부산지방법원 2025타경794. 부산 기장군 정관읍 모전리의 정관신도시현진에버빌 101동 1503호, 전용 116.024㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 김정희이며, 2009년 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2021.11.30. 설정된 정관새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 336,000,000원입니다. 이후 신한카드와 케이비국민카드의 가압류가 설정됐고, 2025.10.27. 정관새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
주목할 부분은 2026.07.08. 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐다는 점입니다. 이는 기존 근저당권의 승계 기록이지 별도의 근저당권이 추가 설정된 것은 아닙니다. 따라서 말소기준일은 2021.11.30.로 유지되며, 채권최고액 336,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다.
권리의 소멸 구조만 놓고 보면 비교적 명료하지만, 입찰 판단은 별개입니다. 신건 최저가 369,000,000원은 최근 거래 평균과 최신 거래가를 모두 웃돌고 있습니다. 권리관계가 단순하다고 해서 경매가격까지 유리한 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경794 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 755 정관신도시현진에버빌 제101동 제15층 제1503호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 정관읍 정관2로 40 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 116.024㎡ · 15층 1503호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트 경사지붕 |
| 사용승인 | 2009.01.23 |
| 소유자 | 김정희 (단독소유 · 2009.04.07. 소유권이전) |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
| 감정가 / 최저가 | 369,000,000원 / 369,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 정관새마을금고 / 279,921,318원 |
| 근저당 채권최고액 | 336,000,000원 |
| 근저당권 승계인 | 주식회사새마을금고자산관리회사 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당
권리분석의 핵심은 을구 2번 정관새마을금고 근저당권입니다. 2021.11.30. 접수된 채권최고액 336,000,000원의 근저당이 말소기준권리에 해당합니다. 그보다 앞서 설정됐던 농업협동조합중앙회의 근저당권은 2021.12.01. 이미 말소됐습니다.
말소기준 이후 설정된 신한카드 주식회사 가압류 7,656,593원, 주식회사케이비국민카드 가압류 5,125,579원 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 근저당권의 승계 기록은 원래 근저당권과 별도로 인수해야 할 권리를 발생시키는 것은 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 비싼 신건
정관현진에버빌은 690세대 규모의 아파트 단지입니다. 비교 대상은 전용 116.02㎡ 동일 평형의 실거래 12건이며, 이 중 최근 12개월 표본은 9건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 116.02㎡ | 8 | 340,000,000원 |
| 2026.03 | 116.02㎡ | 7 | 330,000,000원 |
| 2025.11 | 116.02㎡ | 15 | 380,000,000원 |
| 2025.10 | 116.02㎡ | 9 | 310,000,000원 |
| 2025.10 | 116.02㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2025.08 | 116.02㎡ | 6 | 340,000,000원 |
| 2025.06 | 116.02㎡ | 6 | 340,000,000원 |
| 2025.05 | 116.02㎡ | 5 | 355,000,000원 |
| 2025.05 | 116.02㎡ | 5 | 355,000,000원 |
| 2025.04 | 116.02㎡ | 15 | 370,000,000원 |
| 2024.10 | 116.02㎡ | 5 | 350,000,000원 |
| 2024.07 | 116.02㎡ | 2 | 355,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 344,444,444원 (9건) |
|---|---|
| 가장 최근 거래 | 2026.04 · 340,000,000원 |
| 전체 실거래 평균 | 347,916,666원 (12건) |
| 전체 거래 최저 / 최고 | 310,000,000원 / 380,000,000원 |
| 최저가 / 최근 평균 | 107.1% |
| 최저가 / 전체 평균 | 106.1% |
| 최근 가격 추세 | -3.9% |
전체 12건 평균은 347,916,666원이지만, 가격 메리트를 판단할 때에는 더 최근의 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 344,444,444원으로 전체 평균보다 낮고, 최근 가격 추세도 -3.9%입니다. 이는 과거 거래 평균만 보고 현재 시세를 높게 평가해서는 안 된다는 신호입니다.
신건 최저가 369,000,000원은 최근 12개월 평균보다 24,555,556원 높습니다. 최신 거래가 340,000,000원과 비교하면 29,000,000원 높은 가격입니다. 최신 거래 기준으로도 약 108.5% 수준입니다.
