부산지방법원 2025타경782. 해운대구 우동에 있는 롯데아파트 5동 10층 1003호입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 15층 건물의 10층에 해당하며, 현재 등기명의인은 주식회사제이비에스입니다. 2014.11.07 정방철강주식회사가 거래가액 350,000,000원에 소유권을 취득했고, 이후 상호를 주식회사제이비에스로 변경했습니다. 채무자 역시 주식회사제이비에스이며, 권경숙이 2025.09.17 설정한 근저당권에 기초해 임의경매가 진행되고 있습니다.

표면적인 권리관계는 단순합니다. 과거 김수봉 명의 전세권과 대구은행 근저당권은 이미 말소되어 있고, 현재의 말소기준권리는 권경숙의 근저당권입니다. 그러나 등기부에 근저당권이 하나만 남았다고 낙찰자의 부담까지 하나라고 볼 수는 없습니다. 조형진의 전입일이 말소기준권리보다 빠르기 때문에, 실제 임차권의 성립과 점유가 확인된다면 낙찰자에게 보증금 반환의무가 남는 상황도 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 변수

권리분석의 기준점은 2025.09.17입니다. 이 날짜에 권경숙의 근저당권이 설정되었고, 이후 2025.10.14 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 김수봉의 전세권은 2002.01.22, 대구은행 근저당권은 2018.03.28 각각 말소되었습니다.

임차인 분석 — 실제 인수금액을 먼저 확정해야 한다

임차인 1명. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 확정일자 및 배당요구 여부는 확인이 필요합니다.

조형진이 실제로 대항력을 갖춘 임차인이고, 매각대금에서 보증금을 전액 배당받지 못한다면 그 미배당 보증금이 매수인의 부담으로 남을 수 있습니다. 반대로 대항력 요건이 충족되지 않거나 보증금이 전액 정산되는 경우에는 인수 결과가 달라집니다. 현재는 어느 경우인지 확정할 수 없으므로 단순 배당계산상 인수액 0원을 실제 매수인의 확정 부담액으로 받아들이면 안 됩니다.

② 가격 판단 — 감정가보다 중요한 것은 실제 취득원가

현재 최저매각가격은 827,000,000원으로 감정가의 100%입니다. 신건 단계이므로 낙찰가를 최저가로 가정하면 이 금액이 출발점입니다. 그러나 선순위 전입 임차인의 인수 가능성이 해소되지 않은 이상, 827,000,000원을 최종 취득원가로 확정할 수 없습니다.

유찰 시 최저가가 661,600,000원, 다시 529,280,000원으로 내려가는 시나리오가 가능하지만, 가격 하락이 곧 실질취득원가의 같은 폭 하락을 뜻하지는 않습니다. 선순위 임차인의 미배당 보증금이 증가하면 매수인의 실제 부담은 예상보다 크게 남을 수 있기 때문입니다.

가격 메리트는 해당 아파트의 최근 12개월 실거래, 최신 거래가격, 층별·상태별 차이와 인수액을 합한 실질취득금액을 비교해야 판단할 수 있습니다. 특히 과거 전체 거래 평균만으로 현재 시세를 높게 잡거나, 감정가에서 할인된 비율만으로 저렴하다고 판단하는 방식은 적절하지 않습니다. 이 사건에서는 시세 대비 할인율을 확정하지 않고 가격 가점도 부여하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 827,000,000원 가정)

