서울동부지방법원 2026타경50038. 광진구 구의동 테크노-마트21의 6층 이001호를 대상으로 하는 임의경매입니다. 공부상 용도는 도시형생활주택으로 표시되지만, 감정평가 및 현황조사상 실제 이용상태는 수개호로 분리된 사무실·창고입니다. 현재 공유자는 김양희, 안종인, 오기철, 이만식으로, 2018년 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 중소기업은행의 채권최고액 384,000,000원 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

권리구조 자체는 비교적 분명합니다. 근저당권 뒤에 등기된 임의경매개시결정과 공유지분 압류 3건은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 반면 매각물건명세서와 현황조사에 기재된 임차인 2명은 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 권리의 소멸과 점유자의 보증금·명도 문제를 분리해서 판단해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다

2018.07.26 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 채무자는 안종인이며 채권최고액은 384,000,000원입니다. 이 근저당권 자체와 이후의 임의경매개시결정·공유지분 압류는 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.

등기부에 나타나는 2011년 이후의 과거 가압류·압류 및 종전 근저당권은 해제 또는 2018년 경매 매각 등으로 이미 말소되었습니다. 따라서 과거의 거액 가압류 청구금액을 현재 인수채무로 합산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 가장 중요한 미확정 위험

현황조사 및 매각물건명세서에 기재된 임차인은 김경민·이윤향 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 임차인으로 기재되어 있습니다. 두 사람 모두 사용 용도는 사무실이며, 점유 부분은 각각 213호와 221호로 표시되어 있습니다.

실제 기재 임차인 2명 · 전입신고일, 확정일자, 보증금, 차임 및 배당요구 여부 확인 필요. 승계 표시는 보증기관 대위·승계 신고 여부를 의미합니다.

매각물건명세서가 명시한 인수권리는 없지만, 대항력 있는 임차인이 존재하고 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않는 구조라면 매수인의 부담은 달라질 수 있습니다. 보증금이 확인되지 않는 현재 단계에서는 실제 인수액을 계산할 수 없습니다.

만약 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 인수하게 된다면, 실질취득비용은 낙찰가에 인수액을 더한 금액으로 판단해야 합니다. 특히 보증금 전액 인수형에서는 낙찰가가 낮아져도 인수액이 증가하여 총 취득부담이 충분히 줄지 않을 수 있습니다. 따라서 유찰만으로 가격 메리트가 생긴다고 볼 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 354,000,000원 가정)

집행비용 5,756,000원은 추정치입니다. 미배당 35,756,000원은 근저당 채권최고액을 기준으로 산출한 배당 부족액으로, 매수인이 자동 인수하는 금액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

중소기업은행의 신청 청구금액은 329,495,291원입니다. 신건 가정 배당액 348,244,000원은 신청 청구금액보다 크지만, 근저당 채권최고액 384,000,000원에는 미달합니다. 따라서 청구금액 충족 여부와 근저당 채권최고액 기준 미배당 여부를 구별해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수 위험은 별개

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 354,000,000원입니다. 아래는 신건과 1회·2회 유찰을 가정한 매각대금 및 배당 전망입니다. 이는 실제 유찰이 확정되었다는 의미가 아닙니다.

⑤ 시세 판단 — 비교 거래 확인 전까지 보류

이 물건은 일반적인 아파트 세대와 달리 도시형생활주택으로 표시된 집합건물이 실제 사무실·창고 등으로 분할 이용되고 있습니다. 따라서 일반적인 주거용 아파트의 평당 가격이나 감정가 할인율만으로 적정 낙찰가를 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

현재 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격, 최근 가격 추세가 확인되지 않았습니다. 354,000,000원이 시세보다 싼지 비싼지는 판단할 근거가 부족합니다. 매수인 실질취득비용은 임차인 보증금 및 인수 여부까지 확인한 후 평가해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 광진구 구의동에 위치하며 지하철 2호선 강변역 북동측에 인접합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 상업·업무시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 강변역, 동서울종합터미널 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 1998.08.18 사용승인된 지하 6층·지상 39층 건물로, 위생·급배수설비, 중앙공급식 냉난방설비, 소화전, 에스컬레이터 및 승강기 등이 구비되어 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역이며 도로·전기공급설비·지하도로 관련 제한, 교육환경보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역 등 규제사항이 기재되어 있습니다. 토지거래허가 관련 사항은 실제 대상 용도와 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공부와 현황. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있으나, 현황은 수개호로 분리된 창고·사무실 이용상태입니다. 내부 분할, 출입구, 임대차 목적물과 사용상 적법성은 별도 점검이 필요합니다.
• 환금성. 강변역 인접 입지는 접근성 측면에서 장점이지만, 분할사용과 임차관계가 복잡한 개별 물건입니다. 비교 거래와 임대수익이 확인되지 않은 만큼 실제 재매각 용이성은 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김경민 임차관계. 213호 사용에 관한 임대차계약서, 실제 점유 개시일, 사업자등록·전입신고 내역, 확정일자, 보증금 및 배당요구 여부를 확인하세요.
• 이윤향 임차관계. 221호 사용에 관해서도 동일한 항목을 확인하고, 임대차 보호 여부와 선순위 권리 성립 가능성을 별도로 검토하세요.
• 분할사용 및 경계. 등기상 이001호와 213호·221호 및 창고 공간의 실제 대응관계를 확인하고, 현황도·건축물대장·관리사무소 자료와 대조하세요.
• 조세채권. 광진구의 공유지분 압류 3건에 대한 원인·금액·법정기일을 확인하고 당해세 및 우선배당 가능성을 점검하세요.
• 실질취득비용. 명세서상 인수 0원만으로 판단하지 말고, 임차인의 미배당 보증금 인수 가능성 및 명도비용을 별도로 검토하세요.
• 가격 검증. 동일 건물·유사 용도·유사 면적의 실거래, 임대료 및 공실 상태를 확인하여 감정가와 최저매각가의 적정성을 판단하세요.
• 관리비와 사용상태. 장기 미납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분과 분할사용에 따른 설비·관리상 제약을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 2026.1.23.자 현황조사서, 감정평가서 및 실제 점유상태를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “말소는 명확하지만, 인수 위험은 미확정”

이번 물건의 말소기준은 2018년 중소기업은행 근저당권으로 명확합니다. 후순위 경매개시결정과 압류도 매각 소멸 대상으로 정리되며, 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 없습니다. 등기상 권리구조만 놓고 보면 분석이 어려운 사건은 아닙니다.

그러나 현황조사상 사무실 임차인 2명이 존재하고, 두 사람의 보증금·점유 시작일·대항력·우선변제 여부가 모두 미상입니다. 실제 이용상태 역시 공부상 도시형생활주택이라는 표시와 달리 사무실·창고로 분할되어 있습니다. 이는 명도와 실질취득비용, 향후 사용 및 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.

또한 신건 최저가 354,000,000원이 적정 시세에 비해 어떤 수준인지 비교할 거래 근거가 없습니다. 따라서 유찰에 따른 가격 인하만으로 투자 매력이 높아진다고 판단해서는 안 됩니다.

결론은 권리 일부 확인, 임차·사용현황과 가격 검증은 보류입니다. 현 단계의 종합 판단은 C등급으로, 임차인 2명의 법적 지위와 실질취득비용이 확인되기 전에는 보수적인 입찰 접근이 필요합니다.