특히 같은 전용면적의 15층 거래 중 2025.11.에는 380,000,000원, 2025.04.에는 370,000,000원의 거래가 존재합니다. 하지만 이를 근거로 본 물건의 369,000,000원이 저렴하다고 보기는 어렵습니다. 거래 시점과 개별 주택 상태에 따른 가격 차이가 있고, 가장 최근 거래와 최근 12개월 평균은 모두 신건 최저가보다 낮기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 369,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,966,000원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 정관새마을금고 설정(승계) | 336,000,000원 | 336,000,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,656,593원 | 7,656,593원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 5,125,579원 | 5,125,579원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 14,251,828원 |
근저당권은 채권최고액 336,000,000원을 기준으로 배당을 추정했습니다. 이는 경매신청 청구액 279,921,318원이나 실제 확정 채권액과 동일하다는 의미는 아닙니다. 근저당권 승계에 따른 배당 수령권자와 실제 피담보채권액은 확인이 필요합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당금과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 369,000,000원 | 0원 | 14,251,828원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 295,200,000원 | 58,514,972원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 236,160,000원 | 116,728,412원 | 0원 | 0원 |
1회 유찰을 가정한 최저가는 295,200,000원, 2회 유찰 가정 가격은 236,160,000원입니다. 두 가격 모두 최근 12개월 실거래 평균보다 낮습니다. 다만 이는 실제 유찰이나 낙찰을 예측한 가격이 아닌 회차별 가정이며, 실제 매각조건과 경쟁 상황을 확인해야 합니다.
가격이 낮아지면 채권자의 미배당금이 증가하지만, 현재 파악된 등기상 권리구조에서는 미배당 일반채권을 매수인이 그대로 인수하는 것은 아닙니다. 따라서 회차별 매수인 인수 추정액은 0원으로 표시됩니다. 다만 임대관계가 미상이므로 대항력 있는 임차인 등 별도 인수권리 존재 여부는 최종 확인 전까지 단정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 소재 정원초등학교 북동측에 인접합니다. 주변은 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 주변에 시내버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통사정은 보통 수준입니다.
- 도로. 단지 동측·서측·북측으로 왕복 2차선 포장도로가 접하며, 단지 내부 가로망이 정비되어 있습니다.
- 건물. 2009.01.23. 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 바닥난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 공동주택 건부지이며 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구 등에 속합니다. 공시지가는 1,076,000원/㎡입니다.
- 규제. 교육환경 보호와 관련된 절대보호구역 및 상대보호구역의 제한이 확인됩니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 690세대 규모로 동일 면적 실거래 표본이 확인되지만, 거래가격 범위가 310,000,000원부터 380,000,000원까지 넓습니다. 최근 가격 추세가 -3.9%인 점을 감안하면, 향후 매도가격은 과거 고가 거래보다 최근 거래 수준을 기준으로 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 최저가 369,000,000원은 최근 12개월 평균 344,444,444원의 107.1%입니다. 현재 가격을 할인된 경매가격으로 판단해서는 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 2026.04. 거래가격은 340,000,000원입니다. 같은 면적이라도 층·향·내부 상태와 수리 여부 등에 따라 가격 차이가 발생할 수 있으므로 개별 물건 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 하락 추세. 최근 거래 추세 -3.9%를 반영하여 응찰가를 보수적으로 검토하고, 기존 고가 거래만을 근거로 상한가를 높이지 않아야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 신건 가격뿐 아니라 1회 유찰 가정 295,200,000원, 2회 유찰 가정 236,160,000원을 비교하되, 실제 유찰 여부와 변경된 매각조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 임차·점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대 관련 사항 및 실제 점유관계를 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 발견되면 인수금액과 실질취득비용을 새로 계산해야 합니다.
- 근저당 승계 확인. 2026.07.08. 정관새마을금고 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 기록이 있습니다. 기존 근저당의 승계 여부와 배당권자 및 확정 채권액을 대조해야 합니다.
- 배당 추정액 확인. 예상배당표의 근저당 336,000,000원은 채권최고액 기준입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 집행비용, 세금 및 다른 우선배당권리에 따라 달라질 수 있습니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자를 확인하고 인도명령 또는 명도 협의 가능성을 검토해야 합니다. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 비용도 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래 자료를 재확인하고, 매각기일 변경이나 권리변동 여부도 점검해야 합니다.
맺으며 — “등기상 권리 소멸, 가격 메리트는 보류”
이 사건은 2021.11.30. 정관새마을금고 근저당권을 말소기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸하는 구조입니다. 2026년 근저당권 이전 역시 기존 담보권의 승계이며, 중복해서 부담할 별도 근저당권이 추가된 것은 아닙니다. 등기상 매수인 인수 추정액은 0원입니다.
그러나 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유 및 대항력 있는 임차인 존재 여부는 반드시 확인해야 합니다. 권리관계가 명료한 편이라는 평가와 명도·임차관계가 모두 확정됐다는 판단은 구별해야 합니다.
무엇보다 이 물건의 핵심 부담은 신건 가격입니다. 최저매각가 369,000,000원은 최근 12개월 평균 344,444,444원의 107.1%이고, 최신 거래가 340,000,000원보다도 높습니다. 여기에 최근 가격 추세 -3.9%를 반영하면, 현재 가격에 적극적으로 응찰할 근거가 충분하지 않습니다.
결론은 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 신건 가격은 보수적으로 접근해야 한다는 것입니다. 현재 회차보다 유찰 후 가격 변화를 살피는 전략이 합리적이며, 점유관계 확인과 최근 시세 검증이 선행되어야 합니다. 권리만 보고 입찰하기보다 실제 취득가격이 최근 시장가격에 비해 충분히 유리한지를 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
