다. 공시지가는 ㎡당 6,046,000원이며, 토지거래허가 관련 규제의 적용 여부도 실제 입찰·거래 시점에 확인해야 합니다.
• 환금성. 소규모 건물, 공부상 사무소, 주거용 이용, 위반건축물 이슈가 겹쳐 일반적인 주거용 다세대보다 매수자 확보와 담보대출에서 불리할 가능성이 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 근저당권 확인. 을구 5번 박성욱 근저당권과 5-4번 임기로 이전등기의 현재 존속 여부를 원본 등기로 확인하고, 을구 6번을 말소기준으로 판단한 근거를 재검토하세요.
• 임차인 인수조건 확인. 정민호의 2018.06.28 확정일자, 2018.07.15 점유개시, 2018.07.16 전입 및 2026.09.07 임차권등기 내용을 매각물건명세서와 대조하세요.
• 경매신청채권 실체 확인. 정민호의 보증금 채권과 강제경매 청구액 198,000,000원의 관계를 확인해 중복 계산과 배당순위 오류를 피하세요.
• 세금 채권 확인. 지방자치단체 압류에 관한 조세 종류, 법정기일, 체납액 및 우선변제 순위를 확인하세요. 임차보증금 전액 배당 가능 여부에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
• 가격 상한 설정. 유찰가만 보고 응찰하지 말고 낙찰가에 대항력 임차보증금 인수액을 더한 실질취득 부담을 기준으로 판단하세요.
• 건축물대장 확인. 사무소와 주거용 이용의 불일치, 위반건축물 등재 사유, 제시외 욕실의 적법성 및 원상복구 부담을 확인하세요.
• 대출 가능성 확인. 공부상 사무소이면서 실제 주거용으로 이용되는 호실에 대해 금융기관의 담보인정과 대출 실행 가능 여부를 입찰 전에 점검하세요.
• 점유·명도 확인. 실제 점유자의 현재 상태, 임차보증금 지급 및 명도 협의 가능성을 확인하세요. 배당이 끝나더라도 인도 절차가 자동으로 완료되는 것은 아닙니다.
• 실거래 대조. 소규모 테미하우스의 가격을 대단지 아파트 시세로 대신 판단하지 말고, 인근 유사 용도·면적·건물상태 거래사례를 별도로 확인하세요.
• 입찰 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 집합건축물대장, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 매각기일을 대조하세요.

맺으며 — “유찰가가 아니라 실질취득 부담을 보라”

이 사건의 핵심 숫자는 감정가 203,612,800원보다 정민호의 임차보증금 198,000,000원입니다. 신건 매각 가정에서 보증금이 전액 배당된다면 해당 임차보증금 인수액은 0원이지만, 유찰되면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갑니다. 가격이 내려가는 만큼 인수액이 늘어나는 구조이기 때문에 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

여기에 선순위 근저당권 이전등기의 존속 여부와 배당순위 검증, 복수의 세금 압류, 임차인과 경매신청채권자의 동일인 관계, 공부상 사무소·현황 주거용 불일치 및 위반건축물 이슈가 겹쳐 있습니다. 해당 건물의 비교 가능한 실거래도 확인되지 않아 실질취득 부담이 시장가격보다 낮다는 근거가 없습니다.

결론은 권리·배당 검증 전 입찰 보류입니다. 임차보증금 인수액의 발생 가능성을 확인하고, 을구 5번 근저당권의 존속 여부와 건축물 적법성 문제를 해소한 뒤에야 입찰가를 검토할 수 있습니다. 이 사건은 단순히 유찰을 기다리면 되는 물건이 아니라, 먼저 해결해야 할 법률상·물리적 불확실성이 큰 물건입니다.