근저당권 채권최고액 600,000,000원 전액을 배당하는 단순 추정입니다. 실제 경매 청구액은 543,029,041원이며 확정 채권액 및 배당결과는 달라질 수 있습니다. 조형진의 보증금·배당권, 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여 216,330,000원은 확정 교부액이 아니며, 매수인 인수액도 이 배당표만으로 0원이라고 확정할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 해운대구 우동 소재 해림초등학교 동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 단지 내 상가, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 동백역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 무난한 것으로 조사되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 10층 1003호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지 마감, 창호는 하이새시창 등의 구조입니다.
• 설비. 위생·급배수, 난방, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·도로. 대체로 남서하향 경사지대의 부정형 토지로서 아파트단지 부지로 이용되고 있습니다. 단지 내 진입로와 가로망이 정비되어 있고 주차장 설비가 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역 및 제2종전용주거지역이 관련되어 있으며, 일부 토지이용계획상 상대보호구역·가축사육제한구역 저촉, 공원자연환경지구·자연녹지지역 접함 등의 사항이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 아파트 용도이며 도시철도 접근성을 갖추고 있다는 점은 입지상 검토 요소입니다. 다만 실제 환금성과 적정 매수가격은 최근 거래량·거래가격 및 개별 호수의 상태를 확인해야 판단할 수 있습니다. 특히 선순위 임차인의 권리관계가 매각·명도 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 조형진의 실제 점유 확인. 전입일 2014.11.19 외에 현재 주택 인도·점유 여부와 실제 임대차관계를 확인해야 합니다. 전입 기록만으로 대항력을 확정하지 않습니다.
• 보증금·확정일자 확인. 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하고, 배당되지 않은 보증금이 매수인에게 승계되는지를 판단해야 합니다.
• 실질취득원가 재산정. 낙찰예정가에 인수 가능 보증금을 더해 실제 취득원가를 계산해야 합니다. 최저가만 기준으로 응찰 상한을 결정하면 안 됩니다.
• 말소기준과 선순위 권리 재대조. 2025.09.17 권경숙 근저당권을 기준으로, 2014.11.19 전입이 갖는 법적 의미를 매각물건명세서·현황조사서·등기 원본과 대조해야 합니다.
• 배당표 재검산. 권경숙 근저당 채권최고액 600,000,000원과 경매 청구액 543,029,041원을 구분하고, 실제 채권액·집행비용·세금·임차인 배당을 반영해야 합니다.
• 현장 조사 및 명도. 점유자 신원과 주거·임대차 실태, 관리비 체납, 내부 유지보수 상태를 확인해야 합니다. 유효한 대항력이 있는 임차인은 명도 협의와 보증금 반환이 연계될 수 있습니다.
• 최근 시세 확인. 최근 12개월 거래와 최신 거래, 가격 추세를 우선 비교해야 합니다. 실질취득금액이 최근 시세 이상이라면 유찰률만으로 가격 메리트를 주장할 수 없습니다.
• 입찰 전 원본 확인. 2026.10.26 매각기일에 앞서 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 법원의 변경·정정 사항을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당은 소멸해도, 선순위 전입은 확인이 먼저다”

이 사건은 겉으로 보면 단순한 신건 임의경매입니다. 감정가와 최저가가 모두 827,000,000원이고, 권경숙의 근저당권을 말소기준으로 경매개시결정까지 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 전세권과 대구은행 근저당권도 이미 말소되었습니다.

하지만 조형진의 2014.11.19 전입은 2025.09.17 근저당권보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 미상이고 실제 점유·임대차관계가 확정되지 않은 상황에서, 낙찰자가 부담할 금액을 0원이라고 단정할 수 없습니다. 배당 모형에 나타나는 소유자 잔여금 216,330,000원도 임차권을 반영한 확정 결과가 아닙니다.

1회 또는 2회 유찰되어 낙찰가가 낮아지더라도 인수 보증금이 남으면 실질취득원가의 할인 효과는 줄어들거나 사라질 수 있습니다. 최근 거래가격에 근거한 시세 우위도 확정되지 않았으므로 현재 단계에서 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수나 감정가 할인율이 아니라 조형진의 대항력 성립 여부, 실제 보증금, 배당 가능액 및 매수인 인수액을 확정하는 것입니다. 이 네 가지가 정리된 뒤에야 시세와 실질취득원가를 비교해 적정 입찰가격을 판단할 수 있습니다.